בחזרה לארצות הכפור

בכל האזור הנורדי רחב הידיים מתגוררים כ-25 מיליון נפש, שלושה מיליונים יותר מאשר ברומניה, ואולם שוק הנדל"ן האזורי שאב ב-2008 לא פחות מ-17% מסך ההשקעה בנדל"ן באירופה. נתון זה ,שממקם את הגוש הנורדי במקום השלישי, מיד לאחר שוקי הענק של בריטניה וגרמניה, מהווה סיבה טובה לבחון הזדמנויות באזור בעזרת סקירות של מחלקות מחקר הנדל"ן של CBRE ו-Colliers ומנכ"ל סיטיקון.

ארבע מבין חמש המדינות הנורדיות המרכזיות - שבדיה, דנמרק, פינלנד ונורבגיה - מציגות שילוב של כלכלות משגשגות מאוד שמפרנסות אוכלוסיה מועטה יחסית, ולכן לא מפתיע שכולן ממוקמות בצמרת הדירוג העולמי של תוצר לנפש, ונורבגיה אף תופסת בו את המקום השני, כסגניתה של לוקסמבורג. מצבה של המדינה החמישית בסיפור, איסלנד פושטת הרגל, שונה לחלוטין.

במקרה של פינלנד, נראה שהמדינה פחות מפורסמת ומוכרת לעומת התאגיד שהיא עצמה הנביטה, נוקיה כמובן. למעשה, אם רציתם מודל של מדינה קטנה אשר הולידה תאגיד גלובלי גדול, התשובה היא פינלנד-נוקיה. בדירוג התמ"ג (לפי PPP) שעורך ה-CIA תופסות ישראל ופינלנד את המקומות ה-54 וה-55 בעולם, בהתאמה. עם זאת, בקרב ראש בראש של החברות המובילות - נוקיה מול טבע, שלא מעט פעמים מוגדרת כ"נוקיה הישראלית", מנצחת הראשונה, ודי בקלות יש לומר, כמעט מכל זווית פיננסית.

"גורילה" כמו נוקיה, ויצואניות אחרות, תרמו רבות לרווחה בפינלנד, והמדינה ידעה ארבע שנות שגשוג כלכלי וצמיחה שעקפה את ממוצע גוש האירו. צידו השני של המטבע התגלה במשבר הנוכחי, אשר שחק קשות את הביקושים בחו"ל, וכך הכלכלה הקטנה ומוטת-הייצוא של פינלנד צפויה לספוג פגיעה לא פשוטה. לפי נתוני "אקונומיסט", צפוי התוצר הריאלי להתכווץ השנה ב-5.7%, וב-1.1% ב-2010, לאחר צמיחה מינורית של 0.9% ב-2008.

לגור בבירה הצפונית של היבשת

מפינלנד עצמה נשמע לפחות קול אחד קצת פחות קודר: "באופן מפתיע, עד כה נרשם נזק מתון. שיעור האבטלה עלה קלות, אך נותר סביב 6%-7%. אמון הצרכנים אמנם ירד, אך זה קרה בכל אירופה. עם זאת, פינלנד היא יצואנית עם עודף סחר גדול, ותעשיות מוטות ייצוא, כמו נוקיה, תעשיית שבבים, תעשיית המתכת והמכונות סבלו מהמשבר הגלובלי וספגו מהלומה", אומר מנכ"ל סיטיקון, פטרי אולקינורה. סיטיקון, שמשכירה בפינלנד, שבדיה, אסטוניה וליטא כ-900 אלף מ"ר של שטח מסחרי, היא בפועל זרוע הנדל"ן הנורדי של קבוצת גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל.

"המדינות השכנות - שבדיה ורוסיה - הן שותפות הסחר הגדולות ביותר שלנו, כאשר חשיבות המסחר עם רוסיה עולה בעקביות. פינלנד חברה באיחוד האירופי (הצטרפה ב-1995), אך נהנית מעצמאות פוליטית וביטחונית. יש לנו את הגבול היבשתי הארוך ביותר באירופה עם רוסיה, וברמה הפוליטית יחסי שתי המדינות טובים", אומר אולקינורה.

בשל תנאי האקלים הלא פשוטים, עם טמפרטורות של מינוס 20 מעלות צלזיוס בחורף במקומות רבים במדינה, בוחרת רוב האוכלוסייה להצטופף ברצועת חוף צרה בדרום-מערב המדינה, סביב הלסינקי הבירה, שהיא גם הבירה הצפונית ביותר ביבשת אירופה.

העיר, המייצרת חלק ניכר מהתמ"ג הפיני, שוכנת לחוף הים הבלטי ומוקפת איים רבים. היא משמשת בית לכ-560 אלף נפש (במטרופולין כולו 1.25 מיליון נפש) ואכסניה לרבות מהחברות המקומיות והזרות.

בהקשר הנדל"ני אומר אולקינורה, כי "מטרופולין הלסינקי הוא באופן ברור הגדול והנזיל מבין שוקי הנדל"ן במדינה. ערים מרכזיות נוספות הן אולו (Oulu), טמפרה (Tampere), טורקו (Turku) ו-.Jyv skyl כולן ערים אוניברסיטאות עם תעשיות מוטות ייצוא".

אולקינורה מתמחה אמנם בנדל"ן מניב, אך יודע לומר בקשר לשוק הדיור, כי "היקף בניית דירות חדשות ובתים פרטיים חדשים נחתך בחדות, והמחירים ירדו בכ-10% בתוך שנה". אך, לדבריו, "שוק הדירות מ'יד שנייה' עובד מצוין, ושכ"ד בערים הגדולות עולה". הנתונים הרשמיים מראים כי מחירי דירות לא חדשות ירדו ברבעון הראשון ב-0.7%, ועמדו על כ-1,800 אירו למ"ר בממוצע; בהלסינקי רבתי עמד המחיר הממוצע על כ-2,700 אירו, ועל כ-1,450 אירו בשאר המדינה.

נדל"ן בהלסינקי: הזרים לא באים

כמו בעולם הגדול, גם בפינלנד ירדו מאוד היקפי עסקאות נדל"ן, והסתכמו בארבעה מיליארד אירו ב-2008, לעומת שישה מיליארד אירו ב-2007 וב-2006. גם תיאבון הזרים להשקעות פחת, ומספר המשקיעים הזרים החדשים נפל בשנה שעברה לחמישה, לעומת 25 חדשים ב-2007.

"נדל"ן בפינלנד נמצא בעיקר בבעלות מקומית. באופן כללי, בחמש השנים האחרונות ראינו עלייה בעניין שגילו משקיעים זרים, ועלייה בהיקף השקעתם בנדל"ן כאן, אבל זו טיפה בים. מרבית הנדל"ן פרטי, כלומר בבעלות חברות לא ציבוריות, וישנן רק שלוש חברות נדל"ן ציבוריות גדולות: סיטיקון, ספונדה (Sponda) וטכנופוליס (Technopolis). כמובן שישנן חברות שאינן חברות נדל"ן, אך מחזיקות נדל"ן, כמו בתעשיית הייצור".

כמו בישראל, גם בפינלנד קרנות הריט לא הצליחו להכות שורש. "אף לא אחת מהחברות האלו הן ריטים, בגלל ענייני מס שלא תומכים בהיווצרות חברות כאלו," אומר מנכ"ל סיטיקון.

לגבי פוטנציאל הרווחיות אומר אולקינורה, כי "התשואות לנכסים איכותיים במיקומים אטרקטיביים עומדות על 6%-6.5% במשרדים ו-5.5%-6.5% בקמעונאות". ב-Colliers מציינים, כי התשואה הממוצעת במקטע מבני התעשיה נע בטווח 7.5%-8%.

מחפשים קומה גבוהה? לא בפינלנד

אם במקרה בניתם על שכירת משרד בבניין גבוה בהלסינקי, כדאי לדעת שמדובר במוצר שכמעט לא קיים בעיר שמלאה בצריחי כנסיות, אבל ממש לא מנסה לחקות את מנהטן. "גורדי שחקים נדירים בפינלנד, כי הערים מגינות בעוז על קו הרקיע שלהן. הארכיטקטורה העירונית היא ברמה אירופית גבוהה מאוד".

אולקינורה מעריך שמגזר המשרדים צפוי לספוג את הפגיעה הקשה ביותר מבין מגזרי הנדל"ן המסחרי. "במגזר זה עלו שיעורי השטח הפנוי ל-10%-15% מסך השטח, ובנייה חדשה פסקה לגמרי. מדובר במגזר המאופיין בסיכון רב, שכן הביקוש לשטחי משרדים צפוי להמשיך לרדת".

ב-Colliers מציינים עוד, כי עלות שכירת מ"ר במרכז הלסינקי עומדת על כ-27 אירו לחודש, ועל כ-13-17 אירו למ"ר בערים אחרות, אך המחירים במגמת ירידה בשל גידול בשטחים לא מאוכלסים ועלייה בהיקפי שכירויות המשנה.

גם ענף הנדל"ן הקמעונאי שגשג בארבע שנות הגאות הכלכלית. עד 2008 נבנו מרכזי קניות רבים, אך הדבר לא הצליח להוריד את שיעורי התפוסה, שהרקיעו שחקים עד רמה של כ-98% בהלסינקי רבתי ואף יותר מכך בטמפרה ובאולו.

ומה עכשיו? "חברות קמעונאיות, במיוחד בענף המזון, תפקדו היטב. שיעורי התפוסה גבוהים, וגובה דמי השכירות שמשלמות החברות הוא בר-קיימא לעומת הפדיון. עם זאת, הענף יושפע, כמובן, מהמיתון. כוח הקנייה של הצרכנים נשמר, אבל האמון שלהם נסדק, ולכן, מחזורי המסחר והפדיון צפויים לרדת," אומר מנכ"ל סיטיקון.

נורבגיה - מיתון למרות הנפט

אם את סיפור ההצלחה הפיני שנקרא נוקיה אפשר לייחס ליצירתיות ולעבודה קשה, הרי שאת העושר הנורבגי, שמקורו בנפט, אפשר ליחס למזל הטוב. המדינה הצפונית אמנם אינה נמנית על עשר המפיקות הגדולות בעולם, אך צריכה עצמית מוגבלת, במדינה שבה מתגוררים 4.8 מיליון בני אדם בלבד, אפשרה לנורבגיה לטפס עד מעלת יצואנית הנפט החמישית בגודלה בעולם.

שפע הנפט הגן על נורבגיה במידה מסוימת, אך לא בלם את גלישת המדינה למיתון. לאחר שהתמ"ג התכווץ ב-0.4% ברבעון הראשון של 2009 וב-0.8% ברבעון הרביעי של 2008, עונה נורבגיה, לראשונה מאז 1993, להגדרה הטכנית של מיתון - שני רבעונים רצופים של ירידה בתוצר. עם זאת, המיתון בנורבגיה, שאינה חברה באיחוד האירופי, מתון יחסית להתכווצות הכואבת שעוברות בריטניה וגרמניה.

בניגוד לכלכלה הנורבגית, שהצליחה עד כה לצוף בזמן שכלכלות גדולות ממנה שוקעות, שוק הנדל"ן המקומי דווקא מיישר קו עם הסמן הימני של תיקון מחירי הנדל"ן במחזור הנוכחי - בריטניה. אם התשואה הממוצעת בשוק המשרדים באיחוד האירופי עלתה מהשיא ב-2007 ב-125 נקודות בסיס (1.25%), אז באוסלו נרשמה תנודה חדה יותר של 175 נ"ב. ההיסטוריה, במקרה זה, חזרה על עצמה, שכן סטיית התקן הממוצעת של תשואת המשרדים ב-15 השנים האחרונות, כפי שחושבה ב-CBRE, עמדה על 12% באוסלו, הרבה יותר מאשר בערים אחרות.

התנודתיות באה לידי ביטוי בגובה דמי השכירות, כאשר בלונדון ובאוסלו ירד שכ"ד ב-15%, מעל ומעבר לנתון המקביל בפריז ובפרנקפורט. למעשה, רק המשקל, החשיבות והפרסום של לונדון "החביאו" את העובדה שאוסלו צעדה בדיוק במתווה של לונדון - עלייה בלתי מופרעת מאז 2004 בשכ"ד, והקריסה שבאה בעקבותיה.

נפח עסקאות הנדל"ן המסחרי במדינה ירד בין 2007 ל-2008 ב-45% והסתכם בכ-4.3-4.5 מיליארד דולר. אלא שגם מספר זה הושפע מאוד מעסקה פאן-נורדית ענקית, ובנטרולה קריסת היקף העסקאות הייתה דומה לזו שקרתה שבשווקים מפותחים אחרים.

ממלכה צפונית וחברות מעט בה

שטח המשרדים הכולל במדינה עומד על כ-9 מיליון מ"ר, שליש ממנו במרכז העיר. נתוני האכלוס העלו את שיעורי השטח הפנוי ל-5% בתום 2008, והוא צפוי להמשיך ולעלות, ונראה שימי רשימת ההמתנה לשכירת שטח משרדי חלפו. ב-CBRE חוזים שעל אף שכ-30% מהפרויקטים שתוכננו לחמש השנים הקרובות בוטלו, צפוי הביקוש החלש להעלות את שיעור השטחים הפנויים ל-10% ב-2010.

ירידה חדה נרשמה, כאמור, בהיקף אכלוס המשרדים בבירה, שירד לרמת שפל של שש שנים ועמד על 98 אלף מ"ר ב-2008, לעומת כ-240 אלף מ"ר ב-2007. השנה צפוי קיפאון באכלוס או אף אכלוס שלילי, דבר שקרה לאחרונה רק ב-2002. זאת, אף שבשונה מבירות אחרות באירופה מגזר הבנקאות והפיננסים, אחד מהענפים שנפגעו הכי קשה במשבר הנוכחי, מאכלס רק רבע מסך שטחי המשרדים באוסלו.

התשואה בשוק המשרדים, במיקומים מרכזיים וברמת גימור גבוהה, רשמה ב-2008 עלייה של 150 נקודות בסיס ל-6.75%. יש לזכור, כי תשואות אלו נרשמו באותן עסקאות מעטות שנסגרו בששת החודשים האחרונים. ב-CBRE יודעים לומר, כי התשואה צפויה להמשיך לעלות לכיוון 7.4% עד סוף השנה, אך לרדת ל-7% עד סוף 2010. כמו כן צפוי להתרחב המרווח החיובי בין תשואת נכס איכותי באוסלו לבין אג"ח מדינה - זה עמד בעשור האחרון על 2.2% בממוצע, וצפוי להתרחב ל-3.2% בתום 2009.

אז לפני שתשקיעו בנדל"ן מניב במדינה, דעו שלמנכ"ל סיטיקון זה ממש לא התאים: "אנו לא פועלים בכלל בנורבגיה. זו אמנם ממלכה עם צפיפות גבוהה מאוד של מרכזי קניות איכותיים, אבל השוק המקומי נשלט בידי שלוש-ארבע פירמות, מה שיוצר חסם כניסה גבוה מאוד".

gil-s@globes.co.il