מעורבות הקונה בבניית בית מפחיתה את אחריות הקבלן

חוק מכר (דירות), הקובע את אחריות מי שבונה בית כדי למכור, מבוסס על הנחה כי בעסקה בין קבלן לבין רוכש מדובר בשני צדדים לא שווים. הקבלן נתפס כמי שמצויד באנשי מקצוע ובייצוג משפטי, ואילו הרוכשים נתפסים כאנשים שאינם מיוצגים, כי גם ככה נושאים בהוצאות כבדות ביותר.

כמו כן, החוק קובע כי אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה, וזאת כדי שהקונה לא יהיה במצב של ויתור על זכויותיו כתוצאה מנחיתות כלשהי או תמורת הנחה מפתה. מסתבר כי החוק האמור, עם כל הקשיחות שלו, כפוף לפרשנות גמישה, וכשהנסיבות מצדיקות וההנחות דלעיל לא קיימות, ניתן לפטור את הקבלן מאחריות חוק מכר (דירות).

עניין זה נידון לאחרונה בפסק דין די נדיר בבית משפט המחוזי בירושלים בעניין ע.א 2467/08, יורם גורביץ נ' יובל קופיץ', שנידון בפני השופטת יהודית צור. בעניין דנן, המערערים והמשיבים עשו הסכם הלוואה. לאחר פרק זמן וכחלק מביצוע ומימוש אותה הלוואה, בית שבנו המשיבים נמכר למערערים. הבית נבנה תוך מעורבות עמוקה של המערערים, אשר דרשו וביצעו שינויים בבית אשר בין היתר היו המקור לחלק מהליקויים.

כמו כן, לאחר הבנייה הוסכם על תיקון ליקויים והמערערים ויתרו על הגנת חוק מכר (דירות). לימים המערערים הגישו תביעת פיצויים נגד המשיבים וביקשו להחיל עליהם את החוק האמור, ובכך לחייב את הקבלן.

בית משפט השלום דחה את התביעה בטענה כי במסגרת היחסים שהיו בין הצדדים, למעשה המערערים ויתרו על הגנת החוק שהיא בעיקרה קוגנטית (התנייה שלא ניתן להתנות עליה ולבטלה), וכי המערערים ידעו על הליקויים לפני שרכשו את הבית.

בית משפט המחוזי, מפי השופטת יהודית צור, דחה את הערעור בטענה, כי נסיבות העניין מעידות כי לא מתקיימות ההנחות שעליהן מבוסס חוק מכר (דירות). אין המדובר בקבלן ופירמה העומדים מול קונה ובשל כך יחסי כוחות לא שווים, אלא כדברי השופטת: "בענייננו קיים מצב שונה בו שני הצדדים הם אנשים פרטיים שווים בכוחם, כאשר דווקא המערערים (הקונים) היו מיוצגים על ידי עו"ד בעת עריכת העסקה, בניגוד למשיבים שלא היו מיוצגים. לפיכך אין כל מקום לומר שלמשיבים הייתה עדיפות אפריורית כלשהי על פני המערערים, בגינה קיימת הצדקה לפסול מיידית כל הסכמה בין הצדדים שאינה לטובת המערערים".

השופטת צור דחתה את טענת המערערים שלפיה ויתור על הגנת החוק אפשרית רק במסגרת הליך משפטי בין הקבלן לבין הקונה. בעניין זה נקבע כי אין כל הגיון להעדיף ויתור במסגרת הליך משפטי על ויתור מחוץ להליך משפטי, ועל כן הוויתור של המערערים על הגנת החוק תופס.

נדמה כי פסק דין זה מבהיר פן נעלם בהגנת החוק. ידוע ומקובל הוא כי חוק האמור הינו קוגנטי ואף ויתור לא תופס לגביו. מסתבר כי מעורבות יתר של הקונה בבנייה, ידיעתו על ליקויים וכוחות שווים בין המוכר לקונה יכולים להיות סיבה לביטול האחריות והתניה על החוק.

הכותב הינו מומחה למקרקעין ומחבר הספר דיני מקרקעין עקרונות והלכות.