דו"ח נת"מ: בפריפריה של גוש דן מחירי השכירות במשרדים - ירדו פחות

אם בתל אביב וברמת גן נרשמה ירידה של 17% במחיר השכירות המבוקש למ"ר, הרי שבפריפריה הראשונה ירדו המחירים ב-6.86%, ואילו בפריפריה השנייה הם ירדו ב-1.95% בממוצע בלבד.

הדו"ח של נת"מ סקר מבנים ברמות Class A באזורים שונים במרכז הארץ, והוא לא כולל את כל הנכסים בכל אזור, אלא מהווה מדגם של הבניינים המייצגים את האזור. "אנחנו אוספים נתונים על בסיס דיווח של מחיר מבוקש, ולא על הערכות של מחיר הסגירה", מדגישה עדינה קופר, מבעלי נת"מ-קוליירס בינלאומי ויו"ר ועדת השמאים הבינלאומית של קוליירס באירופה. "כל הבניינים הם שטחים מוכנים לאכלוס בחצי השנה הקרובה".

כאמור, בחצי השנה האחרונה, מינואר ועד יוני, נרשמה ירידה של 17.06% במחיר השכירות המבוקש למשרדים באזורי הסיטי של גוש דן. באזור זה נסקרו 43 בניינים בשבעה מתחמים שונים, שמהווים מדגם מייצג לכל אזורי המשרדים הממוקמים במרחב העירוני של תל אביב ורמת גן. שטחם הכולל של המבנים הוא 763 אלף מ"ר.

בציר יגאל אלון, לדוגמא, ירד מחיר השכירות המבוקש למשרדים מ-72.9 שקל למ"ר בסוף המחצית השנייה של 2008 ל-58.2 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2009. במתחם הבורסה ברמת גן נרשמה ירידה מ-96.3 שקל למ"ר ל-77.4 שקל למ"ר, ובמתחם בתי המשפט בתל אביב נרשמה ירידה מ-124 שקל למ"ר ל-100.4 שקל למ"ר. ציר מנחם בגין חווה ירידה מ-98.3 שקל למ"ר ל-84 שקל למ"ר, ואילו אזור מרכז תל אביב חווה ירידה מ-74.9 שקל למ"ר ל-67.8 שקל למ"ר.

בפריפריה הראשונה של גוש דן השמים קודרים פחות. אזור זה מתייחס לערים או למתחמים שהם ברדיוס של עד 15 ק"מ ממרכז תל אביב. כאן, כאמור, נרשמה ירידה ממוצעת של 6.86% במחירים המבוקשים למ"ר. רמת החי"ל ראתה ירידה מ-64.1 שקל למ"ר ל-60.4 שקל למ"ר. בהרצליה פיתוח ירדו המחירים מ-71.8 שקל למ"ר ל-69.3 שקל למ"ר, ובפתח תקוה ירדו המחירים מ-66.7 שקל למ"ר ל-60.2 שקל למ"ר. באור יהודה הייתה ירידה מ-47 שקל למ"ר ל-43.8 שקל למ"ר.

אזורי הפריפריה השנייה, שנמצאים ברדיוס של יותר מ-15 ק"מ ממרכז תל אביב, ספגו את המכה הכי פחות קשה. כך ירדו המחירים בנתניה וברמת פולג מ-53.4 שקל למ"ר ל-52.8 שקל למ"ר, ובכפר סבא מ-52.3 שקל למ"ר ל-50.9 שקל למ"ר. רעננה חוותה ירידה מ-66.8 שקל למ"ר ל-63.5 שקל למ"ר, ורחובות-נס ציונה חוו ירידה מזערית - מ-50.7 שקל למ"ר ל-50 שקל למ"ר. ראש העין, לפי הדו"ח, יכולה אפילו לחייך, משום ששם עלו המחירים מ-44.5 שקל למ"ר ל-45.25 שקל למ"ר.

לפי הדו"ח, הסיבה העיקרית לירידות המתונות באזורים אלה נובעת מכך שעליית המחירים בפריפריות הייתה מתונה יחסית גם היא. לעומת זאת, מגמת הירידה בתל אביב וברמתן גן הייתה חדה יותר בשל העובדה שבשנים האחרונות רמת המחירים עלתה במהירות גבוהה, ובד בבד נמשכה המגמה של יציאה לפריפריה.

נשארים בנכס

בחצי השנה האחרונה דובר רבות על פינויי שטחים, ובכל זאת הדו"ח מראה כי באזורי המשרדים של תל אביב ורמת גן ירדו שיעורי האכלוס רק ב-0.49%.

מתחם הבורסה ברמת גן ירד מ-96.86% ל-94.78%, וציר מנחם בגין בתל אביב ירד מ-96.21% ל-96.15%. אזור הסיטי של תל אביב ירד מ-95.67% ל-92.72%, וציר יגאל אלון ירד מ-98.69% ל-97.28%. גם במתחם בתי המשפט ירדו שיעורי האכלוס, מ-94.67% ל-93.58%, אבל היו אזורי שטיפסו בשיעורי האכלוס, כמו מנשיה שעלתה מ-94.92% ל-96%, ומרכז תל אביב שעלה מ-91.28% ל-94.46%.

"שיעורי האכלוס המדווחים ירדו רק בכחצי אחוז", אומרת קופר, "משום שעסקאות שכירות הן בדרך כלל למשך שלוש עד חמש שנים. גם אם הנכס פנוי בפועל, בגלל שהדייר לא יושב בנכס, לפי בעל נכס הוא עדיין מאוכלס. אנחנו מניחים שבשוק של היום יש עוד כ-10% שטחים פנויים שלא מדווחים. אנחנו מעריכים גם כי מתוך השטחים המאוכלסים, כ-5% עד 10% הם שטחים פנויים המוצעים להשכרת משנה".

בפריפריה הראשונה ירדו שיעורי האכלוס ב-2.66%, ובפריפריה השנייה ב-2.89%. לפי הדו"ח, ביישובים כמו רעננה חלה ירידה משמעותית ברמות האכלוס (מ-98.98% ל-78.64%) כתוצאה מתוספת שטחי משרדים בבניינים חדשים שבנייתם הסתיימה לאחרונה. בהרצליה השכנה דווקא עלו שיעורי האכלוס מ-89.42% ל-90.06%, וכך גם בפתח תקוה - מ-87.69% ל-88.25% וברחובות-נס ציונה מ-88.39% ל-95.69%.

לגבי הפריפריה, חוזה הדו"ח של נת"מ כי מסתמנת מגמה של מעבר חברות מאזור תל אביב החוצה, עקב המחירים הגבוהים.

מבחינת שוק המבנים לתעשייה, מציין הדו"ח כי המשבר הכלכלי לא פגע באופן ניכר בענף, מה שבא לידי ביטוי ביציבות לאורך זמן במחירי השכירות והמכירה של המגרשים לתעשייה וללוגיסטיקה. כמו כן, קיים מחסור בשוק של מבנים זמינים ואיכותיים. רמת האכלוס הגבוהה, המחסור בשטחים פנויים והביקושים שומרים על רמת מחירים יציבה.

הזדמנות באנגליה

סיכום המחצית של נת"מ מפנה זרקור גם להתעניינות הישראלית בשוק האנגלי.

"שוק הנכסים המניבים עבר טלטלה גדולה מאוד, היות שהוא היה מושתת על העקרונות של מרווח מימוני זעיר בין עלות המימון לבין התשואה על הנכס", נכתב בדו"ח, "הפעילות בשוק נעצרה עם הכניסה לתקופת משבר האשראי הגלובאלי, שנתפסה כעידן חדש. אין מימון - פירוש הדבר הוא שאין מסחר בבניינים, מאחר שאין אשראי לרכישתם. מאידך, הדיירים נשארו בנכס והמשיכו לשלם את שכר הדירה. כל זה הוביל לירידה משמעותית במחירי נכסים מניבים מסחריים ומשרדיים, ב-43% מאז דצמבר 2007.

"כתוצאה מכך, תשואות על נכסים איכותיים עלו בהתאם. התשואות בממוצע גבוהות בכ-200 נקודות בסיס מאשר לפני שנה. לדוגמא, בניין משרדים שמושכר לדייר חזק במרכז לונדון היה נמכר לפני שנה בתשואה של כ-5% עד 5.5%, ואילו היום את אותו הבניין ניתן לרכוש בתשואה של 7.5% עד 8%. היסטורית, בניינים מסוג זה נסחרים בכ-6% לכל היותר".

כפי שנוכחו חברות הביטוח והחברות הגדולות לדעת לאחרונה, מציין הדו"ח כי "היום השוק האנגלי פורה ומזמין, כאשר יש הזדמנות היסטורית להשקיע עכשיו במחירים שמעולם לא היו כה אטרקטיביים. לדאבוננו, חלון הזמן הוא צר מאוד, ומי שלא יפעל עכשיו עלול לפספס את הרכבת". *