היזהרו לכם בקבוצות רכישת נדל"ן

לאמיתו של דבר, קבוצות הרכישה נמצאות איתנו כבר יותר מעשרים שנה. בעבר הלא-רחוק היתה זו תופעה ישראלית שולית, בעיקר של קבוצות הומוגניות (שאז עוד קראו להן "עמותות בנייה") של חבר'ה שרצו לגור ביחד. אבל בשנים האחרונות מדובר על אלפי אנשים - הערכות מדברות על כמחצית מהדירות החדשות הנבנות באזור המרכז - שבאים בעיקר בגלל הפיתוי לקנות דירה בזול.

פריחת הקבוצות היא תוצר של מכלול סיבות: התנודתיות והסיכון בשוק ההון והריבית הנמוכה יחסית על המשכנתאות (גם אחרי העלאת הריבית השבוע) משכנעים יותר ויותר ישראלים לחפש אלטרנטיבות השקעה בטוחות יותר, כמו זו שמציע שוק המגורים. במקביל, המינוף שבו פועלים היזמים ה"קלאסיים" מונעים מהם כרגע - על רקע מצוקת האשראי - להשתתף במשחק וגם הבנקים מעדיפים את פיזור הסיכון בין מספר רב של רוכשים.

כל אלה, ובהינתן מחירי דירות כל כך גבוהים, גורמים לאנשים לחפש דרכים יצירתיות להגיע לדירה משלהם.

איך זה עובד בפועל?

השיטה קבועה: מישהו, אדם או חברה, הופך ל"מארגן" קבוצה, לאחר שזיהה קרקע אטרקטיבית שאפשר להקים עליה בניין. הוא יפנה לבעל הקרקע ויקבל ממנו אופציה לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם.

כדי שהעסקה תשמור על ההגדרה המקצועית של "עסקת רכש מפוצלת" (עסקה שבה מפרידים את רכישת הקרקע מהבנייה עצמה), המארגן מוכרח לדאוג שאותה קבוצה תביא מראש את הכסף, תקנה את המגרש ורק אז תתחיל להרים את הבניין.

הקרקע אותה קרקע, הבניין אותו בניין - אז איפה החיסכון לעומת פרויקט רגיל שמקים יזם?

החיסכון המשמעותי ביותר הוא במיסוי. קבוצת רכישה נהנית מחיסכון במע"מ על רכישת הקרקע (משום שהמוכר והקונה הם פרטיים, ולא חברה), מפטור מתשלום מס רכישה על הדירות וכן מחיסכון בהוצאות שיווק ומימון (משום שכל הדירות נמכרו מראש).

נוסף לכך, קבוצת רכישה חוסכת את הרווח היזמי (משום שאין יזם שצריך להרוויח 15% מהפרויקט), וכן חוסכת את הסיכון שקיים ברכישת דירה מקבלן ממונף שאין שום ודאות שהוא, או הפרויקט שהוא מקים, יאריכו ימים.

בתור כלל אצבע, נוהגים לדבר על חיסכון כולל של 15%-20% לעומת פרויקט "רגיל".

אם הכול טוב, למה יש קונים שעדיין מעדיפים לקנות מחברה?

א. כל אחד מחברי הקבוצה חובש דה-פקטו את כובע היזם - הוא שקונה את הקרקע ושיוזם עליה את פרויקט הבנייה. חוסר הניסיון וחוסר ההבנה שלהם עלולים לגזול כסף וזמן וגם להעמיד בסופו של דבר פרויקט באיכות נמוכה.

כל בלת"מ שיצוץ בתהליך הארוך עד למסירת המפתח (למשל עלייה בתשומות הבנייה ופתיחת החוזה מול הקבלן המבצע, עיכוב סטטוטורי מול הרשויות השונות, בעיה מול אחד הספקים או נותני השירותים ועוד) נתון לגמרי באחריותם. לכן, מחירי הדירות הנמוכים שאותם נוהגת לפרסם קבוצת הרכישה, ועוד יותר מכך המועד הצפוי לאכלוס הפרויקט, הם בקושי אומדן.

ב. רשויות המס מאוד לא אוהבות את המודל שמונע מכספים רבים להגיע לקופתן. אם הן מוצאות פגם באותה עסקה מפוצלת - המפרידה בין רכישת הקרקע ובין שירותי הבנייה, או שהן רואות ב"מארגן" יזם לכל דבר, עלולים הרוכשים להידרש לשלם בדיעבד גם את המס.

ג. אולי הכי חשוב: קריסה של קבלנים במהלך שנותיה של המדינה יצרה מערך של חוקים שהבטיחו את מעמדו של הרוכש גם במקרה של נפילת היזם, עד למסירת המפתח וגם שנים רבות אחר כך (תקופת הבדק והאחריות לדירה). בקבוצת רכישה, כאמור, הרוכש הוא גם היזם. תלונות הוא יוכל להפנות בעיקר לעצמו.

אם כך, איך זה שלא שמענו אף פעם על בעיות או על קריסתה של קבוצות רכישה?

מארגני הקבוצות יוצאים תמיד בתחילת המסע ברעש גדול, בניסיון לגבש במהירות את החברים לקבוצה, אבל לאחר מכן - אחרי שהשיווק הסתיים - אף אחד לא מצפה לשמוע מהם שום דבר.

לכן, כל תקלה שתצוץ בדרך תהיה בדרך כלל נחלתם של החברים בלבד. אלה, שרוצים גם הם ליהנות מהשבחת הפרויקט ואינם רוצים לפגוע בתדמית הקבוצה, לא יטרחו לספר לאף אחד על הצרות, על הסטנדרטים הנמוכים, על תוספת העלויות הזוחלת ועל העיכוב בדרך לדירה.

אבל יתרה מכך, עשרות קבוצות קמו כאמור בחודשים האחרונים על רקע הפריחה המחודשת בנדל"ן. הבעיות הגדולות יצוצו כנראה רק בעוד כמה חודשים, כשרוכשים שכבר שילמו כסף רב (באזור המרכז הקרקע עולה כמחצית ממחיר הדירה) יגלו שהלו"ז יצא משליטה.