מ"מ מנכ"ל אזורים באמירה שלא שמעתם כבר הרבה זמן: "בקרוב תיתכן ירידה קלה במחירי הדירות במרכז"

ממלא מקום מנכ"ל אזורים , יעקב סיסו, מרוצה מקצב מכירת הדירות של חברת הנדל"ן שבשליטת שעיה בוימלגרין - במהלך המחצית הראשונה של 2009 נמכרו 328 דירות בהיקף של כ-278 מיליון שקל, ורק ברבעון השני נמכרו 190 דירות בהיקף של 169 מיליון שקל. "העלינו את מחירי הדירות כל שבועיים בשלושת החודשים האחרונים", אומר סיסו, אך מעריך כי "מחירי הדירות באזורי הביקוש גבוהים כרגע והם לא ימשיכו לעלות כפי שעלו בחודשים האחרונים. תהיה התייצבות באזור המרכז ואולי אפילו ירידת מחירים קלה".

מדוע הייתה עליית מחירים בשלושת החודשים האחרונים?

סיסו: "זה נבע משלושה גורמים: הראשון - היעדר היצע של קרקעות זמינות לבניה, המינהל לא מצליח לעמוד ביעדי השיווק שלו שנה אחר שנה וביתר שאת בשנתיים האחרונות. גורם שני, סחורה שהגיעה לשוק לא נרכשה על ידי יזמים בתשעת החודשים האחרונים בעיקר כי היזמים לא היו בטוחים לאן השוק הולך והבנקים הקשיחו מצידם את מדיניות המימון של פרויקטים. גורם שלישי הוא שהאנשים שישבו על הגדר בגלל חשש מהמצב הכלכלי, החליטו לקנות דירה והצטרפו לביקוש הרגיל. בנוסף, עד לפני שלושה חודשים אנשים שפחדו מהבורסה הוציאו את הכסף וקיבלו אלטרנטיבה לריבית האפס בבנק ורכשו דירות בריבית נמוכה. זה הוביל לתנועת עדר לשוק שנפגש עם היעדר היצע וגרם לתנועת עדר לרכוש דירות".

מדוע עליית המחירים תיעצר?

"עכשיו כל הגורמים שמניתי משתנים. אני הולך לזרוק סחורה לשוק וגם אחרים, ואז ההיצע יגדל וזה יאזן את הביקושים קצת. אחרי שהשוק יתחיל להתייצב, ותהיה יותר היענות למכרזים של המנהל, נראה אפילו ירידת מחירים קלה".

סיסו מלווה את ענף הנדל"ן בישראל משנת 1989 וראה לפחות 3 משברים בחייו. לפני שהצטרף לאזורים כיהן בתפקיד מנהל אגף עסקי בבנק ירושלים. בספטמבר 2007 הצטרף לחברת אזורים לתפקיד משנה למנכ"ל, ומחודש יוני הוא משמש בתפקיד ממלא מקום זמני למנכ"ל החברה עד שהיו"ר יורם טורבוביץ' ויתר חברי הדירקטוריון יחליטו מי ימונה לתפקיד מנכ"ל החברה.

הכנסות אזורים התכווצו ברבעון השני של השנה ב-37% ל-251 מיליון שקל למרות השיפור בקצב מכירת הדירות. הרבעון המקביל אשתקד כלל הכנסה חד פעמית ממכירת חטיבת קרקע בפרויקט עיר ימים בנתניה בהיקף של 123 מיליון שקל. בשורה התחתונה נרשם הפסד של 201 מיליון שקל ברבעון השני לעומת רווח נקי של 17 מיליון שקל ברבעון המקביל. ההפסד נובע בעיקר מהפסד של 79 מיליון שקל בגין פעילות מופסקת ממכירת אזורים תיירות וכן מהפסד בסך 129 מיליון שקל מהחזקותיה בקבוצת לגנא. גם האינפלציה הקפיצו את הוצאות המימון נוכח המינוף של החברה.

מכירת המלונות עליה דיווחה החברה צפויה לתרום לאחר השלמתה לתזרים המזומנים כ-202 מיליון שקל, שיצטרפו לתזרים מפעילות הליבה של החברה ויגדילו את נזילותה. מכירת הפעילות תוביל להפחתת אובליגו של כ-700 מיליון שקל, להפחתת ערבויות לבנקים בהיקף של כ-160 מיליון שקל ותבלום את המשך ההפסדים שנבעו לחברה בשנים האחרונות מפעילות זו.

סיסו: "צריך לנתח את התוצאות של אזורים בלי שתי המשקולות האלה כי זה יתנתק בין כה וכה מאזורים תוך חודש חודשיים. רכישת פעילות התיירות וחברת לגנא תרמו להפסדים כמעט רבעון אחר רבעון. התיירות תרמה להפסד של כ-10 מיליון שקל ברבעון ובלגנא המספרים הרבה יותר גדולים. התנודתיות וחוסר הוודאות בלגנא עשתה לנו נזקים ולכן קיבלנו החלטה לחזור לפעילות המסורתית של אזורים שתמיד הייתה מצליחה. היום אני מנקה את האורוות, שחררתי את המשקולת הזאת של פעילות התיירות ובהמשך נמכור גם את לגנא".

לאזורים אין מחויבות כלפי לגנא, אך התנתקות חד צדדית מהחברה הכושלת הזאת תהרוס לאזורים את מערכת היחסים עם המוסדיים בישראל המעניקים לה אשראי חוץ בנקאי. לגנא מכבידה על המאזן של אזורים, אך רשומה בספרים בהשקעה שלילית של 35 מיליון שקל. "יש לי אחריות כלפי המשקיעים, ואני רוצה להעביר את לגנא למשקיע שישביח את הנכס. הרוכש יהיה בעל איתנות פיננסית ופעיל באזור. המחיר לא יהיה שקל אחד - הרוכש מקבל אופציה לפעילות אדירה במזרח אירופה", אומר סיסו.

עד שימצא ההרפתקן שיקנה את לגנא על גרורותיה, חברת הנדל"ן הפעילה במזרח אירופה משחירה את התוצאות של אזורים. מלבד ההפסד, היא "תורמת" 2.5 מיליארד שקל להתחייבויות ענק של 6.4 מיליארד שקל של אזורים. ההון העצמי (המיוחס לבעלי המניות של החברה) נמוך - רק 320.4 מיליון שקל.

"תסתכלו על אזורים נטו - לא למטה ולא למעלה", מבקש סיסו ומציין מספר נקודות חיוביות בדו"חות הכספיים: השנה צפויה החברה להתחיל בבנייה של כ-800 יחידות דיור שיצטרפו למלאי הקיים של בניינים בהקמה. מרבית הקרקעות בייעוד למגורים שבבעלות החברה, כ-7,000 יחידות דיור הזמינות לבנייה. החברה בונה בישראל כ-1,404 יחידות דיור שמתוכן נמכרו 851 יחידות דיור המהוות יותר מ-60% מהמלאי בתהליכי בנייה. "אנחנו לא צריכים לקנות קרקע, אלא יכולים לבנות 1000 יחידות דיור כל שנה מבלי לקנות קרקע ולשלוט בקצב", אומר סיסו.

האמצעים הנזילים של החברה מסתכמים בכ-303 מיליון שקל, וזאת לאחר פירעון אג"ח וניירות ערך מסחריים בהיקף כ-248 מיליון שקל מתחילת השנה. מאז פרוץ המשבר פרעה החברה למעלה מחצי מיליארד שקלים באגרות חוב וניירות ערך מסחריים. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת חיובי בהיקף של 53 מיליון שקל.

מה לגבי פרויקט השוק הסיטונאי?

"אנו שותפים בקבוצת 'העיר החדשה', אך יש קושי מימוני בסיסי של הפרויקט ורק אם תנובה תסכים לפצל אותו הוא ייצא לדרך ביתר קלות".

איך היחס מהבנקים לאזורים?

סיסו: "ברוך השם אנו מסודרים יפה עם הבנקים, קיבלנו וייברים והם פותחים לנו ליווי לפרויקטים וסומכים על החברה. אנחנו שקופים מולם ולא מפתיעים אותם, ויש לנו שקט בגזרה הזאת".