הכרעת שמאי מכריע: שווי של נוהג לא חוקי

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור תוכנית באזור תעשייה קרית אתא, ששינתה את ייעוד הקרקע מ"אזור לתכנון מפורט" שבו לא ניתן להוציא היתרי בנייה, לאזור "תעשיה קלה" שהוגדרו בו אחוזי בנייה. אגב דיון בנושא, קיבלה השמאית המכריעה דורית פריאל החלטה במספר נושאים.

הראשון הינו אופן ההתחשבות בנוהג של הוועדה לאפשר בנייה בניגוד לחוק. יצוין שבערים רבות בארץ היה קיים נוהג לאפשר בנייה באופן ובצורה שאינה תואמת את הוראות התוכניות החלות. הצדדים הסכימו כי במשך תקופה מסוימת נהגה הוועדה המקומית להתיר בנייה על-פי זכויות באזור "תעשייה קלה", למרות שהתוכנית הגדירה את האזור כמיועד "לתכנון מפורט". נוהג זה הופסק שנים לפני אישור התוכנית החדשה, ואף בית המשפט העליון פסק כי אינו חוקי.

לאור זאת, קבעה השמאית המכריעה פריאל כי אין להסתמך על נוהג זה מאחר והנוהג פסק. לדעתה, טענת פעולה בניגוד לחוק התכנון והבנייה היא טענה כבדת משקל, ורצוי לבסס אותה על מקרים רבים ולא בודדים. עם זאת ציינה פריאל כי בכל מקרה יש להתחשב בשווי השוק אשר משקף את כל מאפייני הנכס, ובכלל זה את הנוהגים.

נושא נוסף שנדון בהחלטה הינו אופן ההתייחסות להסכם שיתוף שאינו רשום, בו הוקצתה החזית לצד אחד והעורף לצד השני. בעניין זה קיבלה השמאית את עמדת שמאי בעלי הקרקע, לפיה אין להתעלם מההסכם אף שאינו רשום, וראוי להתייחס לתוכן הכלכלי של הדברים, ככל שהם משפיעים על שווי הזכויות.

התוצאה הסופית נטתה בבירור לטובת בעל הקרקע. בעוד ששמאי הוועדה המקומית קבעה היטל השבחה בגובה של 153 אלף שקל, ושמאי הבעלים טען ל-5,900 שקל בלבד - פסקה השמאית פריאל היטל השבחה בגובה 7,200 שקל.