מס מופחת בגין מקרקעין שנרכשו לפני תחילת החוק

חוק מס שבח מקרקעין, בעת שנחקק בשנת 1963, קבע תשלום חובה חדש בשם תוספת מס (לימים, מס רכישה). תוספת המס שולמה כאשר נרכשה זכות במקרקעין שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין מסיבה התלויה בקונה ובמוכר. הכוונה המקורית של תוספת המס הייתה לגרום לכך שכל עסקה שניתן לרושמה בפנקסי המקרקעין תירשם בכפוף לתשלום תוספת המס, אלא אם כן הייתה מניעה לביצוע הרישום בשל סיבה שלמוכר ולקונה לא הייתה שליטה עליה.

החוק בנוסחו האמור לא השיג את יעדו, ועל כן תוקן בתיקון מס' 5 לחוק שקבע כי כל מכירה של זכות במקרקעין, בין שנרשמת ובין שאינה נרשמת, תחויב בתוספת מס. התיקון קבע, כי מי שרכש מקרקעין לפני שנכנס לתוקף תיקון מס' 5 (18/10/1974), יכול להצהיר לרשות המס על הרכישה תוך שנתיים מיום פרסומו של התיקון, ותוספת המס בה יחויב תיקבע לפי שווי המקרקעין ביום רכישתם. אולם, במקרה בו הרוכש לא דיווח תוך פרק הזמן הנ"ל, נקבעה סנקציה לפיה החבות בתוספת המס תיקבע לפי שווי המקרקעין ביום הדיווח, ולפי שיעור המס באותו מועד.

בעניין הרמן, רכשה העוררת ממינהל מקרקעי ישראל מגרש ריק ללא כל מבנה עליו בשנת 1962 (לפני תחילת תיקון מס' 5). לאחר הרכישה בנתה העוררת שלושה מבנים ובהם 45 יחידות שנמכרו לרוכשים שונים. בעת רכישת המגרש ובניית היחידות לא נערכה חלוקה, ולכן לא ניתן היה לבצע רישום הזכויות על שם הרוכשים.

לימים, העוררת והקבלן הפסיקו את פעילותם ונמחקו ממרשם החברות, והמגרש נותר רשום על שם מדינת ישראל. הרוכשים, שביקשו להעביר את הבעלות ביחידות על שמם, פנו לבית המשפט וזה מינה כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום. בעקבות זאת, פנתה העוררת למנהל מס שבח וביקשה לקבל אישור מס רכישה לטאבו בגין רכישת המגרש.

מנהל מס שבח ביקש לקבל הצהרה בגין עסקת הרכישה, וזו אכן הוגשה על ידי כונס הנכסים. על בסיס ההצהרה קבע מנהל מס שבח, כי העוררת חייבת בתשלום מס רכישה בשיעור של 5% משווי המגרש בשלמותו, נכון ליום ההצהרה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מס שבח וקבעה, בהסתמך על תיקון מס' 5 לחוק, כי העוררת חייבת במס רכישה לפי שווי המקרקעין ביום ההצהרה (להבדיל מהשווי ההיסטורי ביום הרכישה) ולפי שיעור המס החל באותו מועד. עם זאת, הוועדה לא קיבלה את עמדת המנהל לגבי אופן חישוב שווי המגרש, שלקח בחשבון את זכויות הבנייה שהיו על המגרש ביום ההצהרה.

הוועדה קבעה, כי תיקון מס' 5 לחוק אכן נועד "להעניש" את מי שהצהיר באיחור על זכויותיו, על-ידי קביעת השווי ושיעור המס נכון ליום ההצהרה, אך אין בכך ללמד כי כוונת המחוקק הייתה שהשווי יחושב לפי זכויות הבנייה ביום ההצהרה. כך לדוגמא, אם ביום הרכישה ייעוד המקרקעין היה חקלאי אך ביום ההצהרה הייעוד היה בנייה למגורים, אין ל"הכות את המצהיר המאחר בשוטים ובעקרבים", כלשון הוועדה, על-ידי קביעת השווי לפי הייעוד המורחב ביום ההצהרה.

כפועל יוצא קבעה הוועדה, כי יש לחשב את שווי המגרש בהתחשב בזכויות הבנייה שהיו עליו במועד רכישתו, ולכן הפחיתה את שומת המנהל בהתאם. *