שאיפות גדלות: גם לנו יש כמה פרויקטים בסגנון דובאי

המגדל הגבוה בעולם, המלון הגבוה בעולם, אי מלאכותי בצורת עץ דקל, 300 איים מלאכותיים שעוצבו כיבשות ומדינות העולם ובמבט על נראים כמו כדור הארץ - אין ספק שבמבט לאחור, הצליחה הנסיכות הקטנה מהמפרץ הפרסי להדהים את העולם לא רק בהיקף החובות אותן היא מתכוונת לדחות, אלא גם בפרויקטים המגלומניים שאותם פיתחה בשנים האחרונות מכספי הנפט. "הניסוי האדריכלי המרהיב והמוזר בעולם", הגדיר אותה לפני מספר שנים "הגארדיאן" הלונדוני.

דובאי אולי חריגה בשאיפות הגדלות שלה, אבל היא בהחלט לא היחידה שנכנסה להשקעות נדל"ן ענקיות. בכל דור ודור ובכל רחבי הגלובוס ניתן למצוא מלוא החופן יזמים שהתפתו לבצע רכישה בודדת (ולפעמים יותר), שבראייה לאחור ניתן לכנות אותה "פומפוזית" במקרה הטוב, "מטורפת" במקרה הרע.

את הרעות החולות ניתן לראות בדיעבד: רכישות ממונפות בסדרי גודל עצומים שגובו לעיתים בהלוואות ללא בטחונות, לעיתים בריבית נשך, או לחלופין בריביות שלא תמחרו את הסיכון כיאות; פרויקטים שקפאו וממתינים לאשראי נוסף הדרוש לבנייה, לרוכשים או לשוכרים.

אז דובאי לא לבד, וגם בלעדיה השוק הסיטונאי, למשל - שתנובה, עיריית תל אביב ושותפי המיעוט מבקשים למכור, על פי ההערכות, תמורת 3-4 מיליארד שקל - עשוי להוות תמרור אזהרה. המכרז על השוק, שכולל קניון, מגדלי דירות ושטחי ציבור, מביא אותנו לתהות האם ההחלטה "לשים את כל הביצים בסל אחד" היא נכונה, במיוחד כשפיזור הנכסים הוא אחד מעקרונות היסוד של השקעה בכלל ובנדל"ן בפרט. תשובה תהיה לנו, מן הסתם, רק בדיעבד. בינתיים, קיבצנו מספר דוגמאות שיכולות לשמש כחומר למחשבה - וזו תמונה חלקית בלבד.

קניון רוסיה במוסקבה, אפ"י פיתוח

קניון רוסיה במוסקבה - על שטח עצום של 180 אלף מ"ר - הוא אחד משלושת הפרויקטים המרכזיים של אפ"י פיתוח, המרכזת את פעילותה של אפריקה ישראל ברוסיה, לצד קניון טברסקיה וקומפלקס המגורים, המשרדים והקניון אוזרקובסקיה. קניון רוסיה אמור היה להיפתח בסוף השנה הנוכחית, אולם התפוסה הנמוכה הביאה את קברניטי החברה לדחות את פתיחתו למחצית הראשונה של 2010.

נכון לסוף ספטמבר הושכרו בו 35% מהשטחים, לעומת 30% בסוף יוני. ברבעון השלישי הושכרו כמעט 5,000 מ"ר, כשליש מקניון רמת אביב. על-פי דו"ח הדירקטוריון, קיימת התעניינות בפרויקט, ולפיכך ישנם מסמכי כוונות להשכרת 30%-35% נוספים. ויחד עם זאת, הקניון לא ייפתח אם מסה זו לא תהפוך לחוזים.

נווה צדק על הים, צמח המרמן, יורוקום נדל"ן

פרויקט "נווה צדק על הים" הושק בקול תרועה רמה ביולי אשתקד בשכונת שבזי בתל-אביב, ושיקף את הביקוש המתעורר לדירות יוקרה באזור המרכז. "שוק היוקרה חטף את המכה הכי חזקה, אבל שוק היוקרה הוא גם הראשון שהתאושש בצורה חזקה. יש מקום לאופטימיות", אמר רק לפני שבוע חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן.

בפרויקט, בו שותפה החברה שבשליטת משפחות פייגלין ובן אברהם כיזמית, לצד יורוקום נדל"ן שבבעלות משפחות אלוביץ' ומשפחת יהלומנים יהודית מבלגיה (50%), צפוי לקום מגדל בן 30 קומות ו-168 דירות. לפי פייגלין, רמת המחירים נעה סביב 9,000 דולר למ"ר, הנמוכה בכ-10% מההערכות צמח המרמן בעת היציאה לשוק. מצד שני, הוא מעיד, מחצית הרוכשים הינם יהודים תושבי חוץ, מה שעשוי למשוך אוכלוסיה חזקה ואמידה.

בדו"חותיה האחרונים של צמח המרמן אין התייחסות ספציפית לפרויקט, אם כי החברה מציינת בכלליות כי 449 דירות נמכרו מתוך 701 יחידות דיור אשר נמצאות בשלבים שונים של ייזום, תכנון או ביצוע. סכומי החוזים שנחתמו וטרם הוכרו בדו"חות כהכנסה מסתכמים ב-276.43 מיליון שקל, מהם נגבו בפועל מהרוכשים 127.7 מיליון שקל.

הפלאזה בלאס וגאס, נכסים ובנין, IDB פיתוח וקבוצת אלעד

רק בחודש שעבר ציטט "וול סטריט ג'ורנל" התבטאויות של רבים מהמנהלים הבכירים של המלונות ובתי הקזינו המובילים בלאס וגאס, לפיהם אינם צופים כי יוקם עוד פרויקט בנייה מרכזי בעיר בעשור הקרוב לפחות. בינתיים, גם המיזם השאפתני של הנציגות הישראלית תקוע - "הפלאזה", שנועד לכלול מלון יוקרתי, קזינו, מרכז מסחרי, אולמות כנסים ומגדלי מגורים, והבנייה בו טרם החלה.

הבנייה דורשת השקעה נוספת של 5-7 מיליארד דולר, וממתינה להפשרת שוקי האשראי באופן שיאפשר מימון מתאים. בינתיים, הריבית על ההלוואה ששימשה לרכישת הקרקע ממשיכה להצטבר, ולמעשה 13 המלווים (וביניהם הבנק השוויצרי קרדיט סוויס, שקבוצת IDB נמנית עם בעלי מניותיו באמצעות קונצרן כור תעשיות), התנו את הארכת ההלוואה, 625 מיליון דולר היקפה, בתשלום הריבית מראש - 95 מיליון דולר.

יצחק תשובה, שרכש את המגרש המשתרע על 120 דונם בסטריפ של לאס וגאס באמצעות אלעד נכסים הפרטית, הכניס את נוחי דנקנר כשותף ב-50% חודש מאוחר יותר, בערבו של המשבר הפיננסי הגדול, ביולי 2007. דנקנר, יצוין, נכנס להשקעה באמצעות שתי זרועות ציבוריות של IDB - IDB פיתוח ונכסים ובנין (25% כל אחת).

ברבעון האחרון של 2008 מחקה חברת הפרויקט המשותפת 820 מיליון שקל, לעומת 1.24 מיליארד דולר ששילמה עבור הקרקע ובהשוואה להערכת שווי של 652-710 מיליון דולר מסוף נובמבר. אין ספק כי תנאי הארכת ההלוואה לרכישת הקרקע (שחלקה, כאמור, נרכש מהון עצמי) מיטיבים עם הצדדים הלווים, כפי שעולה מדוחות נכסים ובנין.

מגדל פרישמן 46 בתל אביב, אירו סאט

מאז אושרה התוכנית המקורית לבניית מגדל היוקרתי בפינת הרחובות דיזינגוף ופרישמן עברו כבר יותר מ-20 שנה. לפני כשבועיים נשמה אירו סאט, חברת הנדל"ן בשליטת היהלומן אברהם נמדר, לרווחה: בידי החברה, שבימים אלה עוסקת בשיקום והשלמת ארבע קומות המרתף, התקבל היתר בנייה מלא.

אירו סאט רכשה את מרבית הקרקע (שזכתה במהלך השנים לכינוי הלא המחמיא "הבור") מכונס נכסים ב-2006 ומתעתדת לבנות מגדל בן 31 קומות ובגובה 104 מטר; מדובר ב-26 קומות מגורים הכוללות כ-70 דירות מהקומה החמישית, מעל קומות של לובי ומחסנים ומערכות. השטח כולל גם שטח מסחרי (350 מ"ר) ומעליו מתחם ספא ובריכה שיחוברו למגדל בגשר עילי. מדובר בשטח כולל של 3.4 דונם, תמורת 78.8 מיליון שקל בסך הכל.

בעוד בניית הבניין לא תושלם לפני 2012, בינתיים נמכרו 37 דירות, למעלה ממחצית. עם זאת, קצב המכירות כמעט ופסק לחלוטין ברבעון השלישי, שכן לפני רבעון דיווחה החברה על מספר דומה. יתרה מזאת: 14 דירות מתוכן (ספרנו) נמכרו למקורביו של נמדר או נושאי משרה בחברה, בעסקת בעלי עניין שאושרה באסיפת בעלי המניות של החברה בספטמבר.

מכל פנים, החברה מדווחת על מכירות מצטברות של 155 מיליון שקל כולל מע"מ מהדירות, ועוד 21 מיליון שקל מהשטח המסחרי. אירו סאט מצפה להשלמת חוזים נוספים לרכישת דירות בינואר הקרוב, בהיקף 23 מיליון שקל.

בניין הליפסטיק, מנופים פיננסים

גם בניין הליפסטיק במנהטן נרכש רגע לפני פרוץ המשבר. טרם הכנסת השותפה מסינגפור, רכשה מנופים פיננסים של ג'קי בן-זקן, ביחד עם טאו של אילן בן-דב, את הבניין תמורת 649 מיליון דולר - מרביתו במימון בנקאי (587 מיליון דולר, לטווח קצר וארוך). שנה מאוחר יותר מימשה טאו את החזקתה (35%) בהפסד, כשמכרה לאיש העסקים היהודי-ארגנטינאי אדוארדו אלשטיין, בעליה של חברת הנדל"ן הארגנטינאית ISRA שנסחרת בבורסה בניו יורק (סימול: IRS).

התמורה במזומן הייתה 12.7 מיליון דולר, בנוסף לנטילת ההתחייבויות. מבחינת ההון העצמי, מדובר בהפסד של 43%. מנופים, שמחקה את מלוא ההון העצמי, לא שילמה מחיר יקר רק עבור הבניין, אלא גם עבור המימון שמימן לרכישתו. כך למשל, רכיב המימון לטווח הקצר באשראי הבנקאי שקיבלה נשא בתחילה ריבית שנתית של 18%, וגם לאחר שנפרס מחדש המשיך לשאת ריבית גבוהה של 12%. לא פלא שבמקביל קיבלה מנופים הלוואה של 25 מיליון דולר מהקרן Asian Service Trade Control בראשות מרקוס וובר, שלימים תהפוך לבעלת המניות הגדולה בחברה, החולשת על רבע ממנופים. על ההלוואה, שחלקה יועד לליפסטיק, נגבתה ריבית של LIBOR 2.25% בלבד, והיא אמורה להגיע לפירעון סופי בחודש הבא.

"שוק המשרדים במנהטן, המסתמך על המגזר הפיננסי, סובל מירידה בשיעורי התפוסה ומירידה משמעותית בשווי הנכסים", מתייחסת מנופים לבניין הליפסטיק בעקיפין בדו"חותיה הכספיים. "שוק הנדל"ן בארה"ב מצוי תחת לחץ בעיקר בשל חוסר זמינות של מימון, ובשל ההאטה החלה גם בענפי כלכלה אחרים", נכתב שם.

סאות' ביץ' בסינגפור, קבוצת אלעד

קבוצת אלעד, אותה זרוע פרטית של יצחק תשובה שכבר מוכרת לנו מפרויקט הפלאזה השאפתני מלאס וגאס, חולשת גם על שליש ממיזם הנדל"ן המסחרי סאות'-ביץ' (South Beach) מסינגפור. שימו לב לשותפים: קוויק לנג בנג, שהיה מהבעלים במלון ה"פלאזה" בניו יורק אותו רכשה אלעד, מחזיק בשליש נוסף באמצעות City Developments, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בבורסה הסינגפורית (סימול: CTDM.SI); השליש הנותר מוחזק על-ידי לא אחרת מאשר אותה דובאי וורלד, חברת האחזקות הממשלתית של דובאי שהרעידה את שוקי ההון לאחר שנקלעה לחדלות פירעון (ולו זמנית).

הפרויקט המדובר מוקם בלב סינגפור, הוא צפוי להיפתח ב-2016 ויכלול משרדים, בתי מלון, חנויות ודירות יוקרה. הוא משתרע על 150 אלף מ"ר. אלעד סינגפור זכתה במכרז לשותפות במיזם בספטמבר 2007, כשהציעה עבור השליש שלה 1.68 מיליארד דולר סינגפורי, חרף שתי הצעות כספיות גבוהות יותר.

"קבוצת אלעד בהחלט גאה להיות שותפה בתשלובת בה שותפים קבוצות מהחזקות בעולם כולו", אמר מיקי נפתלי, מנכ"ל הקבוצה, כשהשותפות במיזם הצליחו למחזר חוב של 1.25 מיליארד דולר סינגפורי ביוני האחרון. שיעורו של החוב שמוחזר אותו נטלה אלעד נאמד ב-22%. *