הוארכה האפשרות לבצע חילוף זכויות במקרקעין

בקצרה נזכיר כי מקורן של ההוראות המאפשרות חילוף זכויות במקרקעין בלא מס (או ליתר דיוק: בדחיית מס) הוא בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (בתוקף מ-7.11.2001). ההוראות הוספו בשעתו כהוראת שעה לתקופה מוגבלת ("התקופה הקובעת"), על מנת לאפשר למדינה לבחון את השפעתן של הוראות אלה במציאות הכלכלית ואת השלכות המס שלהן ונושאים טכניים הקשורים בתפעולם.

עם זאת, בעוד שהוראות שעה אחרות, אופציה במקרקעין ופינוי-בינוי, הפכו להוראות קבע (החל מיום 1.1.07), הרי שביחס לחילוף ההוראה נותרה בגדר הוראת שעה, המוארכת מעת לעת (בד"כ באיחור ובאופן רטרואקטיבי).

לאחרונה פקעו ההוראות בחודש מאי השנה, ובהצעת חוק ממשלתית הוצע להאריכן עד סוף 2009. ההצעה טרם עברה ועוררה חוסר ודאות ביחס לעתיד, אולם כפי שצוין לעיל, בימים אלה הוחלט להאריך את ההוראות עד סוף 2010, כפשרה בין התאחדות הקבלנים שדרשה הארכה ארוכה יותר לבין רשות המיסים, ששקלה אפשרות שלא להאריך את ההוראות מעבר לשנת 2009.

נזכיר כי הפטור ממס בחילוף חל ביחס לחילוף מבנה עסקי, חילוף קרקע חקלאית, חילוף זכויות בדירת מגורים וכן ביחס למכירת דירה לשם רכישת זכות בבית אבות, כאשר תנאי משותף חוזר (בנוסף לתנאים ספציפיים נוספים) הינו שפער הזמנים בין מכירת הזכות ורכישת הזכות החלופית אינו עולה על 12 חודשים (לכל כיוון).

היתרון העיקרי בחילוף הינו בעצם היותו פטור ממס שבח, הנוסף על הפטורים הקיימים. הפטור ממס שבח מקטין העלות לצורך מכירה עתידית, ובכך עשוי להוות בעיקרו דחיית מס (ולא פטור), שכן בעתיד ימוסה השבח ממועד הרכישה של הנכס המקורי. עם זאת, יתרון מרכזי נוסף של החילוף הינו פטור של 50% ממס הרכישה, וזוהי הקלה מוחלטת ולא דחייה.

עיקר השימוש שנעשה בחילוף עד כה הינו במסגרת המגזר העסקי, לשם חילוף נכסים עסקיים, בין אם נכסים יצרניים כדוגמת מקום העסק (מפעל, חנות וכו'), ובין אם נכסים מניבים המושכרים להשכרה עסקית (נכסים קבועים). עם זאת, החילוף מאפשר גם פטור נוסף ביחס למכירת דירת מגורים, והדבר עשוי להיות רלוונטי אם וככל שלא ניתן לנצל פטור אחר. בהקשר זה יש כאמור לקחת בחשבון שמכירת הזכות החלופית בעתיד לא תוכל ליהנות מפטור ממס במכירה, ואף לא משיעור מס מופחת או דחיית מס (למעט חריגים כגון תרומת הנכס למדינה, או פטורים בהפקעות ובאיחוד וחלוקה, ולמעט חריג מפורש ביחס לרכישת דירה באזור עדיפות לאומית).

לאור העובדה שלעיתים עשויות לחלוף שנים עד למכירה העתידית, המעקב אחר נטל המס הסמוי הרובץ על הנכס אינו פשוט. בייחוד בולטים הדברים כאשר בעתיד עשויות להימכר המניות בחברה המחזיקה בנכס במקום הנכס, ועל כן, למניעת הפתעה אצל רוכש המניות יש להקפיד על רישום הפרשה למס בספרים ועדכונה, ובנוסף מוצע להקפיד על מתאימה ביחס לחבויות המס הגלומות בנכסים כחלק מהליכי ה-Due Diligence.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.