שווי לפוטנציאל שלא מומש

מדובר על מבנה המשמש כבית כנסת ובנוי על מגרש בשטח 486 מ"ר ברחוב הראשי של העיר בני ברק. הן שמאי הוועדה המקומית והן שמאי הבעלים העריכו את שווי הנכס במצבו החדש כמגרש המיועד לבנייני ציבור, אולם דעותיהם נחלקו לעניין בסיס הנתונים במצב הקודם. בעוד ששמאי הבעלים טען כי הנכס יועד למסחר ועסקים, טען שמאי הוועדה כי בשנת 1973 אושרה תוכנית שייעדה את המגרש לאזור מיוחד, ובכך בפועל קיבעה את ייעודו הציבורי במצב קודם. גרסה זו סותרת את הקבוע בתוכנית, כאשר זו התירה במגרש מיוחד גם שימושים מסחריים. כך גם נמסר על-ידי מנהלת מחלקת התכנון בוועדה המקומית, שאישרה את טענת שמאי הבעלים, לפיה ייעוד המגרש הינו גם למסחר ועסקים.

לכאורה, משהסכימו הצדדים, הוועדה המקומית והבעלים, לעניין ייעוד המגרש במצב הקודם, הגיעה המחלוקת על פתרונה. המשמעות האופרטיבית של אימוץ הסכמה זו הינה שבפועל אין השבחה כיוון ששווי מגרש מסחרי במצב קודם עולה על שוויו כציבורי במצב חדש.

אולם השמאי המכריע רן וירניק בחר לנקוט בגישה שונה, ובלשונו - "לאור היות בית הכנסת 'הליגמן' מוסד דתי בעל חשיבות היסטורית ודתית רבה, ובהתחשב בעובדה שלמרות האפשרות להקים תחתיו שטחים מסחריים ושטחי מגורים במספר הזדמנויות במהלך השנים שחלפו, מעולם לא מומשו הזדמנויות אלו, אני מוצא לנכון לגזור את שווי המצב הקודם משווי זכויות למבני ציבור".

נראה כי החלטה זו מערערת אקסיומה, לפיה שווי שוק נקבע בשוק החופשי במחיר שישלם קונה סביר למוכר סביר, וכולל את מלוא הפוטנציאל. במקרה זה, השמאי המכריע קבע למגרש ערך נמוך בשל העובדה שהבעלים של המגרש, מטעמים אלו או אחרים, בחרו משך עשרות שנים שלא לממש את הפוטנציאל למסחר הגלום בנכס.

נשאלת השאלה: מה ההשלכה של החלטה זו על כל אותם מבנים שלא נוצלו לפי זכויות הבנייה המותרות בהם, ועתה הם מיועדים לשימור? האם לפי גישה זו של השמאי המכריע אין לייחס כל שווי לפוטנציאל שלא מומש? מן הסתם גם בעניין זה עוד יהיו התפתחויות.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.