העברת בעלות ושווי זכויות לא מנוצלות

בטור משבוע שעבר התייחסנו להחלטתו של השמאי המכריע רן ורניק, לפיה בשל העובדה שזכויות לשימושי מסחר לא נוצלו בפועל במהלך השנים, לא הובא בחשבון שווי הפוטנציאל שנבע מזכויות אלה.

השבוע נסקור את החלטתה של השמאית המכריעה דורית פריאל, אשר קבעה כי יש להקנות שווי לזכויות, גם כאשר אין חולק שהן אינן ניתנות למימוש אלא תוך הכנת תוכנית בניין עיר המעבירה אותן למגרש אחר.

באזור התעשייה רמת סיב שבפתח תקוה, על מגרש ששטחו כדונם, ממוקמת תחנת תדלוק שנבנתה בשנת 1999. ייעוד המגרש, שהיה בעבר חקלאי, שונה במהלך השנים לתעשייתי. במסגרת זו הותרה בניית התחנה. בעת שנבנתה תחנת התדלוק שולם היטל השבחה בגין בנייתה.

הדיון הנוכחי מתייחס להעברת הבעלות במגרש שבעטיה נתבקשו המוכרים לשלם היטל השבחה, נוסף על זה ששולם בעת הבנייה. אין חולק על כך שלאור בניית התחנה, אשר איננה ממצה את מלוא זכויות הבנייה המותרות, לא ניתן לממש את יתרת הזכויות בתחום המגרש.

השמאית המכריעה קבעה שיש לגבות היטל השבחה בגין שווי הזכויות הללו תוך שהיא מביאה בחשבון שעל מנת לנצלן יש להכין תוכנית בניין עיר אשר תאפשר את ניודן למגרש אחר. במסגרת התחשיב הפחיתה השמאית משווי הזכויות כזמינות היטלי השבחה צפויים בגין התוכנית החדשה, דחייה עד לאישורה, עלויות תכנון וכן הפחתה בגובה 15% בגין חוסר ודאות במציאת מגרש שאליו יועברו הזכויות.

ראוי לציין כי לדעתה של השמאית, הליך אישורה של תוכנית נקודתית מעין זו, המעבירה זכויות ממגרש למגרש והינה בסמכות ועדה מקומית, יימשך כשנה וחצי עד שנתיים.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.