מדוע בוטלה הזרמת ההון של KCPS לחנן מור?

פחות מחודשיים לאחר שחברת חנן מור , הנמצאת בשליטת חנן מור ואבי מאור, הודיעה על הסכם עקרונות לקבלת אשראי מקרן המנוף KCPS, נסוגו אמש הצדדים מכוונתם והעסקה בוטלה. הגורם לביטול העסקה אינו ברור. לכל צד גרסה שונה, ושניהם מנסים לייחס לעצמם את ההחלטה לסגת מהעסקה. על פי ההסכם בין הצדדים אמורה הייתה קרן המנוף להעמיד לחברת הנדל"ן הלוואות בטווח של 40 עד 120 מיליון שקל.

היום הודיעה חנן מור לבורסה כי ההסכם בין הצדדים לא הבשיל להסכם מחייב "בין היתר בשל אי הסכמה בין הצדדים על תנאי המימון, לאור החלטת החברה לצמצם את היקף ההשקעה של הקרן ובשל חשש של הנהלת החברה כי התנאים שנדרשו על ידי הקרן יפגעו באינטרסים של מחזיקי האג"ח ולא יהיו מקובלים על הבנקים המלווים את החברה". מנגד, ב- KCPS גורסים שהסיבה לביטול העסקה טמונה בבדיקת הנאותות שנערכה לחנן מור.

חנן מור, המשמש בתפקיד יו"ר ומנכ"ל החברה, אמר היום ל"גלובס" כי "הם (KCPS) לא נסוגו, אלא המו"מ לא הבשיל לכדי הסכם שמשרת את האינטרסים של החברה. מחזיקי האג"ח והבנקים לא אהבו לראות שאנו עושים עסקה כזאת עם קרן מנוף ולכן לא הצלחנו להגיע להסכם".

ואולם, לידי "גלובס" הגיע מכתב שהוציאה קרן KCPS למשקיעיה ובו נכתב בבירור כי "ברצוננו לעדכן, כי לאור תוצאות בדיקות הנאותות שערכנו לחברת חנן מור ולאור השינויים האחרונים בהנהלת החברה, החלטנו שלא להעמיד לחברה הנ"ל הלוואה". ביום שני דיווחה חנן מור על התפטרותו של סמנכ"ל הכספים הנרי (חן) רייך לאחר כהונה של שנתיים וחצי.

בהסכם הראשוני בין הצדדים נקבע כי ההלוואה הייתה אמורה לשאת ריבית שנתית של עד 12%: 8% צמודת מדד, שתשולם בשני תשלומים שנתיים, ובנוסף ריבית בשיעור של עד 4% לשנה שתגזר מרווחיות הפרויקטים שתממן הקרן. במקביל קרן המנוף הייתה אמורה לקבל קיקרים בדמות אופציות לרכישת 10% מהון המניות של חנן מור בהיקף של עד 10 מיליון שקל בהקצאה פרטית, לפי שווי חברה של 100 מיליון שקל. זאת לעומת שווי שוק של 44 מיליון שקל בלבד של החברה בעת חתימת ההסכם.

"החברה יציבה ומוצלחת"

עתה, עם ביטול עסקת האשראי עם קרן המנוף, עדיין זקוקה חנן מור להזרמת מימון. על פי ההערכות אפשר שהיא תמצא פיתרון בשוק האשראי החוץ בנקאי, ותגייס שם בקרוב כ-40 מיליון שקל באמצעות הנפקת סדרה חדשה של אג"ח, בריבית של כ-7% עם שעבוד של פרויקט בנתניה.

"החברה תמשיך לפעול לגיוון מקורות המימון שלה לצורך המשך הפיתוח וההתרחבות עסקית", אמר היום חנן מור והוסיף כי "ב-2010 נתמודד במכרזי מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון ונגדיל את מלאי הקרקעות לבניית דירות. החברה יציבה ומוצלחת וסיימנו את 2009 בהצלחה רבה".

חנן מור נוסדה בשנת 2004 על רקע הגאות בשוק ההון והכסף הזול שזרם לחברות הנדל"ן. החברה מעריכה שהיקף המכירות הצפוי מיתרת המלאי הבלתי מכור בישראל מסתכם ב-550 מיליון שקל ואת 2009 היא מצפה לסיים ברווח של 7.5 מיליון שקל. לחברה חשיפה יזמית בחו"ל שכוללת פרויקטים באוקראינה, פולין, רומניה ובולגריה.

המאזן של חנן מור מאתגר: הון עצמי של 37 מיליון שקל ומולו התחייבויות של 295 מיליון שקל. היקף החוב לשתי סדרות האג"ח שהיא הנפיקה מסתכם ב-130 מיליון שקל. את תשעת החודשים הראשונים של 2009 סיימה חנן מור עם רווח של 1.3 מיליון שקל, בהשוואה להפסד של 1.8 מיליון שקל אותו רשמה בתקופה המקבילה אשתקד.

קרן המנוף KCPS בהובלת יוסי דאובר, גבי לב, שי איילון וצבי פורמן מנהלת נכסים בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל. עד כה החברה במגעים למתן אשראי באמצעות השתתפות בהיקף של כ-65 מיליון שקל ברכישת הדיור המוגן משכנות כלל על ידי יורופורט. נציין כי עד מאי הקרוב צריכה החברה להשקיע כ-240 מיליון שקל על מנת לשמור על זרימת דמי הניהול לקרן, כך שאם ביטול ההסכם עם חנן מור החברה צריכה למצוא עסקאות בהיקף של לפחות 175 מיליון שקל בתקופה האמורה.