אטלס קיבלה הצעת רכישה; הערכות: רוני יצחקי עומד מאחוריה

אם יש משהו שמשותף לחברות הנדל"ן הישראליות שנסחרות בבורסה המשנית של אנגליה (AIM), הרי זו העובדה שהמניות של רובן לא התאוששו לאחר משבר האשראי. AFI פיתוח, המרכזת את פעילות אפריקה ישראל בשוק הנדל"ן הרוסי, עדיין נסחרת במחיר הרחוק שנות אור מהמחיר לפיו הונפקה (תשואה שלילית של 83%). אנגל מזרח אירופה נסחרת לפי מחיר שווה ערך לאחוז בודד מהמחיר לפיו הונפקה, ואילו אטלס נכסים שווה משהו כמו רבע משווייה בהנפקה, וזאת רק הודות להצעת רכישה שקיבלה.

אטלס נכסים , בעלת נכסי נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים במזרח ובמרכז אירופה, הודיעה אמש כי קיבלה הצעת רכישה הנוקבת במחיר של 90 פני למניה ומשקפת לה שווי חברה של 65 מיליון דולר. אטלס נכסים הונפקה לפני כארבע שנים לפי מחיר של 341 פני למניה, כך שהשווי שמגלמת ההצעה הנוכחית רחוק ממנו מרחק משמעותי, כאמור - כרבע מהשווי בהנפקה, ונתון הממחיש את מחיקת הערך שרושמים בעלי המניות בחברה.

אטלס נכסים לא ציינה בהודעתה מי עומד מאחורי ההצעה, אך ייתכן כי מדובר באיש העסקים רוני יצחקי, מבעלי השליטה בחברת הניהול של החברה - Atlas Management Company.

יצחקי, נזכיר, חולק עם רפי ברבר, כיום השותף היחיד בקרן ההשקעות RP קפיטל, את הבעלות על חברת הניהול, כשלראשון 49% מהון המניות של AMC ואילו ברבר מחזיק ביתר המניות. הבעלות על חברת הניהול מאפשרת לשניים למשוך דמי ניהול מהחברה הציבורית, וכן לקבל החלטות גורליות באשר לעתיד החברה, דוגמת הצעת הרכישה הנוכחית.

במילים אחרות, ליצחקי וברבר יש יותר השפעה על המתרחש בין כתליה של אטלס נכסים מאשר לבעלי המניות בחברה (דוגמת איש העסקים נועם לניר), וזו אחת העובדות היוצרות סימני שאלה באשר להיגיון הטמון בזהותו של יצחקי כמי שעומד מאחורי ההצעה. בנוסף, השקעה של 65 מיליון דולר אינה הולכת ברגל - גם למיליונר כמו רוני יצחקי, ואפילו בימים של גאות בשוקי ההון ותחת אווירה של התאוששות כלכלית.

עם זאת, ייתכן כי יצחקי מאס בניהול נכסיה של אטלס נכסים תחת עינו הבוחנת של ציבור המשקיעים, ועם בעל מניות עיקרי שאינו רואה עימו עין בעין (לניר). ואם כך, האופציה של רכישת החברה ומחיקתה מהמסחר מתאימה לו כמו כפפה ליד. יותר מזה. אם לוקחים בחשבון שיצחקי מאמין כי אטלס שווה יותר משווייה הבורסאי, הרי שרכישתה לפי רמות המחירים הנוכחיות מהווה עבורו השקעה אטרקטיבית. אטלס נכסים, נזכיר, מעדכנת מדי רבעון את שווייה לפי מודל NAV - שווי נכסי נקי - ונכון לסוף 2009 גילם השווי מחיר מניה של 213 פני, פי שניים ויותר ממחירה הנוכחי.

הפסד כבד וחובות מעיקים

כך או אחרת, שוק ההון רחוק מלהאמין בשווי NAV של נכסי החברה, ולא פלא. משבר האשראי מוטט את היסודות עליהם נבנו הערכות שווי של חברות נדל"ן, וספק אם אטלס נכסים תיסחר בעתיד לפי מחיר המדגדג 213 פני.

אטלס סיימה את 2009 עם הכנסות של 47.3 מיליון אירו לעומת 51.9 מיליון אירו בשנת 2008. החברה ציינה בדו"חותיה כי אשתקד סיימה את בניית מגדלי הפלטיניום בפולין - שני מגדלי מגורים המכילים 396 יחידות דיור, ומנכסיה הבולטים של החברה - וכי לקראת סוף 2009 נמסרו 26 דירות.

השורה התחתונה שלה יכולה להסביר מדוע רחוק שווייה מהשווי NAV של נכסיה: אטלס סיימה את 2009 עם הפסד נקי כבד של 49.2 מיליון אירו, לעומת הפסד של 39.7 מיליון אירו בשנת 2008. חובות החברה למערכת הבנקאית ממשיכים להעיק על מאזניה, ואלו עומדים כיום על 260 מיליון אירו - גידול של 12.3 מיליון אירו לעומת סוף 2008.

לניר לא צפוי להתנגד

ובחזרה ללניר. לניר הוא בעל המניות הגדול ביותר באטלס נכסים, ודרך חברת ליוורמור שבשליטתו הוא מחזיק בשיעור של 21.7% מההון. יתר בעלי המניות בחברה הם בעיקר גופים מוסדיים דוגמת Lockerfield (שיעור החזקה של 14.4%), וכן Capital Venture Worldwode (13.6%). לרוני יצחקי יש החזקה של 14%, אותה רכש בעבר מאלרן נדל"ן של משפחת דנקנר, ובידי קרן RP החזקה של 11.9%.

אם וכאשר תבשיל הצעת הרכישה הנוכחית לרכישה בפועל, לא בטוח שלניר יפתח חזית נוספת נגד יצחקי (אם אכן הוא הרוכש) ויתנגד להצעה. ראשית, ליוורמור כבר הכירה בחלק מירידת הערך של שווי השקעתה בחברה (במחצית הראשונה של 2009 מחקה החברה 5.4 מיליון דולר), ושנית - ליוורמור רכשה את רוב מניותיה באטלס לפי מחירים הגבוהים פי 3 עד 5 מהמחיר הנוכחי. הסיכוי שמניית אטלס תחזור לאותן רמות מחירים נמוך עד אפסי, ולכן עדיף ללניר להיפטר ממניותיו בחברה, ועדיף מאוחר מאשר לעולם לא.