מעבדת נדל"ן - באזז עם דרישות מיוחדות

קשה שלא להבחין שתעשיית מדעי החיים הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה הכי משמעותיים בכלכלת ישראל. לפי נתוני MEDAX, התערוכה הבינלאומית לטכנולוגיות ברפואה שהתקיימה לאחרונה בתל אביב בחסות משרד הבריאות, משרד התמ"ת והמכון הישראלי לייצוא, היקף הייצוא בתעשיית מדעי החיים (ביוטכנולוגיה וביו-מד) כמעט שילש עצמו מ-2.4 מיליארד דולר ב-2004 ל-6.5 מיליארד דולר ב-2008. בישראל קיימות היום כ-280 חברות מייצאות בענף, כש-71% מכלל הייצוא בתעשיית מדעי החיים ב-2009 הופנה לצפון אמריקה ו-19% מהייצוא הופנה לאירופה.

צרכים מיוחדים

ואם כל אחד צריך נדל"ן - לדיור, לעבודה וכו', ברור שתעשייה בצמיחה כל כך משמעותית זקוקה לעוד ועוד שטחי נדל"ן. עם זאת, מתברר שעסקאות נדל"ן לביוטכנולוגיה אינן עניין לגמרי פשוט.

חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל ליוותה לאחרונה מספר חברות בינלאומיות בענף הביוטכנולוגיה בעסקאות מקרקעין. בחודשים האחרונים שכרה חברה בינלאומית בענף כ-2,000 מ"ר בנתניה ובמהלך עבודת הייעוץ נתקל הצוות של נת"מ במספר מכשולים ובעיות בתחום התכנוני. "ניתן היה להימנע מבעיות אלו או לפחות מחלקן אילו היזם ומנהלי החברה היו מודעים לצרכים המיוחדים מההיבט התכנוני והתפעולי", נכתב בסקירת החברה לחודשי החורף 2010.

הקשיים שבהם נתקלה העסקה בנתניה אינם חד-פעמיים לחברה השוכרת ספציפית, אלא קיימים לכל אורך הענף. לדברי משה מילר, יועץ נדל"ן בנת"מ ומי שערך את הסקירה הנוגעת לנדל"ן לביוטכנולוגיה, "המבנים שמתאימים לתעשיית הביוטכנולוגיה הם לא המבנים שמתאימים לתעשיית ההיי-טק, שהתפתחה כל כך עד ששוק המשרדים יודע לענות על צורכי ההיי-טק. הקשיים בעסקה בנתניה משקפים קשיים בהן נתקלות חברות נוספות בענף הביוטכנולוגיה".

בנת"מ מציינים, כי בשנים האחרונות חלה התפתחות משמעותית בחברות ביוטכנולוגיה וביו-רפואה בישראל, הן מבחינת מספר החברות בשוק הישראלי, הן מבחינת התקדמותן בשלבים שונים של אישורי FDA ובחלק מהמקרים אף באקזיטים שבוצעו על ידי חברות בינלאומיות גדולות ומוכרות. עוד מציינת נת"מ, כי מספר החברות בענף בישראל גדל במהלך העשור הראשון של המאה ה-21 מכ-150 חברות ליותר מ-900, כלומר, גידול של פי 6.

"אינדיקציה נוספת היא מספר הפטנטים שהוגשו על ידי חברות ישראליות בתחום", נכתב בסקירה, "ישראל ממוקמת במקום הרביעי בעולם בתחום זה".

החברה מציינת כי התחזקות הענף והגידול בצורך בשטחים מתאימים לחברות מסוג זה מחייבים התייחסות ספציפית לצרכים הייחודיים שלהן מצדם של בעלי נכסים להשכרה, המבקשים לייעד אותם בין היתר עבור חברות ביוטכנולוגיה וביו-רפואה.

בין שאר הפרטים שיש להביא בחשבון בתכנון ובנייה לחברות ביוטכנולוגיה נמצא המפרט הטכני. לפי נת"מ, זה כולל בין היתר גובה קומה. "רוב החברות בתחום הביוטכנולוגיה והביו-רפואה זקוקות לחדרים נקיים הדורשים, מעבר לגובה הרגיל של החדר הנקי (כ-2.70 מטר), עוד כמטר עבור מערכת מיזוג ואוורור", נכתב, "כלומר, גובה אופטימאלי של רצפה-תקרה (בטון לבטון) לחברות בעלות חדרים נקיים יהיה כ-3.70 מטר לפחות. המשמעות לחברה היא היכולת לתכנן העברת פירים ומנדפים אופקיים במושכר מהחדרים הנקיים".

המפרט הטכני גם כולל מיזוג אוויר וחשמל. "שטחי מעבדות וחדרים נקיים זקוקים לכמות חשמל משמעותית גדולה יותר משטחי משרד", נכתב בסקירה, "מעבר לכך, בשל העובדה שהחדרים הנקיים והמעבדות זקוקים לעתים קרובות למיזוג אוויר בנפח גדול יותר לעומת משרדים ולפעילות של 24/7, ישנם מצבים בהם יש להקצות צ'ילר עצמאי לשוכר אשר ישרת אותו. בנוסף, על מנת למנוע מצבי כשל באספקת החשמל, יש לאפשר גישה או גנראטור עצמאי לגיבוי מערכות החשמל ומיזוג האוויר לשוכר".

המפרט הטכני אף כולל פירים. "חדרים נקיים ומעבדות זקוקים לפירים הן עבור פליטת גזי מעבדות והן עבור יחידות טיהור וסחרור אוויר", נכתב, "בדרך כלל הצרכים מסתכמים בלפחות 2 מ"ר פירים לכל 500-600 מ"ר של מעבדות וחדרים נקיים ובנוסף נדרש שטח על הגג צמוד לפירים - למיקום מפוחי יניקה. ככל שישנם יותר פירים החברה יכולה להתחבר לפירים אנכיים פחות ארוכים. דבר המהווה חסכון בעלויות התאמת המושכר לצורכי החברה".

גורם אחד

עניין נוסף שיש להביא בחשבון הוא ההקמה של החדרים הנקיים. "פרויקט הקמת חדרים נקיים דורש התמחות ספציפית הקיימת אצל מספר קטן של מתכננים ומבצעים", מדגישים בנת"מ, "קיימות שתי גישות מרכזיות לתכנון ולביצוע של פרויקט מסוג זה. האחת היא הפרדה בין תכנון ולביצוע, כלומר תכנון הפרויקט על ידי מתכנן מנוסה לאחר ביצוע הגדרה מדויקת של צורכי הלקוח ויציאה למכרזים לקבלני משנה לשם ביצוע הפרויקט. הגישה השנייה היא גישת ה-Turn Key Project, כלומר תכנון וביצוע על ידי גורם אחד עד מפתח".

על ניהול הפרויקט של הקמת החדרים הנקיים הם מדגישים כי "ניהול הפרויקט כולו הינו מורכב מעצם העובדה שלתמונה נכנסים גורמים נוספים מעבר לאדריכל ולקבלנים המבצעים, שהם המתכנן והמבצעים של החדרים הנקיים והמעבדות. תיאום מורכב זה מחייב ידע והבנה של התחום והיכולת להתמודדות מול פרויקט מורכב יותר מאשר הקמת משרדים גרידא. יש להפקיד שניהול הפרויקט כולו יהיה תחת גורם אחד ולא יפוצל - למניעת ניגודי אינטרסים".