רבוע נדל"ן באמצע תל אביב

בתקופה שבה לא מעט חברות נדל"ן שבלטו לפני פרוץ המשבר נעלמות מהשטח, הצליחה זרוע הנדל"ן של הרבוע הכחול להציג עלייה מרשימה של 63% ברווח הנקי, וגידול של 42% בהכנסות מדמי השכירות ברבעון הראשון. אם עד היום זוהה שמה של קבוצת רבוע כחול בעיקר עם סופרמרקטים, הרי שאם החברה הבת תתמיד באסטרטגיית פיתוח ליבת העסקים שלה, בשנים הקרובות לא יהיה מי שיפספס את בולטות הקבוצה בענף הנדל"ן.

"מה שחשוב זה הידע והתכנון בתחום תוכניות הבנייה. לא כל מנכ"ל מסוגל להבין את זה - לאן מתפתחת עיר, איזה מתחמים הולכים להתפתח באזורים מסוימים", מעיד על עצמו שטיין (55). "רוב המנכ"לים בחברות הנדל"ן באים מתחומים אחרים לגמרי", הוא אומר, כשהוא מתייחס להיותו בוגר הטכניון פעמיים - פעם אחת כאדריכל ופעם אחת כמהנדס אזרחי. "בנדל"ן לא שכיח לראות מנכ"ל בעל רקע בתכנון ובנייה".

"אין לנו כוונה להיכנס למגורים"

מי שיבחן את המצגת שפרסמה החברה לא מכבר, עשוי להרים גבה ביחס להשתתפותה של החברה בקבוצה הזוכה במכרז השוק הסיטונאי. אחרי הכול, החברה שקמה ב-2005 מתוך יציקת נכסיה של הרבוע הכחול (סופרמרקטים בעיקר), מתמקדת בנדל"ן מסחרי, מרכזים לוגיסטיים ובמשרדים, לא במגורים.

"אנחנו לא עוסקים במגורים ואין לנו כוונה להיכנס למגורים, זה לא המומחיות שלנו - לכן היה לנו מאוד חשוב בפרויקט של השוק הסיטונאי לבחור את השותף המתאים לתחום, והוא גם קיבל את כל האחריות", מצהיר שטיין. השותף הזה הוא גינדי - בין אם מדובר באחים משה ויגאל מקבוצת גינדי (25%), ובין אם מדובר במנור גינדי, אורי לוי, אייל פרידמן וכפיר גינדי - בעלי השליטה בגינדי השקעות (25%). זאת, כאמור, לצד מחצית הזכויות בפרויקט בה מחזיקה בעצמה רבוע כחול נדל"ן, שבשליטתו של דודי ויסמן.

גלובס: בכל אחד מהתחומים יש מישהו שהוא חזק יותר. אתם חזקים יותר במסחר.

שטיין: "אין ספק שהייחודיות, החוזק והיתרון היחסי שלנו הוא בתחום המסחר. היתרון שלהם הוא בתחום המגורים, אבל יחד עם זאת, הצדדים החליטו על דרך ניהול משותפת, כשהם מובילים את תהליך התכנון וההקמה. הכול נעשה בתכנון משותף של חצי-חצי, וכמובן שאנחנו בטוחים שכל אחד ייתן את תרומתו לעניין, כשאנחנו אחראים על כל נושא הכספים בשתי החברות".

זהות אינטרסים עם הגינדים

אתם נושאים ב-60% מעלויות המימון עד השלב השני. איך תישאו בעול - תנפיקו אג"ח? למה 60% ולא חצי-חצי?

"רוב הכסף משולם בעוד שנתיים. אחד היתרונות שלנו בלהיכנס לשותפות מלאה עם גינדי הוא שבשלב מכירת הדירות מתחילים לקבל הכנסות, עוד לפני שנצטרך מימון - כך שעוד די מוקדם לדבר על נושא המימון".

בכל זאת, השותפות שלכם מוגדרת 50%-50%, וההיסטוריה מראה ששותפויות כאלה עשויות לרדת לטמיון.

"בקבוצת אלון יש כמה עשרות שותפויות שחיות הרבה מאוד שנים ביחד בהרמוניה מושלמת. עם בריטיש ישראל יש לנו שותפות של 50% בקניון הדר בתלפיות שבירושלים. דווקא הניסיון שלנו בשותפויות מצביע יותר על בעד מאשר על נגד".

מדוע הם צריכים לקבל יותר?

"כי הם מנהלים את הפרויקט ברמה היום-יומית. תקציבים מאושרים בין שני הצדדים, אבל ברמת תשומות העבודות שלהם הם משקיעים יותר כסף. הם מנהלים את הפרויקט והזמן שלהם שווה כסף. אני לא מצפה שהשותף שלי, שעובד יותר ממני, לא יקבל יותר כסף. זה אלמנטרי".

הם גורפים חלק גדול מדמי-הניהול כמקדמה.

"במהלך חמש שנים מחתימת ההסכמים מדובר בסך של 15 מיליון שקל מחתימת הרכישה - כלומר 3 מיליון שקל בשנה".

איך קרה שחברות ענק כמו אמות ושיכון ובינוי הסתובבו במכרז, ובסוף אתם הסכמתם לחתום?

"סוהו, הקבוצה שהתמודדה כל הדרך (שכללה בנוסף גם את יורוקום נדל"ן, קנדה ישראל ואביב), חשבה שהיא לבד ואין לה מתחרים. היא עצמה הורכבה ממספר גורמים שלא הייתה ביניהם זהות אינטרסים. אנחנו, אחרי שבחנו את העסקה היטב, באופן שקול ולא פזיז, חברנו לגינדי ויצרנו בעלות עם זהות אינטרסים. ברגע שנוצרה זהות מוחלטת, ניתוח הפרויקט בהקשר הבנייה והפוטנציאל העסקי שבו הביא אותנו לשולחן המו"מ ולהצעה שהמוכרות לא יכלו לסרב לה.

"המוכרים ניהלו מו"מ מאוד הגון. הם נתנו לסוהו בלעדיות, אך ברגע שהתקופה פגה, אנחנו קיבלנו בלעדיות - כך שלא נוהל מו"מ מקביל עם שתי קבוצות. מרגע שהיינו במו"מ, כל שנשאר היה לסכם את העסקה".

אתם מתכוונים להתמודד גם על שיווק שלב ב' במכרז השוק?

"אני לא חושב שזה אחראי לענות בשלב הזה, עוד לפני אישור האסיפה הכללית של בעלי המניות ב-2 ביוני".

למרות שהפרויקט ממלא את שטיין בגאווה ("כל תל-אביב תהיה גאה בו", כדבריו), הוא שומר חלק מהקלפים עדיין קרוב לחזה - במיוחד את שם השכונה ("סוד כמוס"). הפרויקט השאפתני צפוי לכלול מלבד קניון המשתרע על שטח של 35 אלף מ"ר ברוטו ו-670 יחידות דיור גם פארק במרכזו ושורה של מבני ציבור - בי"ס, מוזיאון ומרכז ספורט, מה שיותיר לשלב השני של המכרז בעיקר ארבעה מגדלי מגורים ברח' קרליבך.

הבנייה המרקמית לא יוצרת צפיפות מגורים?

"כל העולם עובר לבניות מרקמיות, אזורי בנייה משולבים, במטרה שלא ייווצרו אזורים נטושים. כאן, אם הקניון נסגר בחצות, האזור לא יהפוך לנטוש כי עדיין אנשים חיים פה, כך שהכול פעיל כל הזמן. זה הופך את השוק הסיטונאי לשכונה חדשה של 60 דונם בלב תל-אביב, והכול מתקשר לציר התרבות שכולל את הסינמטק, הבימה ואת שדרות רוטשילד".

מה הניסיון שאתם מביאים בתחום הקניונים?

"באות שלוש חברות עם הרבה מאוד ניסיון. לגינדים יש את קניון הזהב, וגם לנו יש ניסיון בקניונים - קניון הדר, ברח' פייר קניג בשכונת תלפיות שבירושלים, ובו תפוסה של 100%".

העיסקה בסיאטל

העיסקה המרכזית השנייה של החברה שתעמוד על הפרק לאישורה של אסיפת בעלי המניות הקרובה היא רכישת קרקע בפוינט וולס (Point Wells) הסמוכה לעיר סיאטל שבמדינת וושינגטון, ארה"ב, והשכרתה חזרה למשתמש (Lease Back & Sell). "המשתמש", לצורך העניין, הן חברות בנות של אלון USA - בשליטתו בשרשור של דודי וייסמן, ממש כמו רבוע כחול נדל"ן עצמה.

זו עסקת בעלי עניין.

"אנחנו משכירים להם את זה במשך 10 שנים, שימשיכו את הפעילות שלהם (המקום משמש כמתקן לצורכי אחסנה והפצת דלקים, שמנים ואספלט, ולפריקה וטעינה של דלק ומטענים נוספים מספינות מטען), לפי תשואת שכירות שנתית של 9%.

"במקום לקנות קרקע לא ידועה בלאס וגאס, שאנחנו לא יודעים מה יקרה איתה", הוא עוקץ את המתחרה הגדול שלו מתחום הקמעונות (נוחי דנקנר, בעל השליטה בשופרסל, שחברות בשליטתו מחזיקות גם במחצית הזכויות בפרויקט הפלאזה), "קנינו פה קרקע שמביאה לנו תשואה בטוחה ל-10 שנים, ויש בה פוטנציאל עתידי שאותו אנחנו מתכוונים לנצל".

הפוטנציאל הזה, אליבא דשטיין, מתייחס לשינוי ייעוד הקרקע לבניית 2,000 דירות בשלוש שכונות מגורים ברמה בינלאומית. "למעשה, הוועדה המחוזית אישרה באופן עקרוני 3,500 דירות, אבל אין לנו כוונה להקים 3,500 יח"ד".

יש על הקרקע שעבודים.

"יש כל מיני שעבודים, כן. אבל בסיכומו של דבר אנחנו אמורים לקבל את הקרקע נקייה מבחינת שעבודים, והוועדה המחוזית למעשה נתנה את הסכמתה לפרויקט. עכשיו צריכים להתנהל בהליך של שינוי תב"ע".

כמה זמן לוקח תהליך כזה בארה"ב?

"אני מניח שייקח כאן שנה-שנתיים. לאחר שהתקבל אישור של שינוי הייעוד, הבעלים הקודם או השוכר אמור לפנות את השטח, לנקות אותו מזיהומים, ואז אנחנו אמורים למכור את השטח ולהתחלק ברווחים. אין לנו כוונה להקים או לשווק את המגורים, כי אנחנו באמת לא בתחום".

שינוי הייעוד הוא הליך יותר מסודר מזה שבארץ?

"הרבה יותר מסודר. הלוואי והיה אפשר להעתיק חלק מהנהלים שישנם בארה"ב לארץ. מה שיפה זה שלא אומרים לך 'אוקי, תעשה לנו מצגת, תבוא בעוד שנתיים, נראה מה קורה'. שם, 14 יום לפני הצגת התוכנית לוועדה אתה מציג אותה לציבור, אחרי 14 יום אתה מביא את זה לדיון בוועדה המחוזית ויש שם חובה של לוחות זמנים". גם בארץ שיתפה החברה את הציבור בפרויקט קריית השרון בנתניה - הליך המבוצע בדרך כלל על-ידי העיריות עצמן.

הכניסה לארה"ב עליה הכרזתם מסתכמת בסיאטל?

"היוזמה בארה"ב לא מסתכמת רק בזה. לפני הפרויקט הזה בחנתי פרויקט אחר". אותנו מעניינות מדינות שהן יציבות כלכלית, כמו ארה"ב או מערב אירופה - שאם אתה משלם, אפילו בתשואות גבוהות מידי, עדיין אתה על קרקע בטוחה יחסית".