משכנתאות לקיבוצניקים

ליאור איילון הוא מנכ"ל חברת מת"ן שהתמחותה בייעוץ למשכתנאות וליווי לווים

בשנים האחרונות השתנתה המציאות בקיבוצים. לאחר שנים רבות של הגירה שלילית, בני הקיבוצים שעזבו נוהרים חזרה לצור מחצבתם, ועימם אלפי מצטרפים חדשים. הסיבות לתופעה זו רבות ומגוונות, ועליית מחירי הדירות אינה הזניחה שבהן.

הזוגות הצעירים, שמתקשים לרכוש דירה בערים, מקווים למצוא פתרון בהצטרפות לקיבוץ. אבל למרבה הצער, קיבוצים רבים שרויים במצב ביניים משפטי, המקשה על נטילת משכנתא, ועל רכישת דירה.

בטרם הופרטו הקיבוצים, תיפקד כל קיבוץ כישות כלכלית אחת. חברי הקיבוץ עבדו כפי יכולתם וקיבלו לפי צרכיהם, ובכלל זה גם דיור. לאחר הפרטת הקיבוצים, המציאות השתנתה, ומי שמצטרף לקיבוץ צריך לרכוש בו דירה. אבל למרות ההפרטה, מעמד קרקעות הקיבוצים עדיין לא הוסדר, והן אינן מוגדרות כרכוש פרטי של החברים.

הבנקים עדיין לא יודעים כיצד להתמודד עם מצב זה, ומקשים על נטילת משכנתא, כיוון שאינם יודעים אילו קרקעות למשכן, ומהם הבטחונות להלוואה.

כתוצאה מכך, חברי הקיבוץ הטריים מתקשים לרכוש דירה. זאת, למרות מחירי הקרקע הנמוכים באופן יחסי. כיוון שהקרקע אינה מוגדרת כקרקע פרטית, החברים יכולים לשעבד את הדירה לצורך ההלוואה, והם נדרשים לממן את הבניה מהונם העצמי, או באמצעות הלוואות יקרות בתנאים גרועים.

הוא הדין גם לחברי הקיבוץ הרוצים לשפר דיור ולשפץ את הנכס הקיים - אין הם יכולים לקחת משכנתא כמו כל לווה אחר מכיוון שהשטח בו בנוי הבית שלהם שייך למעשה לקיבוץ.

רבים סבורים בטעות, שמצב זה חסר פתרון, וכל עוד לא יעברו קרקעות הקיבוצים לידי החברים, לא ניתן לקחת משכנתא על קניית דירה בקיבוץ, אבל, עם כל מורכבותה של הבעיה, יש כלים שבאמצעותם ניתן להתגבר עליה.

תקנה 751 של מינהל מקרקעי ישראל מסדירה את שיוך הדירות בקיבוצים. קיבוצין שלא החלו בתהליך השיוך לא יזכו לקבל משכנתא מהבנק, אולם קיבוצים רבים כבר החלו בתהליך השיוך, ולקיבוצים אלו, הבנקים מוכנים לתת משכנתא. זאת, מתוך הנחה שתהליך השיוך יסתיים תוך מספר שנים, וחברי הקיבוץ שרכשו דירה, יוכלו לשעבד אותה לטובת הבנק.

עם זאת, כל עוד לא הושלם השיוך, על הקיבוץ לשמש כמתווך בין הבנק לחבריו ולקבל את המשכנתא בשמם. משרד השיכון מעניק זכאות למשכנתא לחברי הקיבוץ, אולם הקיבוץ אחראי להסדרת הזכאות, להשגת המימון לבנייה, וגם לפרעונה לבנק. זאת, באמצעות העמדת מתחם שיכון כבטוחה לבנק.

קיבוצים שהחלו בתהליך השיוך, יכולים לפסוע באחד משני מסלולים:

האפשרות המועדפת על הבנקים היא שיעבוד כל אדמת הקיבוץ לזכות הבנק. בדרך זו, הקיבוץ משתמש בקרקעותיו ונוטל משכנתא מהבנק לטובת חבריו. חסרונותיה של דרך זו ברורים - הקיבוץ נאלץ לשעבד את כל קרקעותיו על מנת שחבריו יוכלו לבנות דירות פרטיות. היתרון הטמון בה הוא, שהבנקים אינם מציבים קשיים בפני הקיבוצים שבוחרים ללכת בה.

הדרך השניה לנטילת משכנתא היא שיעבוד הזכויות הקנייניות בלבד לטובת הבנק. משמעותו של שיעבוד זה היא מתן התחייבות מצד הקיבוץ, שבמקרה שחבר קיבוץ לא ישלם את המשכנתא שנטל, הוא יוחלף בחבר אחר שירכוש את דירתו, ויטול על עצמו את התחייבויותיו. כיוון שמדובר בשעבוד חלש, הרי שמצד הקיבוץ, אפשרות זו עדיפה לאין ערוך על האפשרות הראשונה. הבנקים יעדיפו כמובן את מסלול המשכנתא הראשון, אך גם אפשרות זו מקובלת עליהם.

שתי הדרכים שתיארנו מאפשרות לחברי הקיבוצים שהחלו בתהליך השיוך ליטול משכנתא ולרכוש דירה משלהם. כך יגדל בצורה משמעותית מספר חברי הקיבוץ, ולא נאבד מודל מגורים ראוי גם בעידן הקפיטליסטי.