קבוצות הרכישה על הכוונת

המלצות הוועדה לבחינת היבטי המיסוי של רכישת נכסים באמצעות קבוצות רכישה הוגשו בשבוע שעבר.

ברשימה זו נסקור ונעשה מעט יותר סדר בעיקרי ההמלצו, כפי שהן עולות מדו"ח הוועדה.

השאלה האם יוטל מס רכישה על מארגן קבוצת הרכישה תלויה, על פי פסיקת בתי המשפט, במידת השפעתו ושליטתו בתכנון ובבנייה בפרויקט. לכן, שאלה זו תוכרע בכל מקרה לגופו על פי העובדות ובהתאם לקריטריון הנ"ל, כפי שהיה עד היום.

עם זאת, מס הרכישה שיוטל על יחידי קבוצת הרכישה ייקבע לפי שווי דירה בנויה ובהתאם לשיעורי המס החלים על דירה. המלצה זו עתידה להיות מעוגנת בחקיקה. יצוין כי כאשר מדובר ברכישה של דירה זולה שהיא דירתו היחידה של הרוכש, יש בהמלצה זו משום הקלה בגלל הטבות המס הניתנות לדירה יחידה.

במסגרת החקיקה החדשה תוגדר "קבוצת רכישה" כקבוצה המאורגנת על-ידי גורם מארגן הפועל תמורת שכר, ותיקבע חזקה לפיה התארגנות של 10 רוכשים או יותר תסווג כקבוצת רכישה.

השימוש במכשיר האופציה: באופן שהגורם המארגן מקבל אופציה סחירה מבעל הקרקע ומסחר אותה לחברי הקבוצה על מנת להקטין את חבויות המס, ייבדק כל מקרה לגופו. ככלל, גם כאשר הגורם המארגן מקבל אופציה סחירה, אותה הוא מסב לקבוצה, יראו אותו כאילו רכש קרקע ולאחר מכן מכר דירות לקבוצה.

עם זאת, כאשר ברור שחברי הקבוצה רכשו מהמארגן אופציה סחירה ועבירה, כך שגם הם יכולים לסחר אותה הלאה, יתכן והמסקנה תהיה שונה. כדי להתגבר על הבעיה, שסחירות האופציה תפגום ביכולת ההתארגנות של הקבוצה, ניתן יהיה להגביל את תקופת המימוש של האופציה בידי חברי הקבוצה, ובלבד שלא יהיה בכך כדי לפגוע בסחירותה.

מכירת נכס לקבוצת רכישה תחויב במע"מ בגין מרכיב הקרקע, גם אם המוכר הינו אדם פרטי. הוועדה ממליצה לקבוע מנגנון שיאפשר לעקוב אחר הדירות שרוכש המארגן במסגרת קבוצת הרכישה. בנוסף, תיבחן אפשרות חיובם של המארגן ומשקיעים קבועים בקבוצה במס הכנסה במכירה עתידית של הדירות.

מאחר וקיים קושי משפטי להטיל מע"מ על מרכיב הקרקע במסגרת הדין הקיים, ממליצה הוועדה על תיקון חקיקה, כך שתורחב הגדרת "עסקת אקראי" באופן שתחול לא רק על מכירת מקרקעין מאדם פרטי לעוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, אלא גם על מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה. יובהר כי הצורך בתיקון חקיקה לעניין הטלת המע"מ משמעו שלא יוטל מע"מ על מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי מי שאינו עוסק עובר לתיקון החקיקה.

תודה לעו"ד רונית ברזילי ועו"ד (רו"ח) שלומי ועקנין על הסיוע בכתיבת המאמר.