עסקת בריטיש ישראל: כמה ירוויחו ליאו נואי והמנכ"ל בירם?

שבע שנים בלבד חלפו מאז השקיע ליאו נואי כ-50 מיליון דולר בתחום הנדל"ן המניב בישראל, והיום נמצא המיליארדר היהודי-בריטי בדרכו למכור את החזקותיו בבריטיש ישראל (55.8%) לקבוצת יולי עופר, תמורת יותר מ-1.3 מיליארד שקל - סכום שכמעט כולו יוכר כרווח. מדובר כנראה באקזיט הגדול ביותר שידע תחום הנדל"ן המניב המקומי מימיו.

מכירת החזקותיו של נואי בבריטיש ישראל עשויה לסמן את דרכו החוצה משוק הנדל"ן המקומי. זאת, לאחר שבסוף 2009 מימש השקעה משמעותית פחות מבחינתו ברשת הדיור המוגן "משכנות כלל", אותה מכר לקבוצת רוכשים בראשות יורופורט של מוטי קירשנבאום.

נואי הקים את קרן ריט ישראל ב-2003, יחד עם חברת הברוקרים אקסלנס ומי שהפך למנכ"ל החברה, עמיר בירם (אחיו של מייסד אקסלנס, רוני בירם). עמיר בירם מחזיק כיום ב-5.7% ממניות חברת UK ONE, באמצעותה מחזיק נואי בשליטה בבריטיש ישראל. כעת הוא צפוי לגרוף לכיסו בעקבות המכירה כ-80 מיליון שקל.

חודשים ספורים לאחר הקמתה, סיכמה ריט ישראל על רכישת חברת הנדל"ן המניב נכסי אזורים, בה החזיקה גנדן של נוחי דנקנר, תמורת כ-400 מיליון שקל. במועד רכישתה החזיקה נכסי אזורים בשטחים מניבים בהיקף של כ-250 אלף מ"ר, ובראשם "פארק אזורים" בפתח תקווה, נכס בו היא מחזיקה עד היום. מאז הרכישה, צמחו היקפי הפעילות של החברה במהירות ובהשקעה מאסיבית, תוך שהיא מגדילה גם את מצבת התחייבויותיה.

נואי, שבעבר העיד על עצמו כחובב פעילות באמצעות חברות פרטיות, הנפיק את מניות נכסי אזורים, ששמה שונה לבריטיש ישראל במהלך 2007. כיום מחזיקה בריטיש ישראל ביותר מ-25 נכסים מניבים, בעיקר מרכזי מסחר ומשרדים, בשטח כולל של יותר מ-450 אלף מ"ר.

אשתקד, נכנס לחברה מיליארדר נוסף - פויו זבלדוביץ', באמצעות עסקת מיזוג עם טמרס נדל"ן שבבעלותו, תמורתה שילמה בריטיש 172 מיליון שקל בנוסף ל-16.6% ממניותיה. קצת יותר משנה עברה, וזבלדוביץ' המחזיק ב-15.7% ממניות בריטיש ישראל עומד לגרוף לכיסו קרוב ל-380 מיליון שקל, במידה שהעסקה עם עופר תצא לפועל.

אתמול הודיעה קבוצת יולי עופר, באמצעות החברות מליסרון והאחים עופר השקעות, כי היא מנהלת מו"מ לרכישת השליטה בבריטיש ישראל (המחזיקים בסה"כ כ-71% ממניות החברה) תמורת 1.7 מיליארד שקל (14.5 שקל למניה). אם העסקה תאושר על ידי הממונה על הגבלים עסקיים, תהפוך קבוצת עופר למתחרה "ראש בראש" של קבוצת עזריאלי בשוק הקניונים המקומי.

בריטיש ישראל מחזיקה ב-21 קניונים ברחבי הארץ תחת המותג "קניוני ישראל". מליסרון לעומת זאת מחזיקה בחמישה קניונים: רמת אביב, רננים, קריון, סביונים וחוצות המפרץ (50%). בעוד מליסרון שמרנית יחסית בצמיחתה, רמת המינוף של בריטיש גבוהה עם חוב פיננסי נטו של כ-5.2 מיליארד שקל ויחס חוב פיננסי נטו גבוה בהשוואה לחברות דומות בענף.

אנליסטים: העסקה טובה לשני הצדדים

אנליסטים בשוק ההון מעריכים כי העסקה טובה לשני הצדדים, אם כי היא איננה מתבצעת במחיר זול במיוחד. נעם פינקו מבית ההשקעות פסגות אומר כי "מחיר העסקה גבוה בכ-15% ממחיר היעד שלנו לבריטיש, ומשקף פרמיה על רכישת תיק נכסים בהיקף ענק ובאיכות גבוהה וכן פרמיה עבור הפיכת מליסרון (יחד עם קבוצת האחים עופר) לאחת משתי השחקניות הגדולות בישראל בתחום הקניונים ובין הגדולות בתחום המשרדים.

"יש סיכון בכך שרמת המינוף של מליסרון עולה משמעותית, אך להערכתנו החברה עושה מהלך חשוב מבחינה עסקית, בהתחשב בכך שלא יכלה לצמוח באופן עצמאי".

האנליסט אדר עציוני ממגדל שוקי הון מכריז על "עידן חדש בתחום המניב בישראל". לאחר העסקה, הוא אומר "צפויה מליסרון להחזיק בכ-42.5% מבריטיש, ובבעלות הקבוצה יהיו שטחים מניבים בהיקף של כ-740 אלף מ"ר. בכך, למעשה, תהפוך לשחקן מוביל בשוק הקניונים ולשחקן שווה לעזריאלי מבחינת ה-NOI הצפוי לשנת 2010.

"מבחינת בעלי השליטה בבריטיש ישראל - מדובר במחיר גבוה למניותיהם, ומבחינת מליסרון מדובר בהסתערות לעבר עמדה מובילה בשוק המקומי, עם אפשרויות לסינרגיה, יתרון לגודל, חיזוק הכוח מול השוכרים ומובילות שוק. מליסרון של לפני הרכישה משוללת מנועי צמיחה, עם מיעוט נכסים ותחרות גוברת. לאחר הרכישה, בטווח הבינוני-ארוך השלם יעלה על סכום שני חלקיו. אין מדובר במחיר זול או נוח; מליסרון תשלם כסף רב על האפשרות לצמוח".

בהראל פיננסים, אומר האנליסט אלעד קראוס כי "מחיר העסקה לא זול ומגלם תשואה של 7.38%. מנכ"ל מליסרון, משה רוזנבלום, כיהן בעברו כמנכ"ל קניוני ישראל, כך שלא צפוי תהליך ארוך של בדיקת נאותות. מליסרון צפויה להפוך לחברה בעלת מספר הקניונים הרב ביותר, ולהפוך לדואפול ביחד עם עזריאלי.

"המינוף הגבוה של בריטיש היה נקודת התורפה שלה, וכעת כשהחברה תהיה קשורה למליסרון ולאחים עופר, נראה כי הסיכון יורד. אם כי, כנראה מליסרון תמשוך דיבידנדים מבריטיש, שבקופתה מזומן בסך כ-757 מיליון שקל, ותממש נכסים אשר אינם בליבת הפעילות".