שווי ההשבחה: מתי תחושב שיטת "הדלתא"?

בחישוב שווי ההשבחה בוחן השמאי את שווי הנכס בשני מצבי תכנון, מצב קודם (לפני) ומצב חדש (אחרי), כאשר ההשבחה נגזרת מההפרש בין שניהם.

בתיק שנדון בפני השמאי המכריע אריה אריאל, סבר שמאי הוועדה כי אין צורך להעריך את שווי הנכס בשני מצבי התכנון, ואפשר להסתפק בהערכת שווי "הדלתא" של הזכויות שנוספו בתוכנית החדשה.

מנגד טען שמאי הבעלים כי "שיטת הדלתא" יוצרת עיוותים, שכן אין היא מתייחסת לרכיבים נוספים המושפעים מהתוכנית החדשה, דוגמת הגדלת צפיפות, שוליות שטחי בנייה שנוספו, עלויות התאמה וכד'. לפיכך יש להעריך את שווי הנכס כמכלול: פעם אחת במצב קודם, ובפעם שנייה במצב חדש.

בהחלטתו קובע השמאי אריאל, כי ככלל רצוי לחשב את שווי הנכס בנפרד "לפני" "ואחרי", היות ומהותה של שומת ההשבחה הינה לבחון את שווים של המקרקעין בשני מצבי תכנון, אשר לכאורה אינם תלויים זה בזה. שיטה זו עדיפה שכן בה יבואו לידי ביטוי גורמים כמו צפיפות ושוליות.

מרכיב מהותי העשוי להשתנות בין שני מצבי התכנון הינו עניין תרומתו של מבנה קיים לשוויים של המקרקעין. יתכן שבמצב קודם קיומו תרם לשווי המקרקעין, בעוד שבמצב חדש אין לו תרומה, ואולי אף יש להפחית עלויות לצורך הריסתו.

יחד עם זאת קבע אריאל כי אין לפסול באופן גורף את "שיטת הדלתא", מאחר ולדעתו ישנם מקרים בהם הפרמטרים לקביעת השווי אינם משתנים, למעט תוספת הזכויות. במקרים אלו, שיטה זו מבטאת צורת חישוב תמציתית של מצב קודם וחדש, המוצגת בדרך זו מטעמי נוחות בלבד. בפועל השמאי אריאל לא נקט בתחשיביו בגישת "הדלתא", וחישב שווי מלא בשני המצבים.

כאן המקום לציין כי בית המשפט כבר פסל בעבר את "שיטת הדלתא" וקבע כי היא סותרת את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (ע"ה 12/89 נבו נגד הוועדה המקומית נתניה).

עדי צביקל ויצחק שפיגל

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין. צביקל היה בעבר יו"ר הלשכה וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.