מס שבח: פטור תקדימי לאיחוד חלקות

איחוד מגרשים לפי חוק התכנון והבנייה עשוי, באופן פורמאלי, להיחשב לצורכי מס שבח כ"עסקת חליפין" החייבת במס. ברם, אם החליפין אינו מלווה בשינוי הזכויות המקוריות בקרקע, הרי שמבחינה כלכלית אין הצדקה למסות את איחוד החלקות.

הדברים יפים גם לחלוקת מקרקעין בין כל בעליה המשותפים, ואכן סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק, בתנאים הקבועים בו, פטור ממס לאיחוד וחלוקה של מקרקעין. בנוגע לאיחוד מקרקעין קובע הסעיף, לאחר שתוקן בתיקון מס' 55, כי איחוד מקרקעין בחלקות "גובלות או רצופות" לשם תכנונן מחדש, יהיה פטור ממס גם על יסוד הסכם בין הבעלים מבלי להזדקק בהכרח לאישור תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה.

בנוסף קובע הסעיף, כי איחוד מקרקעין שנעשה בחלקות שאינן "גובלות או רצופות" יהיה פטור ממס אם נעשה במסגרת תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה. למשל, ניתן לאחד חלקות הנכללות ב"קו הכחול" של תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה גם אם עובר ביניהן כביש, ואין ביניהן רצף טריטוריאלי.

בהחלטת מיסוי חשובה שניתנה לאחרונה (1862/10), הורחבה האפשרות לביצוע איחוד וחלוקה בפטור ממס. במקרה שנדון בהחלטת המיסוי, היזם, אשר יוצג על ידי עוה"ד איציק נעימי וצבי קניגסבוך ממשרד כספי ושות', היה חברה שבבעלותה כמה חלקות, חלקן בבעלותה הבלעדית וחלקן בבעלות משותפת עם אחרים.

בעלי החלקות ביקשו לאחד את חלקותיהם לחלקה אחת, כדי להקים עליה מגדל מגורים (להלן: "החלקה הגרעינית"). ברם, זכויות הבנייה בחלקה הגרעינית לא הספיקו לצורך הקמת המגדל ולכן, בשיתוף עם מוסדות התכנון, גובשה האפשרות לפיה היזם יחבור לבעלי מגרשים סמוכים ותיערך תוכנית איחוד במסגרתה ינוידו זכויות הבנייה מהמגרשים הסמוכים לחלקה הגרעינית.

"קו כחול" מלאכותי

הבעיה הייתה שהמגרשים הסמוכים לא גבלו פיסית בחלקה הגרעינית ואף לא ביניהם. אמנם, הייתה אפשרות לבצע תוכנית של איחוד וחלוקה בדרך של הכללת כל החלקות, שאינן גובלות, בתוך "הקו הכחול" של תשריט התוכנית וכך ליצור רצף טריטוריאלי בין המגרשים. אלא שאפשרות זו הייתה יוצרת "קו כחול" מלאכותי, חסר כל ערך תכנוני אמיתי שעובר בכבישים וברחוב ציבורי.

בהחלטת המיסוי נקבע, כי בעקבות פסיקה אחרונה בתחום והנחיית היועץ המשפטי לממשלה, מוסד תכנוני יכול לאשר תוכנית איחוד וחלוקה גם אם החלקות המתאחדות אינן רצופות פיזית, ובלבד שהן מהוות "יחידה תכנונית אחת". המבחן, אם כן, אינו אם ניתן להעביר את ה"קו הכחול" כצינור, באופן מלאכותי, כדי ליצור רצף אלא האם המגרשים בתוכנית מהווים "יחידה תכנונית אחת" ומתקיימת זיקה תכנונית ביניהם. בהנחה שרשויות התכנון יאשרו זאת, יינתן פטור לפי סעיף 67 לחוק.