הצעד הפצפון של ביבי למען הנדל"ן

נתחיל במחמאות

גם בגלל שהן קצרות. כמו כל תחום כלכלי, ואולי אפילו יותר מהרבה אחרים, גם מחירי הדירות מושפעים מהאווירה בשוק.

לכן, העובדה שמלבד סטנלי פישר, גם בנימין נתניהו, אריאל אטיאס ויובל שטייניץ נקראו אתמול לדגל והודיעו כי לא יתנו יותר למחירי הדירות להמשיך לעלות, יש משמעות לא מבוטלת מבחינת השוק.

ובכל זאת, הכותרת שיצאה אתמול אחר הצהריים מלשכת ראש הממשלה, ולפיה "ראש הממשלה, שר האוצר ושר השיכון הכריזו על סדרת צעדים במטרה לאפשר לזוגות צעירים ולחיילים לרכוש את דירתם הראשונה" יותר ממעצבנת.

בפועל, מדובר בצעד פצפון. כזה שיחזיק מעמד אולי כמה חודשים, לפני שנבין שמדובר בכשל שוק של שנים, ושהעדר של תכנון ארוך טווח לא פותרים בכמה הצעות קטנות. במציאות הנוכחית, עד שהחיילים להם דואג נתניהו יתחתנו וירצו לקנות דירה, הבעיה שוב תהיה פה, והיא לא תהיה יותר פשוטה.

עד כמה הצעדים הללו לא משמעותיים?

קחו למשל את ההטבה במס שבח על קרקעות היסטוריות. באוצר ובמינהל מקרקעי ישראל לא ידעו אתמול ממש להעריך בכמה קרקעות מדובר.

שנבין: מדובר רק בקרקעות זמינות מיידית לבנייה (רוב הקרקעות במרכז שמיועדות מתישהו לבנייה עדיין מוגדרות כקרקע חקלאית), ושאינן מוחזקות על-ידי חברות, אלא רק על-ידי פרטיים (חברות נמצאות במסלול מס חברות והן משלמות גם היום 25% על כל השבח).

בכיר ברשות המסים העריך בפנינו היום שהעלות התקציבית של ההטבה, כלומר הכסף שיפסיד האוצר מההנחות המפליגות, תגיע ל-150 מיליון שקל. ההכנסות ממס שבח מגיעות בשנה לכ-2 מיליארד שקל. גם ברשות המסים מבינים שזה בקושי טיפה בים.

גומרים הולכים

"אנו רואים תופעה של רכישת קרקעות ושמירתן במלאי", אמר אתמול השר שטייניץ. השתגענו? האם לא ברור שכל, אפילו לא רוב, העסקאות הגדולות שנעשו כאן בשנים האחרונות נושאות ריבית - לבנקים או לשוק ההון?

האם הגינדים, חנן מור, לב לבייב ויתר היזמים, קטנים כגדולים, לא מתים לבנות ולמכור כמה שיותר מהר? האם הבנקים לא מכריחים אותם לעשות זאת? קרקעות ששוכבות סתם כך יש להם מספיק ברומניה.

אז נכון שהם מוציאים את הפרויקט בצורה מדורגת, בניין אחר בניין, אבל מדובר בדינמיקה לגמרי טבעית. לגמור את הבנייה תוך 30 חודשים?

במצבת העובדים הנוכחית שיש בנדל"ן, היזמים יהיו מוכנים לשלם תוספת של 15% ולא ליהנות מהנחה של 15%, אם רק יבטיחו להם שהם יוכלו לגמור פרויקט לפני הזמן ולהוריד את הבנקים מהגב. ממילא הדירות כבר מכורות "על הנייר".

תמריצים מעליבים

אתמול בבוקר, בלי שום מצלמות והודעות פומפוזיות, התכנסה ישיבה של מועצת מקרקעי ישראל - הגוף האמון על מדיניות הקרקע של המדינה. המועצה דנה בהצעות אזוטריות ומשמימות למדי, ודאי על רקע התקופה הסוערת בה נתון משק הנדל"ן.

רק יודעי ח"ן ידעו, שההצעות המעניינות והמשמעותיות יותר הוצאו מהלו"ז של המועצה כדי שנתניהו, שטייניץ ואטיאס יוכלו לארגן אחר הצהריים את הצילום משותף.

ראש הממשלה, ששלוש שנים לפני בחירתו כבר דיבר על החשיבות שהוא מייחס לשוק הנדל"ן וליכולת של כל צעיר להגיע לדירה, בעצם נטל שלוש החלטות מסדר יומה של מועצת מקרקעי ישראל - החלטות מתבקשות וטריוויאליות באותה מידה - והפך אותן למסיבת עיתונאים אד-הוק ולכותרות ראשיות.

שנה וחצי יושבת ממשלה, רואה את מחירי הדירות ממריאים, ובאה בסוף עם תמריצים מעליבים, כאלה שראש הממשלה מכנה אותם "שלושת הדברים האלה הם השינוי האמיתי", בעוד שר השיכון כבר מודיע שזה רק צעד ראשון במהלך ארוך.

מה קיבלנו אתמול? תמריץ לבנייה מהירה (הנחה לקבלנים זריזים, שאגב בשנות ה-90 הולידה לא מעט קומבינות ואישורים מזורזים ומפוקפקים מצד הרשויות), תמריץ לשיווק קרקע (הנחה במס שבח) ותמריץ לשיתוף פעולה בין הרשויות לקבלנים.

מדובר בצעדים מתבקשים בכל רגע נתון, צעדים שאמורים לייעל מעט יותר את השוק שמספק קורת גג - מוצר יותר בסיסי אפילו מעגבניות. זה מתבקש כשהמחירים יורדים, כשהמחירים קופאים וכן, גם כשהם עולים. מתבקש, אבל ממש לא מספיק.

תנו לנו בומבסטי

מה אנחנו רוצים לראות? בעיקר תכנון. שחררו בבת אחת 12 אלף יח"ד בפי גלילות, 12 אלף יח"ד בתעש רמת השרון ו-12 אלף יח"ד בגוש הגדול - הכול על המדף כבר שנים ארוכות ונמרח ברשויות התכנון - ותראו איך כל משוואת הביקוש וההיצע מתהפכת.

תנו לנו משהו גדול, בומבסטי, שנוכל באמת להתווכח האם מדובר בצעד אמיץ ונכון (שאולי יקבור סופית את הפריפריה דווקא?), ולא נתווכח רק אם מדובר בצעד מינורי, או בצעד טיפה יותר גדול.