מומחי מס: "מוכרי דירות יוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים"

מומחי המס מגיבים למהלכי האוצר: עו"ד אביעד שוב ממשרד משה שוב ושות' אומר כי "המהלך של משרדי האוצר והשיכון ישחרר לשוק הרבה דירות מכיוון שאם עד היום משקיע יכול היה למכור דירה אחת כל 4 שנים מבלי לשלם מס, כיום הוא יכול למכור כמות גדולה יותר של דירות ולחסוך מאות אלפי שקלים".

אז כמה כסף המשקיעים יחסכו מהצעדים החדשים? לדברי עו"ד אביעד שוב "צריך לחלק את זה ל-2 קבוצות. לאלה שרכשו דירות אחרי שנת 2001, המס עומד על 20% ואז, אם משקיע רכש דירה במיליון שקל ומכר אותה במיליון וחצי הרי שעד היום הוא היה צריך לשלם מס של 100 אלף שקל וכעת הוא יקבל פטור. אם מדובר בדירה היסטורית שנרכשה לפני 2001 המס יכול להגיע עד 48% כך שמדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים".

לדברי עו"ד ענת בירן המשקיעים בענף הנדל"ן מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות "ישנם משקיעים שרוכשים דירה באזורים בהם יש סיכוי שערך הדירה יזנק תוך זמן קצר על מנת להרוויח תשואה גבוהה. עד היום משקיעים אלה העדיפו לחכות 4 שנים כדי לקבל את הפטור ולא לשלם מס שבח שעלול להגיע למאות אלפי שקלים. החלטת האוצר בהחלט תעודד אותם לשחרר את הדירות לשוק במיוחד אם יש להם יותר משתי דירות".

"בקבוצה השנייה נמצאים המשקיעים האידיאולוגים המאמינים שדירה להשקעה עדיפה על אפיקים אחרים כמו למשל מניות. מדובר במשקיעים שרוכשים דירות לטווח ארוך ובמקרה שלהם ככל הנראה החלטת האוצר לא תגרום להם למכור את נכס".

ב-BDO זיו האפט אמרו הבוקר כי החלטת האוצר ומשרד השיכון עשויה להביא גם לתופעות שליליות, לדברי רו"ח טארק דיביני "העלאת מס הרכישה על דירה שנייה עלולה להביא למגוון רחב של השלכות כגון רכישת דירה על שם קרובי משפחה שאין ברשותם דירה כדי לא לשלם מס רכישה".

בנוסף עלולה להיווצר בעיה קשה מול רשויות המס. מס הכנסה יכול לטעון כי משקיע שמכר תוך שנתיים יותר מדירה אחת עושה את זה כעסק לכל דבר ולכן הוא חייב במס. הדבר יגרום לכך שמצד אחד המדינה נותנת פטור אך מצד שני הוא עלול לשלם מס של 40%-45% ובעצם להפסיד הרבה מאוד כסף". לדברי דיביני " אולי הגיע הזמן לחשוב בצורה רחבה יותר ליצור סימטרייה עם המיסוי של דמי השכירות, כך שלא יהיה מצב שבו המדינה פועלת בצורה מנוגדת במישורים שונים".

עו"ד רו"ח אייל מוליאן ממחלקת המיסים של זיו האפט הוסיף, "לדעתי , מבין החלופות הרבות בתחום המיסוי שמטרתן הכבדת הנטל על דירות להשקעה מחד והקלה על זוגות צעירים מאידך, נבחרו דווקא החלופות הפחות אפקטיביות. צעדים אפקטיביים הרבה יותר לעזור לצעירים הם למשל, להוריד את המע"מ ומס הרכישה ברכישת דירה ראשונה.

הצעד האפקטיבי ביותר למיסוי דירות השקעה - לעניין דמי השכירות - צריך להיות העלאת שיעורי המס על הכנסה משכ"ד (כיום 10%). רוב מי שקנה דירות להשקעה מממן אותם בהון זר ומכסה את תשלומי המשכנתא מדמי השכירות. לכן, שיעור מס גבוה יותר יביא לכך שלא יכסו את המשכנתא ואז יש שתי אפשרויות: האחת - יעלו את דמי השכירות די שהסכום נטו ממס יכסה את המשכנתא - מאוד לא סביר, כי יש גבול ליכולת השוכרים, השנייה - המשקיעים שלא ירצו "להביא כסף מהבית" ימכרו את הדירות ולכן יוצעו הרבה דירות למכירה בשוק (והפטור לשנתיים שהוחלט עליו היום יתמוך בכך).