"המשקיעים הצילו את הנדל"ן - והמדינה מבריחה אותם"

"רוכשי הדירות להשקעה הצילו את שוק הנדל"ן מקריסה והמדינה מבריחה אותם לחו"ל", כך אומרת היום (ב') ד"ר רינה דגני, מנכ"לית קבוצת גיאוקרטוגרפיה ומתכננת ערים בהתייחסות לרצון משרד האוצר לבטל כליל את הפטור ממס שבח על דירות להשקעה.

"אין היגיון בהחלטה להגביל פלח שוק כל-כך חשוב, פלח שוק שהציל את ענף הנדל"ן מקריסה במשבר הסאב-פריים של 2008" ממשיכה ואומרת דגני, "אז, המשקיעים היו אלה שיצאו מהבורסה ובאמצעות השקעות בשוק הנדל"ן הצליחו לייצב אותו ולמנוע את קריסתו. אין צורך להטיל את האשמה על העלייה במחירי הדירות דווקא על המשקיעים. קבוצות הרכישה, שהבטיחו דירה במחיר נמוך בכ-20% ממחיר השוק תרמו לא פחות לעלייה במחירי הדירות, כאשר גרמו לכך שאנשים רבים לא בהכרח אמידים הצטרפו לקבוצת רכישה והעלו את מחירי הדירות. אז האם אנחנו רוצים להקשות היום גם על קבוצות הרכישה?".

נזכיר כי עד לאחרונה ניתן פטור ממס שבח לכל מי שמכר דירה אחת לארבע שנים. אשתקד נקבע כי החל מינואר 2013 תשתנה תדירות מתן הפטור כך שמשקיעים יוכלו להינות ממנו רק פעם בשמונה שנים. החלטה זו הייתה חלק מהוראת השעה עליה הכריז שר האוצר במסגרת 'תוכנית הפטישים' שמטרתה הייתה דרבון משקיעים למכור את הדירות שרכשו עד סוף 2012 על ידי מתן פטור גורף ממס שבח וזאת כדי להגדיל את היצע הדירות הפנויות בשוק ולהקל על הזוגות הצעירים ברכישת דירה.

בעוד הפטור הגורף היווה את הגזר בתוכנית אותה יישם משרד האוצר כהוראת שעה עד סוף 2012, המקל של אותה התוכנית היה הקשחת תנאי מכירת הדירה על ידי המשקיעים לאחר תום הוראת השעה החל מתחילת 2013. בעקבות לחצים הוחלט מאוחר יותר להחזיר את המצב לקדמותו, כלומר שמתחילת 2013 יוכלו המשקיעים לקבל פטור ממס שבח פעם בארבע שנים. אולם כעת מתברר שבאוצר שוקלים לבטל את הפטור כליל. יש לציין שמדובר בדיונים ראשוניים בלבד בנושא והכרעה טרם התקבלה.

"כרבע משוק הנדל"ן בישראל מורכב ממשקיעים וכך היה לאורך הרבה שנים" ממשיכה ומסבירה דגני, "בתקופות השיא היוו המשקיעים למעלה מ-30% מהשוק. רוב המשקיעים רוכשים דירות שמחירן פחות ממחיר הדירה הממוצעת בשוק, פחות מ-1.1 מיליון שקל. חלקם הגדול רוכש דירה לא כדי למכור אותה בעוד ארבע שנים אלא כהשקעה לטווח ארוך יותר, להכנסה נוספת וכו'. אנחנו מדינה חופשית, זה בלתי נסבל לחשוב אפילו על אפשרות שהמדינה, מאיזו סיבה שהיא, תגרום למשקיעים להפסיק להשקיע בה כסף.

"התוצאה הישירה של מהלך שכזה תהיה שאנשים יתחילו להוציא כספים החוצה לחו"ל במקום להשאיר את הכסף בארץ. האלטרנטיבות בארה"ב להשקעה בשוק הנדל"ן הרבה יותר אטרקטיביות מישראל, ואם בישראל יסגרו למשקיעים את הברז, הם לא יחזרו לבורסה, אלא ילכו לרעות בשדות זרים. זו לא מטרה שהמדינה צריכה לשאוף אליה".

לסיכום אומרת דגני: "נכונה הטענה שיש למשקיעים אחריות כלשהי לעלייה במחירי הנדל"ן, אולם הם לא הגורם היחיד לכך. ישנם עוד גורמים רבים לעלייה במחירי הנדל"ן, כמו היצע קרקעות דליל, ירידה במספר התחלות הבנייה ועוד. המדינה צריכה לפעול על מנת לפתור את בעיית ההיצע בשוק הנדל"ן ולא להטיל גזירות על הביקושים".

דגני איננה היחידה שסבורה שביטול גורף של הפטור הוא צעד בעייתי. עו"ד צבי שוב, שמשרדו מתמחה בתחום הנדל"ן אומר שגזירה כזו לא תשפיע על הגדלת ההיצע אלא להיפך: "ביטול הפטור אינו פועל לטובת שוק הנדל"ן ולא יגדיל את ההיצע או יוזיל את המחיר. הטלת מס בפועל לא תגרור הורדת מחירים, מכיוון שהמס יגולם במחיר המכירה ויוטל על הקונים. נקודה נוספת היא אי ההבדלה בין משקיע לבין זוג שרכש דירה המיועדת לילדיהם, לכשיגדלו. כמו כן, המס יוצר אלמנט שלילי למכירה, שכן יש דירות שבהן שיעור המס גבוה יותר ובעליהן יבחרו שלא למכור אותן".

עוד מוסיף ואומר עו"ד שוב: "גם בהנחה ומנגנון שינוי המיסוי היה פועל באופן בו האוצר מניח שיפעל, המוכרים יפנו לתכנוני מס והעברות לילדים שיעקרו את שינויי החקיקה מתוכן. יש טעם לפגם בפרסומים חדשות לבקרים על שינויים במיסוי הפוגעים בשוק הנדל"ן משום שהם מוסיפים אלמנט של חוסר ודאות. היעדר היכולת לתכנן אינה מטיבה עם המוכרים, הקונים, הקבלנים או עם מטרת הממשלה המוצהרת, להגדיל את היצע הנדל"ן".