יורש של דייר מוגן חייב להמשיך בעסק

חוק הגנת הדייר מסדיר את מערכת היחסים בין בעל בית לבין דייר מוגן. מושג הגנת הדייר נשאב מאירופה שלפני ואחרי מלחמת העולם השנייה. מטרתם העיקרית של דיני הגנת הדייר הייתה להגן על דייר מפני פינוי בעתות מלחמה ומשבר של אותן שנים.

החוק הישראלי שאב את הרעיון והתאימו לתנאי הארץ של שנות ה-50. בארץ קיימים עדיין אלפני דירות מוגנות ובתי עסק מוגנים. משמעות של דיירות מוגנות הינה שהשוכר מוגן מכוח חוק ובתום שנת השכירות אין לפנותו או אין להעלות את שכר הדירה שלו אלא בהתאם לחוק.

ברור שהיום כמעט אף בעל בית לא היה רוצה להשכיר דירתו לדייר מוגן ובתנאים כאלו. אך תופעה זו הייתה נפוצה מאד בעבר באשר במקרים רבים בעל הבית גבה סכום חד פעמי התחלתי המכונה "דמי מפתח" שהגיע לכדי כ-40% משווי הנכס ולאחריו המשיך לקבל דמי שכירות מופחתים. אך במשך השנים כמות הנכסים המוגנים הלכו והתמעטו. אחת הסיבות להתמעטות זו הינה הליך נוקשה של מנגנון "ההורשה" בחוק הגנת הדייר והתנאים שבהם הדייר אמור להמשיך ולהשתמש במושכר.

חוק הגנת הדייר קובע מנגנון ירושה משלו השונה מחוק הירושה הרגיל. בעוד בנכסים רגילים ועל פי חוק הירושה במות האדם הנכס עובר ליורשיו (שהם יורשיו הביולוגיים או על פי צוואה).

בנכס מוגן הירושה עוברת בדרך אחרת וליורשים מסוימים בלבד הממלאים תנאים מיוחדים. לדוגמא בדירה מוגנת יורשו של דייר מוגן שנפטר הינו בן זוג/בת זוג ובלבד וחיו יחדיו שישה חדשים לפני המוות ובאין בן זוג/בת זוג הנכס עובר לילדיו ובלבד ואין לילדים דירה אחרת. בשעה שבנכס רגיל במות האדם עזבונו יחולק מחצית לבן זוג/בת זוג ומחצית לילדים.

בבית עסק מוגן מנגנון הירושה דומה אך היורש נדרש למלא אחר תנאים נוספים. העיקרי שבהם הינו כי היורש ימשיך לנהל את העסק שניהל היורש אחרת היורש מאבד את הגנת חוק הגנת הדייר. לאחרונה נדון מקרה בסוגיה זו בבית משפט העליון בפני כב' השופטת עדנה ארבל.

אברהם חביב הינו מי שירש מהוריו חנות. החנות הייתה מושכרת בדיירות מוגנת לאביו המנוח ב-1982. האב נפטר ואמו המנוחה ירשה את הזכויות וגם היא נפטרה בשנת 2003. לבעלים נודע על מות האם רק כעבור מספר שנים לאחר מכן והוא נוכח לדעת שהחנות מוזנחת ונטושה. לאור זאת הגיש תביעה לפינוי של אברהם חביב בטענה של נטישה.

בית המשפט השלום והמחוזי פסקו כי דינו של אברהם חביב להתפנות באשר לא ממלא אחר דרישות החוק וכי נטש את המושכר ולא המשיך את העסק.

בית משפט העליון שאליו הוגשה בקשת רשות ערעור קבע כי לא די בכך שדייר מוגן פותח את החנות למספר דקות בבוקר ואחר כך סוגר ולקראת ערב ועושה ביקור קצר בנכס והעיקר להפגין נוכחות.

בית המשפט דורש מדייר מוגן שיוכיח שימוש רצוף ואמיתי בנכס המוגן אחרת כל מטרת החוק שהיא להגן על מי שפרנסתו מהנכס, מאבדת מחשיבותו.

כמו כן בית המשפט דחה טענה נוספת של אברהם חביב שלפיו, די בכך שבעת פטירת המוריש הוא המשיך לנהל את הנכס ואין חשיבות שבהמשך הפסיק את פעילותו.

בית המשפט העליון קובע שמרגע שדייר יורש נכס מוגן ומפסיק לנהל את העסק למעשה מאבדת מזכות דיירות המוגנת שלו (ראה פרשת ע"א 440/82 זהר נ' סרוגי).

בית המשפט קבע כי הדין בעניין זה מתפרש גם לטובת דייר יורש. לדוגמא דייר יורש שלא מתחיל מיד לנהל את העסק אלא כעבור זמן מה של מספר חדשים וממשיך באופן רצוף בעסק, ייהנה מהגנת החוק (ראה: ע"א 127/77 קפח נ' לוי) .

מכאן שנקודת הפטירה של הדייר המקורי אינה נקודה קריטית אשר בכוחה להגדיר את תחולת חוק הגנת הדייר אלא שהחשיבות נעוצה בהמשכיות ניהול העסק לאורך זמן.

ללא ספק פסק דין זה מעורר אצל אנשים רבים שאלות דומות באשר המדובר במקרה קלאסי שבעל בית מבקש "להיפטר" מהגנת הדייר שיש בנכס שלו בכדי להשביח את הנכס.

אכן זכות דיירות מוגנת אט אט עוברת מן העולם וזאת בשל העובדה שמדי יום נכסים מוגנים מפסיקים להיות מוגנים וזאת בשל מנגנון ירושה נוקש ובשל עילות אחרות כגון "צורך עצמי" של בעל בית וכו'.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.