האם מותרת זיקת הנאה במקרקעי מינהל?

זיקת הנאה הינה אחת הזכויות המעניינות ביותר במקרקעין. כידוע ישנן חמישה סוגי זכויות במקרקעין והן: הבעלות ,שכירות (חכירה), משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה. בעוד שבזכויות בעלות ושכירות יש אופי של חזקה ייחודית, בזיקת הנאה העניין שונה.

לדוגמא כשראובן משכיר שביל לשמעון, בעקרון רק שמעון יכול להשתמש בשביל בבחינת חזקה ייחודית. שמעון אפילו רשאי להציב שער ולחסום דרכו של מי שירצה לעבור בשביל. אך לא כך בזיקת הנאה. כאן הזכות של שמעון הינה לעבור בשביל אך אין זה מעניינו מי עוד עובר בשביל כי בעקרון ראובן יכול היה לקבוע כי כולם יעברו חוץ משמעון.

זיקת הנאה יכולה להיות לטובת אדם או לטובת ציבור מסוים. אך זיקת הנאה הטובה ביותר היא זיקת הנאה לטובת מקרקעין . בעוד שבשתי הזיקות הקודמות הזכות הינה אישית בזיקת הנאה לטובת המקרקעים הזכות הינה סוג של תכונה במקרקעין ולא תלויה בזהות של מי שמשתמש בה כי בזיקת הנאה לטובת מקרקעין הזכות עוברת לקונה או ליורש ללא כל בעיה.

זיקת הנאה יכולה להיווצר או בדרך של הסכם בין הצדדים או מכוח שנים קרי מכוח התיישנות.זיקת הנאה מכוח ההתיישנות תמיד מעוררת ענין מיוחד בין שני שכנים למיניהם. המדובר במצב בו חוק המקרקעים מאפשר למי שעבר לדוגמא בשביל במשך למעלה מ-30 שנים רצופות, לזכות בסוג של זיקת הנאה מכוח השנים.

זהו למעשה המקרה היחידי שחוק המקרקעין עצמו קובע באופן פוזיטיבי רכישת זכות זכות מכוח שימוש רב שנים קרי מכוח התיישנות. סוגיית זיקת הנאה רווחת מאוד במקרקעין שמינהל מקרקעי ישראל מנהל קרי, קרקעות של מדינת ישראל, קרן קיימת ורשות הפיתוח.

חוק המקרקעין מונע במקרקעין אלו לרכוש זיקת הנאה מכוח השנים. ההסבר והטעם לעניין זה הינו כי מינהל מקרקעי ישראל בהיותה הבעלים של למעלה מתשעים אחוזים ממקרקעי המדינה, אינו בנוי להציב שומר על כל פיסת אדמה ולוודא שאף אחד לא יעבור במקרקעין שלו ללא הסכמתו.

לכן, המחוקק קבע כי במקרקעין מסוג של מקרקעי מינהל אין לטעון זיקת הנאה מכוח שנים באשר העניין יעמיד את מינהל מקרקעי ישראל בפני שוקת שבורה.

ונשאלת השאלה מה בנוגע לזיקת הנאה שתיווצר בין שני חוכרים שחוכרים את המקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל? האם חוכר אחד יכול לטעון כנגד חוכר אחר שיש לו זיקת הנאה מכוח שנים וכי החוכר השני חייב לאפשר לו להמשיך ולנסוע?וכל זה כמובן מבלי שיחייב את מינהל מקרקעי ישראל.

כזה היה המקרה שנידון בפני הרכב השופטים ישעיהו שנלר, קובי ורדי, חגי ברנר בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בענין דנן אשד ודניאל הינם בעלי נחלות במושב מגשימים. שתי נחלות סמוכות זו לזו ודניאל נהג לעבור על הנחלה שבחזקת אשד. אך בשלב מסוים אשד טען כי המעבר מפריע לו לשימוש בנחלה שברשותו וביקש להפסיק את השימוש והחל לחסום את השביל.

דניאל הגיש תביעה לסעד הצהרתי שבית המשפט יצהיר כי זכותו להמשיך ולעבור על השביל העובר על הנחלה של אשד וזאת מכוח זיקת הנאה מעל שלושים שנים. בית משפט השלום קיבל את התביעה וקבע כי דניאל רכש זיקת הנאה מכוח שנים וכי לא ניתן לבטלה ללא שתהיה דרך אלטרנטיבית לדניאל. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור של אשד וביטל את זיקת ההנאה.

השופט חגי ברנר ניתח את הסוגיה של היכולת לרכוש זיקת הנאה מכוח השנים. השופט חגי ברנר לאחר הסבר ממצה קובע שכלל לא ניתן ליצור זיקת הנאה מכוח השנים אפילו שזיקת הנאה זו הינה בין שני חוכרים פרטיים. כלומר השופט ברנר קובע כי לאור האיסור על זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעי ישראל, יש להסיק כי לא רק אין לרכוש זיקת הנאה כנגד מינהל מקרקעי ישראל אלא אין לרכוש זיקת הנאה מעין זו אפילו בין חוכרים לבין עצמם.

לכן מטבע הדברים דניאל לא יכול היה לקבל סוג של זיקת הנאה כלשהי אפילו לא בזכויות של אשד.

השופט שנלר, פחות החלטי בעניין איסור גורף של יצירת זיקת הנאה במקרקעי מינהל.

השופט שנלר קבע כי לאור האיסור בחוק המקרקעין, אין לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים נגד מינהל מקרקעי ישראל עצמו, אך בין שני חוכרים בינם לבין עצמם העניין הינו לכאורה אפשרי.

השופט ורדי גם הוא בדעה כי לא ניתן ליצור כל סוג של זיקת הנאה במקרקעי מינהל ולכל היותר ניתן להכיר בזכות אישית במישור החוזי או המעין חוזי הדומה באופייה לזיקת הנאה ברם אינה זיקת הנאה (ראה גם: רע"א 7285/07 טורון נ' בנאסולי).

פסק דין זה מחדד ביותר את הצורך שהמחוקק או מינהל מקרקעי ישראל יסדירו סוגיה זו של זיקת הנאה בין חוכרים בינם לבין עצמם.

במציאות קיימים אלפי מקרים של בעלי נחלות שמשתמשים בחלק ממקרקעין של בעלי נחלות אחרים לצורכי מעבר וזאת באין גישה אחרת לנחלות שלהם או גם אם קיימת גישה כזו הינה מאוד בעייתית.

רק קביעה פוזיטיבית יכולה להסדיר את המצב שבהם במקרים המוכחים כי באין שביל גישה בעל נחלה עלול להיות במצב של חוסר יכולת ליהנות מנחלתו, יש להכיר בזיקת הנאה בין שתי הנחלות והכל בתנאי שהשימוש לא מהווה סוג של התעמרות כנגד בעל הנחלה שהשביל נמצא בנחלתו.