דייר מוגן נפטר, היורש נפטר, מה הלאה?

דיני הגנת הדייר שנוצרו בזמן מלחמות עולם נועדו להגן על אנשים שקורת גג שלהם ועסק שלהם הינם בשכירות, בכדי שבעל הבית לא יוכל לפנותם או להעלות את דמי השכירות שלהם בתום ההסכם ולפי ראות עיניו.

לפי חוק הגנת הדייר תשל"ב - 1972, שקובע את הדין בענייני דיירות מוגנת יש תנאים מחמירים להפיכת סתם שוכר לדייר מוגן . אך מרגע ששכוכר מוכר כדייר מוגן, הוא זוכה להגנת החוק.

אחד מהנושאים החשובים בדיני הגנת הדייר הינו "הורשת דיירות מוגנת". העניין חשוב באשר מרבית הנכסים המוגנים, נמצאים מטבע הדברים בהחזקת אנשים מבוגרים וקשישים ולכן בעל הבית מקווה כי לא יהיו לדייר המוגן שלו יורשים שיעמדו בתנאי החוק, ואז יוכל לקבל את הנכס בחזרה.

כידוע עבור בעל בית, נכס שיש בו דייר מוגן שווה פחות כסף וערכו יורד לכדי כמחצית. לכן טבעי הוא כי כל בעל בית ינסה בכל כוחו למנוע את העברת הנכס בירושה ליורשים.

מנגד כל דייר מוגן מנסה להשאיר יורש כלשהו שירש על פי החוק את הנכס. חוקי ירושה בדיירות מוגנת שונים מחוקי ירושה הרגילים. בעוד בנכס רגיל הזכות עוברת ליורשים על פי הדין ואלו בדרך כלל בן זוג/בת זוג וילדים, בנכס שחל עליו חוק הגנת הדייר, הירושה עוברת רק לפי סדר שנקבע באופן מיוחד בחוק הגנת הדייר.

באופן תמציתי ניתן לתאר כי על פי החוק בנכס מוגן שהינו דירת מגורים היורש המיידי של הנכס הינו בן זוג/בת זוג ובלבד שחי/ה עם המוריש/ה לפחות שישה חודשים בטרם מותו. כלומר בעוד שבנכס הרגיל, הבן זוג/בת זוג והילדים יורשים כל אחד מחצית, בדיירות מוגנת הבן זוג/בת זוג יורשים את כל הנכס.

באין בן זוג, הנכס עובר לילדיו של המוריש ובלבד שגם הם חיו 6 חודשים עם המוריש ואין להם דירה משלהם. באין ילדים אז הנכס עובר לקרובים של הדייר שעומדים בתנאי שאין להם דירה וגרו עם המוריש שישה חודשים.

בנכס שהינו עסק, הירושה הינה דומה אך עם שינויים. במות דייר מוגן של בית עסק, היורש הינו בן זוג/בת זוג ובלבד שחיו שישה חדשים בטרם המוות והיורש ממשיך לנהל את העסק.

באין בן זוג/בת זוג ילדי המוריש יורשים את הנכס המוגן והתנאי היחידי עבורם הינו שהם ימשיכו לנהל את העסק. באין ילדים כאלו, הנכס עובר ליורשים אחרים על פי דין (אחים, הורים וכו') של המוריש ושימשיכו את העסק.

מתעוררת השאלה מה קורה אם דייר מוגן נפטר וגם מי שירש אותו בנכס גם הוא נפטר? לדוגמא, האב נפטר והאם ירשה אותו בנכס וכעת גם האם הולכת לעולמה ויש בן שמבקש לרשת את הנכס. מה התנאים שהבן צריך למלא בכדי לרשת את הנכס?

והשאלה יכולה להתעורר הן בדירת מגורים והן בבית עסק. לאחרונה בית משפט העליון הכריע בסוגיה תקדימית זו לגבי בית עסק בפני הרכב של השופטים י' דנציגר, נ' הנדל, א' שהם.

בפרשה דנן הוניג בקש מבית המשפט שיכירו בו כדייר מוגן של עסק שבשעתו אביו ניהל ועבר לידי אמו שגם היא נפטרה. השאלה שהתעוררה בעניין הוניג הייתה, האם על הוניג למלא אחר תנאי נוסף והוא שעסק זה דרוש לקיומו מלבד העובדה שאכן הוא ממשיך לנהל אותו.

בעניין זה למעשה בית המשפט מתחבט לגבי פירוש של סעיף 27 (ב) לחוק הגנת הדייר שקובע כי מי שרוצה לרשת נכס מוגן ממי שבעצמו היה יורש של הנכס בעבר (כלומר אינו דייר מקורי) אמור לעמוד בשני תנאים: האחד כי ממשיך לנהל את העסק ושניים שהעסק דרוש לקיומו.

הבעיה התעוררה כי לשון החוק נוקטת בצמד המילים "הורים ויורשים". מכאן הוניג ביקש להסיק כי התנאי שלפיו העסק דרוש לקיומו, נדרש רק כשאלו הורים ויורשים אחרים, כי המונח "ילדים" לא מופיע בצמד המילים ומקום שהמחוקק רצה להחיל מגבלה על ילדים הוא כתב מפורשות את המילה. ואם המילה "ילדים" לא מופיעה, אז סימן שילדים לא צריכים לעמוד בתנאי זה שלפיו, העסק דרוש לקיומו.

בית המשפט השלום קיבל את הפרשנות של הוניג אך בית המשפט המחוזי בערכאת ערעור קבע כי המונח יורשים כולל גם ילדים ולאור מגמה של המחוקק לצמצם את תחולת חוק הגנת הדייר, יש לפרש את המונח יורשים כך שכולל גם ילדים.

בית המשפט העליון הפך את הקערה על פיה, וקבע כי אמנם המגמה היא לצמצם את תחולת חוק הגנת הדייר, אך מאחר והמילה "ילדים" לא מופיעה בסעיף המטיל את המגבלה, אין לפרש את צמד המילים הורים ויורשים ככולל ילדים כי המחוקק בחוק הגנת הדייר, נתן בכל מקום התייחסות מפורטת ונפרדת לילדים ואם כאן אין התייחסות כזו אזי הילדים לא צריכים לעמוד בתנאי המגביל.

רע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן ואח'.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.