לציבור יש שותפות מפתיעות לסבל מעליית מחירי הדירות

מסיכום דוחות 2013 של שיכון ובינוי, אזורים, אשדר, י.ח דמרי ואפריקה מגורים מתברר כי יותר דירות נמכרו, אך הרווח דווקא נשחק ■ פעילים בענף: "עליית המחירים מגדילה עלויות הפרויקטים, מקטינה הגמישות ומגדילה הסיכון"

מחירי הדיור הנוסקים המשיכו לככב בכותרות גם בשנה החולפת, כאשר הגורמים השונים המעורבים בענף הנדל"ן המשיכו לספק הסברים והצעות כיצד ניתן להתמודד עם עליות המחירים הבלתי פוסקות.

אבל למרות הניסיונות לבלום את המגמה - האחרון והמשמעותי שבהם היה מהלך שכלל את תוכנית המע"מ 0 ותוכנית מחיר המטרה שקודמו על ידי קבינט הדיור - עליית המחירים נמשכת בינתיים, כאשר נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בערב החג (ב') הראו כי בפברואר עלה הממוצע הארצי של מחירי הדירות ב-0.6%, ובשנה החולפת טיפסו המחירים הללו ב-6.4%.

המספרים שהציגו באחרונה חברות הנדל"ן הציבוריות עם דוחותיהן לסיכום שנת 2013 מספקים עדות נוספת לעליות המחירים, אם כי הם מלמדים כי לא תמיד החברות היזמיות הן הנהנות מכך, וכי עליית המחירים לא בהכרח חיובית עבורן.

המגמה העולה מהדוחות היא עלייה ניכרת בפעילות - הן במספר יחידות הדיור שנמכרו אשתקד והן בהיקף הכספי של אותן עסקאות - אולם למרות זאת, רווחיות אותן חברות נשחקה. מבחינת נתוני החברות, יש לזכור כי בדרך כלל הן מכירות בהכנסותיהן ממכירת הדירות רק עם מסירתן ללקוח, לפי תקנות החשבונאות של ה-IFRS, אירוע שיכול לקרות חודשים או אף שנים ספורות לאחר שנחתם חוזה המכירה.

לפניכם המספרים העיקריים שמסכמים את השנה החולפת של חברות הנדל"ן הגדולות למגורים, הנסחרות בבורסה.

146% הוא שיעור הזינוק במספר הדירות שמכרה אשתקד חברת אשדר , מקבוצת אשטרום , הבולטת מעל יתר חברות המגורים הגדולות בבורסה, שכולן נהנו ממגמה חיובית במכירות. בסך הכל מכרה אשדר ב-2013 יותר מ-600 דירות, לעומת פחות מ-250 ב-2012, ויחד עם שותפיה בפרויקטים היקף הדירות שמכרה קפץ ב-135% ל-724.

את הזינוק במכירות הציגה אשדר אחרי שהגדילה את מספר הפרויקטים שנמצאים בביצוע ובשיווק. כיום יש לה יותר מ-15 כאלה, אחרי פעילות מקדימה שביצעה בשנים קודמות. אשדר נהנתה אשתקד גם ממכירת קרקעות בסכום של 106 מיליון שקל, שהקפיצה את סך הכנסותיה ביותר מ-100% ל-765 מיליון שקל.

בסך הכל חמש חברות המגורים הגדולות נהנו מעלייה מצרפית של 29% במספר הדירות שמכרו אשתקד, ואלה הסתכמו ביותר מ-3,300. החברה שמכרה את מספר הדירות הגדול ביותר אשתקד מבין חברות אלה היא שיכון ובינוי , הפועלת בתחום המגורים בארץ באמצעות החברה הבת, שיכון ובינוי נדל"ן, שמספר הדירות שמכרה עלה בכ-30% ל-935. מי שנותרה מעט מאחור היא י.ח דמרי , שבשליטת יגאל דמרי, אולם גם היא מציגה שיפור נאה של כ-7% במספר הדירות שמכרה - קרוב ל-580.

1.05 מיליארד שקל הוא היקף התמורה ממכירת הדירות שהציגה אשתקד חברת אזורים של הרשי פרידמן מהדירות אותן מכרה - שיפור של 35% ביחס לתמורה שהציגה ב-2012. את השיפור בהיקף החתימות על חוזי מכירת דירות מייחסים באזורים בעיקר לפתיחת "מספר פרויקטים משמעותיים בתקופת הדוח בהם בוצע תהליך שיווק מוקדם בשיעור גבוה".

בסך הכל מציינים באזורים כי ב-2013 החברה המשיכה להרחיב את היקפי פעילותה והייתה מעורבת בשבעה פרויקטים חדשים לבניית יותר מ-700 יחידות דיור. אזורים המשיכה אשתקד להתמקד בנדל"ן למגורים, המהווה את פעילות הליבה שלה, וזאת במקביל למהלכים שנקטה לחיזוק הונה העצמי.

בהמשך לעליית מספר הדירות שמכרו החברות, הציגו כולן, מטבע הדברים, גם גידול בהיקף התמורה מאותן עסקאות, כאשר בין היתר אפריקה מגורים רשמה זינוק של יותר מ-40% בנתון זה, עם עסקאות בהיקף של יותר מ-700 מיליון שקל. גם פה בולטת שיכון ובינוי, עם היקף עסקאות שצמח ב-12% והתקרב ל-1.2 מיליארד שקל, ואילו היקף התמורה בעסקאות שביצעה דמרי עלה בשיעור מתון של כ-3% ל-672 מיליון שקל.

45% הוא שיעור הצניחה ברווחי אפריקה מגורים , מקבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב. אלה הסתכמו אשתקד ב-44 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-80 מיליון שקל שהציגה ב-2012. מנתוני הדוחות של אפריקה מגורים נראה כי למרות השיפור בהכנסות, שיעור הרווח הגולמי ממכירת הדירות רשם ירידה, ואחרי שעמד ב-2012 וב-2011 על 24%-25%, אשתקד הגיע ל-19% בלבד.

אפריקה מגורים סבלה מעלייה בהוצאות ששחקה את הרווחיות התפעולית, ובנוסף רשמה הפרשה חד-פעמית של כ-20 מיליון שקל בגין הלוואה שהעניקה בעבר, שבניטרולה הירידה ברווחיה הייתה עומדת על 26% "בלבד".

שחיקה בתוצאות הציגו גם חברות מגורים נוספות - כל אחת וסיבותיה.

הרווחיות של שיכון ובינוי נדל"ן נחלשה ב-15% ל-237 מיליון שקל ובחברה מציינים כי "שינוי בתמהיל הדירות הוא שהביא לכך שהמחיר הממוצע של הדירות שאוכלסו בשנת 2013 היה נמוך בהשוואה למחיר הממוצע של הדירות שאוכלסו אשתקד".

בין הפרויקטים שאוכלסו מציינים בשיכון ובינוי את תלמי מנשה, חדרה, רחובות וצור יצחק, בעוד שב-2012 אוכלסו דירות ברמת אביב ג' החדשה שבתל אביב, גבעתיים, קריית אונו, ועיר ימים שבנתניה. גם בפרמטר זה בולטת לחיוב אשדר, עם זינוק של 79% ברווחיה, שהגיעו אשתקד ל-77 מיליון שקל.

בנוסף לשיפור בפעילות השוטפת, נהנתה אשתקד החברה המנוהלת על ידי ארנון פרידמן מרווח חד-פעמי של כ-32 מיליון שקל ממימוש אופציה לרכישת חלק השותף בפרויקט המגורים "טריו" שבחיפה, מהלך שסייע לזינוק ברווח התפעולי וחלחל לשורה התחתונה.

כאמור, למרות נסיקת מחירי הנדל"ן, השורה התחתונה שמציגות החברות מעידה על כך הן לא בהכרח אלה שהנהנות מהמגמה. פעילים בענף מציינים כי עליית המחירים דווקא שלילית עבור החברות, משום שהיא מגדילה את עלויות הפרויקטים, מקטינה את הגמישות בביצועם, וכך מגדילה את הסיכון.

שיאני השכר בנדלן למגורים
 שיאני השכר בנדלן למגורים

צרו איתנו קשר *5988