קניונים: עלייה בשטחי המסחר - ירידה במחירי השכירות והפדיונות

בישראל קיימים כיום 8.4 מיליון מ"ר שטחי מסחר, מהם 3.2 מיליון מ"ר ב-350 מרכזים מסחריים הכוללים קניונים, מרכזים מסחריים שכונתיים ופאואר סנטרים - כך על-פי מחקר שערכה חברת מאן נכסים, הסוקר את שטחי המסחר בישראל.

על-פי המחקר, שטחי המסחר מתחלקים כך: 15% משטחם מצויים בקניונים, 15% נוספים בפאואר סנטרים, 18% במרכזים מסחריים שכונתיים, 14% במרכזי מסחר אחרים כמו מרכזי בילוי, 15% במרכזי ערים ורחובות, 16% באזורי תעשייה ו-12% במושבים ומחוץ לערים.

מהמחקר עולה כי בשנת 2013 נוספו בישראל 200 אלף מ"ר שטחי מסחר, ובשנת 2014 צפויה להתווסף כמות דומה. במקום הראשון נמצאת קריית אתא, שתזכה לתוספת של 54 אלף מ"ר; ובמקום השני חיפה, אליה יתווספו 22 אלף מ"ר.

בעקבות זאת, שוק המסחר בישראל הופך מתוח יותר ויותר, והוא מאופיין בתחרות הולכת ומתגברת. עוד לפני ההידרדרות במצב הביטחוני ניתן להבחין במגמת ירידה בביקושים ובמחירי השכירות בשטחי המסחר.

בתחילת חודש מאי נחשף ב"גלובס" כי קבוצת עזריאלי נאלצת להוריד את מחירי השכירות בקניוני הקבוצה ולהשתתף בהשקעות בחנויות, בעיקר לאור חולשתם של קניוני עזריאלי בקריית אתא ובעכו.

הדבר גם קיבל ביטוי בדוחות הכספיים של הקבוצה לרבעון הראשון של 2014 שפורסמו בסוף מאי, ובהם ציינה הקבוצה כי נאלצה לבצע התאמות במחירי השכירות בקניון הנגב בבאר-שבע ובקניון קריית אתא. זאת, על רקע העלייה בהיצע שטחי המסחר שנרשמת באותם אזורים.

ירידה בביקוש לצריכה

"נתוני הפדיון בקניונים ובפאואר סנטרים בשליש הראשון של 2014 משקפים הכנסה של 2,200 שקל למ"ר בממוצע בקניון ו-1,240 שקל למ"ר בפאואר סנטר", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים.

מוקמל מסביר כי הירידה בפדיונות נגרמת גם על-ידי ירידה בביקושים לצריכה, אך גם בשל הגידול בשטחי המסחר ופתיחתם של מרכזים מסחריים חדשים בכל רחבי הארץ.

"דמי השקעה" במקום "דמי פינוי"

עוד עולה מהמחקר כי נוסף למרכזי המסחר החדשים שמוסיפים לתחרות וללחץ על המחירים בענף, חברות גדולות במשק מבצעות כעת תהליכי התייעלות ומפנות שטחי מסחר.

"חברות סלולר ובנקים מתייעלים ומצמצמים סניפים, חברות מזון מצמצמות סניפים ומקטינות סניפים קיימים", אומר מוקמל. "תהליך זה מייצר שטחי מסחר באזורי ביקוש גבוהים ובפריים-לוקיישן - חנויות שלא ניתן היה להשיגן לפני שנתיים ושלוש".

לדבריו, הירידה בפדיונות, הלחץ להוזיל את דמי השכירות וההיצע הגדל של שטחי המסחר, הביאו לכמעט היעלמות של תופעת "דמי הפינוי" (תשלום לחנות שתסכים לצאת מהקניון), למעט באזורים המוגדרים פריים-לוקיישן.

כיום, קובע המחקר, מתרחשת תופעה הפוכה של "דמי בינוי", שמרכזי מסחר משלמים "דמי השקעה" לחנויות עוגן, כדי שתפתחנה סניפים בקניון שלהם.

הפאואר סנטרים נותרים יציבים

עוד עולה מהמחקר כי בעוד הקניונים נאלצים במקרים רבים לתת הנחות בדמי השכירות, בפאואר סנטר נשמרת יציבות בדמי השכירות. מעבר לכך, תהליכים של הקטנת סניפים מאפשרים למרכזים אלה לרענן ולחזק את תמהיל החנויות.

נתון נוסף מתייחס לפדיונות הקניונים. הקניונים המובילים, רמת-אביב ומול ים באילת, מדווחים על שמירה על רמת הפדיון המקובלת, על אף דיווחיהן של רשתות האופנה הישראליות על ירידה של יותר מ-10% בפדיון סניפיהן בקניון רמת-אביב.

מוקמל מתייחס גם לתחרות הצפויה להתגבר במרכז תל-אביב: "היצע חדש של מרכזי בילוי ומסחר בתל-אביב מייצר זירת תחרות בסביבת קניון עזריאלי עם היצע נוסף של שטחי מסחר שיסתכם ב-70 אלף מ"ר בכמה פרויקטים סמוכים בשנים הקרובות".

לדברי מוקמל, חברות בינלאומיות מזהות את המגמה, ועל כן צפוי כניסה מואצת יותר של מותגים בינלאומיים שינצלו את המצב ללחוץ על המחירים, כמו רשת טומי הילפיגר שפתחה סניף במתחם שרונה.

 דמי שכירות ופדיון קניונים

 שטחי מסחר חדשים בתל אביב

 שטחי מסחר חדשים