"שלא יצפו באוצר לירידה של 30% במחירי הדירות"

אחרי שבאוצר הבינו שבניית 150 אלף דירות להשכרה לא תקרה בשנה ואפילו לא בעשור, אישרו תוכנית לרכישת דירות מקבלנים למטרת השכרה ■ השאלות הפתוחות: מה יקרה להיצע והאם המוסדיים באמת יקנו את הדירות?

עוזי לוי / צילום: איל יצהר
עוזי לוי / צילום: איל יצהר

יום שני האחרון אישר קבינט הדיור תוכנית חדשה שתתמוך ביישום החזון להקמת 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בשנים הקרובות. אבל לרוע המזל, מדובר בתוכנית שגורעת דירות מתוכנית דגל אחרת של שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד, הלא היא תוכנית אפס אחוז מע"מ לרוכשי דירה ראשונה מקבלן.

התוכנית שאישר הקבינט מעניקה מימון בגובה 200 מיליון שקל לחברה הממשלתית החדשה, "דירה להשכיר", כדי שזו תרכוש מקבלנים ומיזמים בנייני מגורים שלמים שבנייתם טרם החלה, כדי לייעד את הדירות שיוקמו בהם להשכרה, להפעיל אותם, ואז למכור אותם בסופו של דבר לגופים המוסדיים.

מטרת התוכנית החדשה, שגובשה באוצר ביחד עם המנכ"ל החדש של "דירה להשכיר" עוזי לוי, היא להקדים היצע זמין של דיור להשכרה עד שהמכרזים שמתעתד להוציא משרד האוצר יבשילו, ועד שהותמ"ל (ועדה למתחמים מועדפים לדיור) תוכל לאשר מתחמים חדשים להשכרה ברחבי הארץ.

כאמור, לצד היתרונות המתוקשרים - הגדלת היצע הדירות להשכרה - יש לתוכנית כמה חסרונות. ראשית, החשש מכך שהדירות שיירכשו כעת לטובת השכרה ייגרעו מהיצע הדירות למכירה הנמוך ממילא, הכולל כמובן גם דירות במסלול מע"מ אפס.

שנית, עולה השאלה האם אכן בסוף הדרך - אחרי שהוציאה מאות מיליונים על הרכישה - תוכל המדינה למכור את הפרויקטים לגופים המוסדיים כפי שהיא מתכננת.

לוי אומר כי המהלך הזה יוכל לאפשר רכישת 2,000 דירות בזמן קצר: "האוצר התחייב להעביר 200 מיליון שקל שישמשו את החברה כהון עצמי של כ-20% לרכישת הבניינים, מה שייתן לנו סכום של כמיליארד שקל לרכישה. אנחנו מתכננים לפנות לקבלנים ולהציע להם לרכוש בניינים שהם תכננו להוציא לשיווק ובנייה בעוד כמה שנים על תוכנית שכבר היום מאושרת. נחסוך להם את עלות השיווק והמימון וכך נוכל לרכוש מהם את הבניינים במחיר נמוך. בסופו של דבר השוק הפרטי יפעיל הכול והמוסדיים יוכלו להשקיע בנכס עובד עם תשואה נאותה, כמו שקורה בכל העולם".

בהחלטת קבינט הדיור נקבע גם כי בשלב הבא יעביר האוצר 200 מיליון שקל נוספים לחברה הממשלתית, להמשך פעילות דומה גם בשנת 2016.

"סוף סוף תוכנית בכיוון הנכון"

"אחרי הרבה דיבורים, סוף סוף תוכנית טובה עם סיכוי טוב להצליח", אומר פרופסור יאיר זימון, מרצה בכיר לכלכלה ומימון במוסדות אקדמאים מובילים ויועץ לארגונים בתחומים שונים. "המוסדיים מחפשים אפיקי השקעה והם ישמחו להפנות חלק מתיק ההשקעות שלהם לאפיק של מתחמי שכירות קיימים ופועלים בישראל. במקביל, זה יכול גם להביא להיצע גדול וזמין של דירות להשכרה בזמן יחסית קצר".

לשאלה האם הגופים המוסדיים ייכנסו בסופו של דבר להשקעה שכזו גם אם התשואה בסוף התהליך לא תהיה גבוהה, משיב פרופסור זימון כי: "היום גופים מוסדיים לוקחים סיכונים גדולים יותר ומשקיעים גם בתשואות נמוכות".

במקביל, מדגיש פרופ' זימון כי התוכנית חייבת להיות מלווה בצעדים ממשיים להגדלת היצע הדירות. "הדירות להשכרה ייגרעו כביכול ממלאי הדירות למכירה, ולכן יש לדאוג לכך שגם ההיצע הרגיל יגדל בהתאם".

הקבלנים מצדם מברכים על המהלך. בכל זאת מדובר ברכישה של בניינים שלמים על ידי המדינה, כך שהם בכל מקרה יוצאים נשכרים מכך שהצטרך לפתע גורם חדש ועתיר והם תקציבים לצד הביקוש לדירות מגורים. יחד עם זאת, גם הם תוהים אם כל המהלך יוכל בסופו של דבר להשיג את מטרתו.

"שלא יצפו באוצר להנחה של 30%"

"המוסדיים מחפשים תשואה של 7% או 10% בפרויקטים כאלו, ועל פי תוכנית האוצר מדובר על תשואה של 4%-5%", אומר מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון. "אמנם רכישת בניינים שלמים מקבלנים תהיה במחיר מופחת מכיוון שניתן לחסוך כך עלויות שיווק או מימון, אבל שבאוצר לא יצפו להנחה של 30%. לדעתי, ההנחה שיוכלו להגיע אליה לא תהפוך באופן אוטומטי את המתחמים הללו לאטרקטיביים למוסדיים".

בן שמעון הציע שני צעדים אחרים לקידום פרויקטים להשכרה בצורה מהירה: "הגופים המוסדיים קיבלו הקלות משמעותיות בתחום הזה, ואם באוצר ישוו את ההקלות שקיבלו המוסדיים גם לקבלנים תהיה יותר בנייה לשכירות. במקביל, חוק עידוד השקעות הון מאפשר היום בנייה לשכירות אבל רק בתנאי שמחצית מהדירות שייבנו בפרויקט יהיו מיועדות להשכרה. אם היקף הדירות להשכרה יירד ל-25% מהפרויקט, זה עוד צעד שיכול להוביל לבניית פרויקטים להשכרה בלי התיווך של משרד האוצר".

המוסדיים: "חייב להיות סבסוד מדינה לתשואה"

"זה רעיון טוב שנשמע ישים, בתנאי שיהיה סבסוד מדינה כדי שתהיה תשואה מספקת", אומר גורם בכיר באחד הגופים המוסדיים הגדולים. "להערכתי יהיה ביקוש, אבל כל מקרה לגופו וזה תלוי איפה יהיו הפרויקטים, עד כמה מעורבות הבעלים גדולה בהפעלת הנכס ומה המחויבויות שלו, ובמקביל באיזה מחיר תהיה המדינה מוכנה למכור את הנכס, גם אם מדובר בהפסד מבחינתה, כדי להגיע לתשואה נאותה.

"קבוצת אביב, שהשיקה עכשיו פרויקט של דיור להשכרה במכרז של המדינה, מדברת על תשואה של כ-6%. אולי הם אופטימיים מדי, אבל זה לא בלתי סביר. בחו"ל משקיעים במקבצי דיור להשכרה בתשואה של 6% ויש מקומות שבהם יש היתכנות לעלייה בשכ"ד, שבהם נכנסים להשקעה בתשואה נמוכה יותר".

צרו איתנו קשר *5988