בועה של משקיעים

לא תמיד היו פה כל כך הרבה משקיעי נדל"ן. לא תמיד הפער בין עשירים ועניים נמדד בעיקר בין מי שקנה דירה בזמן, ובין מי שלא קנה.

מתי הפכנו למדינה של נדל"ניסטים? לפי נתוני בנק ישראל, לפני כעשר שנים שיעור משקי הבית שהחזיקו ביותר מדירה אחת עמד בסה"כ על 3%. מאז הוא זינק ל-8%. כ-200 אלף משפחות מאושרות שבשבילן דירה היא מקור הכנסה, ולא רק קורת גג.

פעם קנו פה דירה כדי לגור, לא כדי לעשות סיבוב. בישראל ישנן יותר מחצי מיליון דירות מושכרות (כרבע ממשקי הבית שוכרים דירות), אבל חלק גדול מאותן דירות אפילו לא נקנו על ידי משקיעים. במדינה שחגגה יום הולדת 67, מאות אלפי דירות הן ירושות של ישראלים שהוריהם פשוט השאירו להם נכס מניב.

רק בעשור האחרון, בתחילה בגלל מיסוי רווחי הון על הבורסה ואח"כ בגלל הריבית הנמוכה (שגם פגעה באפיקי השקעה אחרים וגם העמידה משכנתאות זולות במיוחד), הישראלים הפכו להוטים כל כך לקנות דירות להשקעה. להוטים לקנות נכס לא נזיל, שנותן תשואה ברוטו של 3%-4%, בגלל שהוא "הבטיח" רווח לא קטן בין קנייה למכירה.

לכן, התוכנית של שר האוצר החדש להטיל מס רכישה דרקוני על דירות להשקעה, בשיעור של 20%, אמורה לטפל בביקושים לא תמיד רציונליים לרכישת דירה. לצנן עשרות אלפי אנשים, שרבים מהם פגשנו בשנים האחרונות, שקונים דירה על הנייר רק כדי למכור אותה לפני שהם יקבלו מפתח - כי הרי בהכרח מחירה יעלה באותן שנים. לפחות לפי שעה, הם כמובן גם צדקו, מה ששכנע עוד רבים אחרים ללכת באותה דרך ולפמפם עוד ועוד את אותה בועת מחירים ומשקיעים.

ושלא יהיה ספק: ההשפעה של אותם משקיעים על השוק עצומה. עם כל הכבוד למספרים שמדברים על מחסור של 115 אלף דירות (נתוני משרד הבינוי), אנשים לא חיים פה ברחוב. כ-30 אלף דירות חדשות נמכרות פה בכל שנה, וכרבע עד שליש מהן נרכשות על ידי משקיעים. תוציא אותם מהמשוואה, ולפתע הביקוש כבר לא צריך לרדוף אחרי ההיצע.

מעבר לכך, מס כבד כל כך על משקיעים צריך להזכיר לנו שתחום כמו נדל"ן נשלט כמעט במלואו על ידי המדינה. כל עוד היא לא מצליחה לייצר לנו מספיק היצע (למרות השליטה על מרבית הקרקעות), היא יכולה בקלי קלות - בעזרת מסים ורגולציה - לכווץ את הביקוש.