העלאת מס הרכישה ל-8% על דירות להשקעה תניב לקופת המדינה כ-2.4 מיליארד שקל - כך עולה מהערכות פנימיות שהוכנו באוצר במסגרת הדיונים האחרונים על מיסוי הנדל"ן. מדובר בתוספת של כ-600 מיליון שקל על ההכנסות הנוכחיות שמניב מס הרכישה על דירות להשקעה. באוצר טוענים כי העלאת המס לא נועדה להגדיל את הכנסות המדינה ממסים אלא להקטין את הביקוש לדירות מצד משקיעים, שלדעת רבים "אשמים" בהתנפחות בועת הנדל"ן.
אלא, שמבדיקת "גלובס" עולה כי המהלך יביא לקיטון של כ-10% בלבד בהיקף רכישת הדירות על ידי משקיעים. מדובר לפיכך במהלך שיביא לשינוי מינורי בשוק הנדל"ן ולא יחולל רעידת אדמה, כפי שניתן היה לצפות מהכרזותיו של שר האוצר משה כחלון ערב הבחירות ולאחריהן. בין היתר אמר כחלון שבכוונתו להוציא את המשקיעים מהשוק כיוון שהם מונעים מזוגות צעירים לרכוש את דירתם היחידה.
אמש (ב') דיווח ערוץ 2 כי תוכניתו של כחלון, שהוצגה לרה"מ בפגישתם שלשום, כוללת הטלת מס רכישה של 8% בלבד על עסקאות לרכישת דירה נוספת, וזאת עד לסכום של 4.8 מיליון שקל, ומדרגת מס של 10% החל מ-4.8 מיליון שקל ומעלה. בנוסף מבקש כחלון לערוך שינויים במס שבח באופן שיביא לצמצום הפטורים ממס במטרה לחזק את התמריצים למכור דירות. בין היתר מתכוון כחלון להגביל לשנתיים את משך הפטור ממס שבח למי שקיבל בירושה דירת מגורים שהייתה דירה יחידה.
בנוסף יצומצם הפטור למשפרי דיור שמוכרים את דירותיהם על מנת לרכוש במקומה דירה חדשה. כיום רשאים זכאים משפרי הדיור לפטור ממס שבח אם מכירת הדירה הישנה נעשתה עד שנה וחצי לפני רכישת הדירה החדשה. כחלון מציע לקצר את הפטור לשנה בלבד (ראו פירוט ההצעות בטבלה). דובריו של שר האוצר סירבו היום לאשר את נכונות הפרסום בערוץ 2, אולם ברור כי כחלון נסוג בו, תחת לחצים כבדים, מכוונתו המקורית להעלות את מס הרכישה ל-25% או ל-20%.
גם הצעדים הנוספים אינם יכולים להיחשב למהלכים דרמטיים שיש בכוחם לחולל מפנה של ממש בשוק הנדל"ן. יצוין, כי ברשות המסים מתנגדים להעלאת מס הרכישה ומעדיפים את ביטול הפטור על השכרת דירות.
לצורך הדיון על שינויי מיסוי הנדל"ן בדקו באגף התקציבים את רגישות ענף הנדל"ן להעלאות מס הרכישה. ממצאי הבדיקה, שנערכה בפיקוח סגן הממונה על התקציבים האחראי על הנדל"ן, ערן ניצן, הוצגו לכחלון לאחרונה. מהממצאים עולה כי העלאת מס הרכישה משיעור של 5%-6% כיום לשיעור של 8%, תביא לירידה של כ-10%-15% במספר העסקאות של רכישת דירות להשקעה. באוצר מעריכים כי אם היום נרכשות בישראל כ-26 אלף דירות להשקעה בשנה, הרי שלאחר העלאת המס ל-8% ירד מספר העסקאות ל-23 אלף.
לפי אותה בדיקה, העלאת מס הרכישה לשיעור של 25%, כפי שהציע כחלון, הייתה מחוללת רעידת אדמה של ממש בשוק הדירות להשקעה ומצמצמת את היקף העסקאות בכ-75% לכ-7,000 עסקאות בשנה בלבד. בסיטואציה כזו, של 25% מס, היה רוכש דירה ממוצעת להשקעה משלם מס רכישה בגובה של 325 אלף שקל, והמדינה הייתה גורפת הכנסות בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל בשנה. למרות שבאוצר מדגישים כאמור, ששיקולי הכנסות המדינה לא היו בעלי משקל מכריע בהחלטה על גובה מס הרכישה, בדק אגף התקציבים מהו שיעור המס שיניב את מירב ההכנסות. הבדיקה הראתה כי שיעור המס האופטימלי הוא 15% - אז יניב מס הרכישה למדינה סכום שנתי של 3.12 מיליארד שקל.
מנתונים שפרסם שלשום האוצר עולה כי הכוונות להעלות את מס הרכישה גרמו מתחילת השנה לעלייה ניכרת ברכישת דירות להשקעה, והגדילו בכ-30 אחוז את הכנסות המדינה ממס רכישה. ואכן, מבחינתם של משקיעי הנדל"ן יש להצעותיו המרוככות של כחלון משמעות כספית נכבדה. היום עומד מס הרכישה לדירה ממוצעת הנרכשת למטרות השקעה על כ-80 אלף שקל. לאחר העלאת המס יעלה הסכום בכ-25 אלף שקל לפחות, לכ-105 אלף שקל לדירה. השאלה הגדולה היא האם תוספת המס לא תגולגל על רוכשי הדירות ותביא להתייקרות נוספת במחירי הנדל"ן.
כך למשל, ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, טוען כי השינויים התזזיתיים במדיניות המיסוי מעלים את פרמיית הסיכון בשוק, וכי העלאת המס לא תקל על זוגות צעירים שחסר להם ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. גם כלכלנים בולטים כמו ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר, סבורים כי מדובר בצעד מיותר כיוון שנטל המס על רוכשי דירות להשקעה כבר גבוה מספיק. בראיון ל"גלובס" הסביר שראל כי המשקיעים משכירים את דירותיהם למשפחות שידם אינה משגת לרכוש דירות, ולכן הוצאתם מהשוק תביא להקטנת היצע הדירות להשכרה ולעלייה במחירי השכירות.
גם גורמים בענף הנדל"ן מתקשים להבין מדוע מנסה הממשלה לפעול נגד המשקיעים כאשר חלקם בקרב רוכשי הדירות אינו גדול מחד, והם אלו שמאפשרים את פעילותו של שוק השכירות מאידך. "ישנה הסתכלות על המשקיעים כעל ה'אנשים הרעים' שמעלים את המחירים", אמר לאחרונה ל"גלובס" מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, תמיר דגן. "אני מזכיר שכל שוק השכירות בנוי על אותם משקיעים. אם הם ייעלמו מהשוק - המחיר יעלה. יש היום מחסור בדירות להשכרה, כך שפגיעה במשקיעים תהיה פגיעה במי שמאפשר היום לשוק השכירות לפעול".
נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא השפעת ההצהרות אודות שינוי צפוי במס רכישה ללא נקיטת צעדים קונקרטיים. מדובר בהשפעה מיידית שמובילה להסתערות של משקיעים על דירות כבר היום. המשקיעים, שהם כבר מזמן לא רק אנשי מקצוע מהענף אלא רוכשים שמחפשים מקור השקעה, מקדימים רכישות מחשש לשינוי במס הרכישה, ודירות היעד שלהם הן בעיקר אלו שהזוגות הצעירים מחפשים.
מהאוצר נמסר בתגובה כי "הערכות לגבי שינויים בהכנסות המדינה הנובעים משינויים במדיניות המיסוי הינם באחריות הכלכלן הראשי. הערכה זו טרם נתגבשה במשרד האוצר. ככל ששינוי מיסוי כאלה ואחרים מובאים לממשלה לאישור, נדרש הכלכלן הראשי להביא את הערכתו על ההשפעה על הכנסות המדינה".
שינויי המס שמציע כחלון
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
