מכירת אחוזת בית: תשואה של 21% למחזיקי האג"ח מההנפקה

השלמת רכישת חברת הדיור המוגן על-ידי עזריאלי עשויה להביא עמה ירידה נוספת בתשואה לפדיון של אג"ח אחוזת בית, וכן לעלייה בדירוג החוב שלה

אחוזת בית רעננה / צילום: יחצ
אחוזת בית רעננה / צילום: יחצ

ביום חמישי האחרון, שבו שבתה הבורסה לני"ע מפעילות בשל חג הפורים, דיווחה חברת הדיור המוגן אחוזת בית  על עסקה למכירת הבעלות בה. המוכרת, משפחתו של יוחי שניידר, הסכימה למכור לקבוצת עזריאלי את מלוא מניות אחוזת בית בתמורה ל-55 מיליון שקל. עם זאת, העסקה תושלם רק אם תקבל את האישור ממשרד הממונה על הגבלים עסקיים.

אחוזת בית מפעילה בעיר רעננה דיור מוגן לקשישים, ואת הקניון הסמוך "פארק מול". משפחת שניידר היא כמובן המרוויחה העיקרית מהעסקה, אולם אליה אפשר לצרף גם את מחזיקי אג"ח א' של אחוזת בית, שהחלפת הבעלות משחקת לטובתם. מנתונים שאסף אתר Stocker.co.il עולה, כי המחזיקים הגדולים מקרב הגופים המוסדיים באג"ח של החברה הם: חברת הביטוח הראל (14% מהסדרה) ובתי ההשקעות מיטב דש (11% מהסדרה), ילין לפידות (11%) והלמן אלדובי (6%).

אג"ח א' של אחוזת בית הגיבה היום לחדשות בעלייה של יותר מ-4%, שהשלימה תשואה מתואמת של 21% מאז ההנפקה (לא כולל עמלת השתתפות מוקדמת במכרז המוסדי). העליות בשער האג"ח הורידו את התשואה השנתית לפדיון שלפיה היא נסחרת ל-3.1%, לעומת ריבית של 5.75% שהתחייבה לשלם במועד ההנפקה, וכן בהשוואה לתשואה של כ-1.1% בלבד שמשלמת כיום אג"ח ממשלתית במח"מ דומה.

עם זאת, אג"ח ב' של עזריאלי בעלת מח"מ דומה, המדורגת AA פלוס, נסחרת בפער נמוך יותר של 1.1% לעומת אג"ח ממשלתית צמודת מדד מקבילה. כך, שהשלמת רכישת אחוזת בית בידי עזריאלי עשויה להביא עמה לירידה נוספת בתשואה לפדיון של אג"ח אחוזת בית, וכן לעלייה בדירוג החוב שלה.

אחוזת בית השלימה כאמור בדצמבר 2014 את הנפקת האג"ח הראשונה שלה בבורסה. החברה גייסה 199 מיליון שקל בהנפקת אג"ח מסדרה א', שזכו לדירוג בינוני של Baa1 מחברת מידרוג. מאז הספיקה החברה לפרוע תשלום קרן ראשון למחזיקים, וכעת עומד היקף הסדרה על כ-180 מיליון שקל ע"נ.

היום גם הודיעה מידרוג כי הכניסה את האג"ח של אחוזת בית לרשימת בחינה ללא השלכות, בעקבות העסקה עם עזריאלי.

פרויקט אחוזת בית, הממוקם ברחוב אחוזה ברעננה, כולל 335 יחידות דיור מוגן, אגף סיעודי, וכן את המרכז המסחרי "פארק מול" בשטח של כ-4,500 מ"ר. בעזריאלי צופים כי הרווח התפעולי הנקי (NOI) מהנכס יעמוד על 5.4 מיליון שקל בשנה.

לפי ההסכם, התמורה בעסקה עשויה לגדול בעתיד, אם בעשור הקרוב יאושרו זכויות בנייה נוספות בנכס - אז תהיה המוכרת זכאית לשליש משווי זכויות אלה.

אג"ח א' של אחוזת בית מאז ההנפקה
 אג"ח א' של אחוזת בית מאז ההנפקה

צרו איתנו קשר *5988