"זה לא נדל"ן,זה הנדסת אנוש"

מיזמי פינוי-בינוי בהיקף גדול הם עדיין עניין נדיר, וכדי לשנות זאת המדינה תצטרך להכניס יד לכיס ולטפל סוף-סוף במאכערים ■ "לא צריך לתכנן את נווה שרת אלא את כל דרום ת"א"

משתתפי הפאנל / צילום: שלומי יוסף
משתתפי הפאנל / צילום: שלומי יוסף

משתתפי הפאנל "האם לבנות על פינוי-בינוי" הסכימו בעיקר על דבר אחד: צריך סוף-סוף לשחרר את החסמים שמונעים פוטנציאל לבינוי בהיקפים אדירים בתוך הערים, ושיכולים לחסוך בנייה חדשה על שטחים פתוחים. בפאנל השתתפו ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו, עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, שי הניג מנכ"ל חברת אפגד, סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים חברת מצלאוי, דרור נגל מנכ"ל חברת אזורים, מעין נשר, רכזת בינוי באגף התקציבים, עזרא ערוסי מנכ"ל חברת משהב, משה ריטבלט מחברת living SGS, ועו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים. את הפאנל הנחתה רו"ח ועו"ד חופית גוטסדינר, שותפה ב-BDO זיו האפט.

גוטסדינר: "בנושא של פינוי-בינוי יש חסמים מכמה היבטים: רשויות התכנון, הימשכות התהליכים וחוסר התאמה בין מדיניות ותוכניות בין רשות התכנון לרשות המקומית. מצד העיריות, יש חוסר כדאיות כלכלית, הן מעדיפות כמובן יותר עסקים ופחות מגורים. מצד הדיירים, יש חששות מאי-ביצוע, פערים, דיירים סרבנים. היו תהליכים של קבלני חתימות שלא סיפקו את הסחורה ואי-ודאות בדבר הימשכות התהליך והכדאיות. החקיקה בתחום מאד דלילה. לפני הכל, לאור כל החסמים, צריך קודם להגדיר מהם בכלל היתרונות של פינוי-בינוי. על פי בדיקה שעשינו, אורך החיים הממוצע של פרויקט פינוי-בינוי הוא כ-10 שנים, ויש פרויקטים שהגיעו ל-17 שנה".

הניג: "היתרון מבחינת העיר הוא שלשכונות שלמות מחליפים תשתיות ומתאימים אותן למסות גדולות יותר של דיירים. זה יתרון משמעותי לעומת פרויקט של תמ"א 38, שהוא נקודתי ברמת הבניין, שם חידוש התשתיות בעייתי יותר".

נשר, רכזת בינוי באגף התקציבים: "לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יש אפשרויות מוגבלות לשווק קרקעות באזורי ביקוש. למשל בגבעתיים, לרמ"י יש מגרש אחד. פינוי-בינוי הוא אופציה באזורי הביקוש הבנויים. נוסף לכך, כל יחידה שנבנית בתוך המרקם העירוני עולה פחות. לא צריך להקים תשתיות מאפס, כמו למשל בעיר החדשה חריש".

"יחד עם זאת", הדגיש ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו שנחשבת לאחת החלוצות בתחום הפינוי-בינוי בישראל, "מוכרחים להבין שגם פינוי-בינוי עולה כסף רב לרשויות המקומיות. צריך להקים מוסדות ציבור, גני ילדים, ועל הדרך יש השקעה של מאות אלפי שקלים בכל תוכנית בהתנגדויות, בהעסקת עורכי דין ושמאים בכל תוכנית".

גוטסדינר: "בכל זאת, אצלך בעיר אתם מובילים".

גל: "600 אוכלסו מתוך 2,600 בכל הארץ".

"להכניס יד לכיס"

לדברי סמי מצלאוי, מנכ"ל חברת מצלאוי הבונה גם כעת מאות דירות בפינוי-בינוי בקריית אונו, "המדינה צריכה לקחת את זה לידיים. לקחת שכונות שלמות ולתכנן אותן נכון. לא רק את נווה שרת בצפון תל-אביב, אלא את כל דרום תל-אביב. בקריית אונו זה שינה לאנשים את כל הסטטוס. שיעשו מזה חוק ושהכנסת תדון בזה בצורה רצינית. זה מוכרח להפוך להיות פרויקט לאומי של מדינת ישראל. צריך אפילו להוציא הוראות שעה חדשות. צריך לתכנן את העיר בצורה כזאת שתהיה לה אפשרות להחזיק את עצמה. זו אחריות המדינה".

ערוסי: "משהב היא אחת החברות המובילות בנושא פינוי-בינוי. אחד הדברים שהוא בכייה לדורות הוא שמוציאים תוכנית נקודתית. בזמנו ביקשתי מצבי בר ראש עיריית רמת גן שיעשה תוכנית אורבנית לכל מרכז העיר. שיעשו על כל אזור מחקר - כמה כיתות צריך, כמה גני ילדים, כמה שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים), כמה מבני ציבור. אבל המדינה לא עושה כלום".

גוטסדינר: האם המדינה יכולה לכפות על ראש עיר לעשות פינוי-בינוי, או שמוטב לעודד בכסף?

גנון: "יש באוויר 'קול קורא' של משרד השיכון לרשויות המקומיות, שיפנו אלינו בבקשה לממן תוכניות של שכונות שלמות שנעות בין 2,000 ל-5,000 יח"ד. אלה שכונות שלמה שבהן אנחנו בוחנים את הצרכים הציבוריים לא פחות משדרוג מבני המגורים. יש לי 25 תוכניות כאלה היום כמעט בכל ישוב באזורים שיש בהם כדאיות כלכלית".

ערוסי: "אני מדבר על כיתות, הרחבת כבישים, גשרים".

גל: "יש לי עכשיו בקנה 1,000 יח"ד לפינוי-בינוי, ומכל דירה יש לי הפסד כספי. רק היום האוצר הוריד את ההשתתפות במזכירות ובעובדות הניקיון בבתי הספר. הרי גם ככה אני משלים את ההוצאות, למה אני צריך עוד תושבים בעיר?

"פינוי-בינוי זה תכנון עיר אמיתי, שבא לחדש את התשתיות, את מוסדות הציבור ואת הבניינים, שיתאימו לעשרות השנים הבאות אם לא למאות. אם המדינה רואה בזה פרויקט לאומי, היא צריכה להכניס את היד לכיס".

גנון: "אי אפשר לכפות על ראש עיר פרויקט. הרשות המקומית היא זו שאחר כך מטפלת בתושבים. היא שסופגת את תוספת הבנייה וצריכה לתת את השירותים. לכן המשרד מקדם היום תוכנית לסייע לרשויות המקומיות - הסכמי מסגרת. אנחנו עדיין בהליך של בניית המתווה. בסופו של דבר זה יעלה למדינה פחות מאשר השקעה ליח"ד חדשה".

נגל: "לגבי פעולות הרשויות, אני חושב שדרושה יותר סטנדרטיזציה בין הרשויות, כי כיום לכל ועדה יש את הדרישות שלה. לפעמים, על מנת לא לעכב את הפרויקט וכדי להתקדם, היזמים מקבלים את התכתיבים למרות שזה לא כלכלי".

נשר: "יש פה בעיה שאינה קשורה רק להתחדשות עירונית, אלא לכל מבנה הארנונה. כל תושב שמתווסף לרשות מקומית הוא גירעוני. לעומת זאת עסק הוא רווחי. כל עוד לא עושים רפורמה במבנה הזה של הארנונה, צריכים להתמודד עם זה שהרשות לא רוצה עוד תושבים. בגלל זה יצרנו מנגנונים כמו תמרוץ היתרים. אם העירייה עומדת בקריטריונים - היא מקבלת כסף".

גל: "אני הגשתי, נראה מה אקבל".

נשר: "מנגנון נוסף הם הסכמי גג. אנחנו מממנים הוצאות פיתוח נוספות שלא היו ממומנות בעבר שנוגעות לשלב ההשקעה, בניית מוסדות ציבור, פיתוח תשתיות. כממשלה הגענו למסקנה, שיש פה בעיה בשלב היישום. יש הרבה תוכניות מאושרות, מעט מהן קרו. לכן קיבלנו החלטה להקים את הרשות להתחדשות עירונית. צריך שיהיה גוף ניטראלי שעוזר לדיירים להתאגד ולגבש הסכמות, בטח בשכונות חלשות, ובין אם זה בהיבט של תמריצים כספיים".

מצלאוי: "אנחנו מוציאים צווי הריסה לבניינים, אבל עדיין אין לי תוכנית מאושרת. מחר אני צריך להרוס בניין, לשלם שכירויות חמש-עשר שנים, עד שמישהו יואיל לאשר לי תוכנית בנייה. זה אמיתי".

הניג: "חלק מהבעיות נוגעות להחתמות ולאי-ודאות. זה שהמתחם מחולק ל-3 יזמים שקיבלו זכויות בנייה. אצל אשדר קיבלו תוספת של 60 מ"ר. הדיירים אומרים לי 'אנחנו רק חוצים את הכביש, באותו מתחם, ומקבלים עוד 60 מ"ר'. היה צריך להסביר לדיירים למה הם קיבלו רק 45 מ"ר תוספת והראשונים קיבלו 60 מ"ר. זה מעכב את ההחתמות שלנו".

משה ריטבלט, living SGS: "המדינה צריכה לקבוע מה תהיה התוספת לשטח דירתו של הדייר ולסיים את הוויכוח אחת ולתמיד. צריכים גם לתגבר את המחלקות בכל עירייה. יש מעט מאוד אנשים וממתינים חודשים על גבי חודשים על מנת לקבל אישור. זה לא סביר".

גוטסדינר: לעניין הדיירים, מעבר לנושא הדייר הסרבן, יש עוד הרבה דברים שאפשר לקבוע בחוק, כמו מפתחות לתמורה, חוזה אחיד לדיירים. שהוותמ"ל, ועדת העל הממשלתית, תאשר את התוכניות במהירות.

מצלאוי: "ותמ"ל-מקמ"ל תעזבו את השטויות האלה. הרשות לפינוי-בינוי צריכה לקום כשהיא מורכבת מכל משרדי הממשלה, עם תקציבים. והיא צריכה להביא בחשבון שהיא צריכה להגביל בזמנים כל פרויקט".

גל: "לטעמי, המוסד התכנוני היחיד צריך להיות בתוך העירייה, עם פיקוח על. היום יש עודף של מתכננים. צריכה להיות מדיניות ברורה, עם תמורות אחידות, עם צפיפות מינימליסטית של יח"ד לדונם. השכונות שבונה עזרא (משהב) הן שתי שכונות מצוקה מהגדולות ביותר. סמים, נוער בלי לימודים. זה התחיל כפרויקט רווחה. עכשיו האנשים הרימו ראש מעל המים. התערבבו עם אוכלוסייה אחרת, חזקה, משכילה, הולכת לצבא. בדרך יש אנשים שעושים על חשבון זה כסף, אבל אין ספק שזה משפר את האזור ואת רמת ואיכות האוכלוסייה ע"י שילוב עם אוכלוסייה חזקה".

גוטסדינר: ומה בפריפריה?

הניג: "בפריפריה המדינה צריכה להוציא כמה לירות ולהוסיף".

מצלאוי: "בפריפריה המדינה צריכה לתת. ברמלה הציע לנו יחס של 1 ישן ל-7 דירות חדשות ולא הצלחנו להתמודד עם זה".

גנון: "אנחנו בדיון בכל הקשור לקרקע משלימה של המינהל. יהיה שיפור משמעותי. תהיה הקצאה ברורה בכל עיר".

גוטסדינר: חוק פינוי-בינוי חוקק ב-1965. בשנת 2002 ניתן לו תמריץ ראשון בדמות פטור ממס שבח לדיירים. מאז אוכלסו רק 2,600 יח"ד. 200 יח"ד בממוצע לשנה. זה קצב מאוד איטי.

יוליס: "יש חוסר אמון של אנשים בתהליך, גם בגלל שהוא ארוך או לא ודאי. בין היתר, כשתוקם הרשות, היא תיכנס לחוליה הזאת. היא תבוא בשם גורם ציבורי גדול, מדינה, מינהלת עירונית כדי להגביר אמון.

"בכל הנוגע לאמון בתהליך, קורה פעמים רבות שעוד לפני שנחתמת העסקה חותמים על הסכם טרום. הקושי בזה שאותו גורם שהוא המארגן או המאכער, הוא גם בלתי יעיל וגם כובל את הדייר שחתם איתו ואז הוא לא יכול לחתום עם מישהו אחר. צריך להגדיר שככל שחורגים מאבני הדרך וחולף חודש ועוד חודש, אז ההסכם פוקע".

"המון מאכערים"

מצלאוי: "לפי דעתי צריך להיות קריטריונים מי יכול להחתים. אמרנו בעבר, יש הרבה מאכערים. המדינה צריכה לחוקק חוק או לעשות תקנות, שמי שיכול להחתים הוא רק זה שיכול להרים את הפרויקט. מדובר באנשים שיש להם רק בית אחד, המון משפחות חד הוריות. אישה כזאת מסכנה חותמת, אחר כך המחתים הולך לטאבו ורושם הערת אזהרה וזהו, הוא קנה אותה לכל החיים. אם אני בא אליו ולא נותן לו 2%, הוא לא נותן לי את הנייר. ויש בניינים שיש 3 מתווכים כאלה".

ריטבלט: "המודל המועדף הוא התקשרות ישירה עם יזם שבה הדיירים רואים מי עומד מולם, כל עניין המאכערים בטעות יסודו. יש לבטל אותו. אסור לאף אחד לעשות מסחר בחתימות. זה לא נדל"ן זה הנדסת אנוש. יכול להיות מודל נוסף, שבו יכולה לבוא קבוצת אנשים, עם עו"ד, שמאי, שמארגן את הדיירים ומביא אותם לתב"ע. ובסוף עושים מכרז ובוחרים את היזם".

הניג: "זה אוטופיה. הכל יפה, אבל מדובר לפעמים בדיירים שלא יכולים לעשות את זה".

ריטבלט: "בנווה שרת יש מתחם שרוצים לקדם אותו, אבל נכנסו לשם 3 מאכרים, וזה תוקע את כל השכונה ולא יצא לעולם לדרך".

גנון: "אני בטוחה שגם אתה לא הולך בעצמך ומחתים את הדיירים".

ריטבלט: "בוודאי שכן".

גנון: "אתה בא לכנס דיירים, אבל לא הולך אחד-אחד".

ריטבלט: "אני באתי אליהם ב-12 בלילה. ב-7 בבוקר הלכתי איתם לכותל".

מצלאוי: "אני יושב אישית עם כל אחד. יש להם שאלות חשובות. יש אנשים חולים, יש אנשים שמפחדים מהיורשים. צריך לתת פתרון".

יוליס: "הקושי של אנשים מאד מבוגרים תמיד עולה. אין אמירה חד ערכית וכל מקרה יבדק לנסיבותיו".

מצלאוי: "יכול להיות שצריך להכניס תיקון בצו בתים משותפים וזה יתחיל משם. כשבן אדם קונה דירה בבית משותף, שיידע שהוא מחויב לרוב שקובע בבניין".

גוטסדינר: למה להשאיר בידי בימה"ש ולא לעשות איזשהו הליך יותר מהיר? בינתיים עוברות ארבע שנים.

גנון: "הלכה למעשה הדיונים בבתי משפט היו מהירים בכל התביעות שלנו. בתי המשפט הבינו את החשיבות של העניין ובפועל הדיונים היו מהירים".

צרו איתנו קשר *5988