מוקדם מדי ומאוחר מדי

לאחרונה פורסם כי שר האוצר משה כחלון החליט לכלול בחוק ההסדרים לשנת 2018-2017 הטלת מס מיוחד על בעלי שלוש דירות ויותר, שישלמו מס של 1,000 שקל בחודש. לזכותו של כחלון יש לומר, שלראשונה מתכוונים באוצר לזהות את המשקיעים האמיתיים.

עד כה, כל מי שבידיו שתי דירות, נחשב מבחינת האוצר למשקיע. מדובר היה בהנחה שכרוכה בעיוותים רבים, כי מלבד כרישי נדל"ן קלאסיים, בעלי שתי דירות הם גם הורים שכל חייהם החזיקו בדירה אחת שבה הם מתגוררים והחליטו לרכוש דירה לילד, או, בעל דירה אחת שירש עם אחיו את דירת הוריהם שנפטרו. לעומת זאת, הסיכוי שבעלי שלוש דירות ומעלה, הם משקיעים של ממש הוא הרבה יותר גבוה.

אבל שני עניינים חשובים צריך כחלון להביא בחשבון. ראשית, מדובר ביוזמה שהגיעה מאוחר מדי. רק לפני שנה העמיס כחלון על המשקיעים מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר, מה שהביא על פי נתוני האוצר לשפל היסטורי בשיעור העסקאות שמבצעים משקיעים ביחס לכלל העסקאות בשוק.

אחרי עשור ברצף שבו היוו המשקיעים כשליש מסך העסקאות המתבצעות בשנה, הצליח כחלון להוריד את שיעורם לפחות מ-20%. מדוע אם כן, אחרי שמספרם ירד כל כך, עדיין מכוונת האצבע המאשימה דווקא לפלח זה? מבחינה זו היוזמה של כחלון היא מוקדמת מדי. בישראל כידוע אין מלאי של דירות להשכרה ארוכת טווח כפי שיש במדינות אחרות בעולם. ולכן כל עוד הממשלה לא מייצרת מלאי של דירות להשכרה, המשקיעים הם אלה שמייצרים את המלאי, ומאפשרים פתרון למי שאינו מסוגל לרכוש דירה.

אף שהמלצות הדיור שנכללו בדוח טרכטנברג לאחר המחאה החברתית כללו את ההכרח להקים שוק של דירות להשכרה ארוכת טווח, הכולל עשרות אלפי דירות שאלפים מהן יושכרו במחיר מפוקח, עד כה לא אוכלסה דירה אחת. חמש שנים לאחר המחאה החברתית - יש אפס דירות מאוכלסות. המדינה הצליחה לשווק בחמש השנים האחרונות חמש קרקעות בלבד להקמת פרויקטים להשכרה (שרק ארבעה מהם בבנייה) אך רק עשרות בודדות בכל אחד מהם, מיועדות לשכירות במחיר מפוקח.

באוגוסט הקרוב, אגב, צפויים להיכנס לפרויקט הדיור להשכרה ארוכת טווח הראשון בישראל שבנייתו מסתיימת בימים אלה ברעננה, 15 זכאים מתוך 60. שמעתם טוב? 15.

והערה אחרונה: אולי כדאי שלפני שמקדמים עוד הוראת שעה בתחום מיסוי משקיעי נדל"ן, יתחילו לאכוף את זו הקיימת: משקיעים אמורים לשלם מס על הכנסות משכר דירה מעל 5,000 שקל. זה פשוט לא ממש קורה.