למה כחלון נגד השמאי הממשלתי

תזכורת: השמאי הממשלתי דיווח על עלייה של 2.5% במחירי הדירות ברבעון השני, בעוד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציגה ירידה של 1.3% באותה תקופה בדיוק. מיד לאחר הפרסומים הסותרים תקפו כחלון ואנשיו את חוסר העקביות והבלבול בדיווחים שמוציאה הממשלה, ובשבוע האחרון הם פעלו בקבינט הדיור כדי לבטל את הדוח של השמאי הממשלתי.

אבל הדיווחים ההם היו רק התירוץ. כחלון ואנשיו לא באמת מערערים על שיטת החישוב של השמאי הממשלתי, שיטה "מפוקפקת" (דירות 4 חדרים, ב-16 ערים מרכזיות) שידעה בעבר הלא רחוק להצביע דווקא על ירידות מחירים - ברבעון השלישי של 2011 הציג השמאי הממשלתי ירידה של 1.2% במחירי הדירות (וירידה של 6% בתל אביב!), וברבעון הרביעי של 2011 הוא הציג ירידה נוספת של 1% (4% בתל אביב) - נתונים ששר האוצר ישמח מאוד לראות שוב, עם או בלי קשר למה שנתוני הלמ"ס יראו במקביל (ושגם צריכים להזכיר לנו שאפילו שני רבעונים רצופים של ירידות לא בהכרח מבשרים על שינוי מגמה).

הבעיה של כחלון ושל אנשיו היא לא עם המתודולוגיה הישנה של השמאי הממשלתי, אלא עם זו העתידית. עם דרכו והשקפתו של השמאי, טל אלדרוטי, בנוגע לשקלול הפרויקטים של מחיר למשתכן בתוך החישוב של מדד המחירים. בעוד שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מכניסה את כל העסקאות ל"קדירה" אחת, לטוב ולרע (עם הטיה ברורה למשל במקרה של שינויים גיאוגרפיים בתמהיל הרכישות), השמאי כבר מדבר על הצורך להפריד בדוחות הבאים בין פרויקטים של מחיר למשתכן לבין פרויקטים רגילים.

והפרדה שכזו מאיימת על כל המודל שבנה כחלון כדי להוריד לנו את המחירים.

גם באוצר כבר מבינים שקשה מאוד יהיה לשנות בטווח הנראה לעין את המחירים עם המכרזים הספורדיים יחסית של מחיר למשתכן, שמתרכזים בעיקר בפריפריה. עם זאת, המכרזים הללו בהחלט יכולים לשנות (או לעוות, תלוי מאיזה כיוון אתם באים) את הסטטיסטיקה. תחזית סבירה ל-20 אלף דירות מסובסדות בשנה, מתוך כ-120 אלף עסקאות לרכישת דירה, מטות משמעותית את הגרף. הנחה ממוצעת של כ-300 אלף שקל לדירת מחיר למשתכן (ועזבו כרגע את העובדה שאולי הסטנדרט והתכנון מפחיתים משמעותית את גובה ההנחה דה פקטו), יכולים בהחלט לגזור ירידה ממוצעת של 50-60 אלף שקל לדירה בכל השוק. מלאכותי? אולי. אבל שם למעלה מאמינים שזה יכול לשכנע את הציבור שהשתנה המומנטום. ובכלכלה, כידוע, הכל זה משחק של ציפיות.

וכשזה יקרה, אסור שיהיה פה שמאי ממשלתי שיאמר לציבור שעובדים עליו. שדירות מחיר למשתכן מסובסדות בכלל לא צריכות להיות חלק מהמשוואה.