משבר הדיור הקנדי ולמה אין בועת נדל"ן בישראל

בעוד סקירה של קרן המטבע הבינלאומית ציינה את "חוסר האיזון בתחום הדיור" בקנדה, הבנק המרכזי הקנדי הכריז על העלאת ריבית ראשונה מאז 2010 וליווה אותה בתחזית אופטימית

פרויקט בנייה למגורים בטורונטו, קנדה / צילום: בלומברג
פרויקט בנייה למגורים בטורונטו, קנדה / צילום: בלומברג

עד לא מזמן קנדה נחשבה למדינה בעלת משק חזק, מערכת פיננסית יציבה ועתיד ורוד. זאת בנוסף למצבה הפוליטי הרגוע ולתרבותה החברתית המצטיינת בליברליות - תכונות מעוררות קנאה בלתי מוסתרת אצל השכנה הענקית מדרום - ארה"ב, וגם במדינה האם שמעבר לאוקיינוס האטלנטי - בריטניה.

אולם עכשיו מתלהט דיון בחוגים כלכליים ופיננסיים סביב השאלה אם כלכלת קנדה נמצאת על סף משבר בתחום הדיור, שעלול למוטט את כל המשק שלה, בדומה למשבר הדיור בארה"ב לפני עשור.

לפני קצת יותר משבוע פרסמה קרן המטבע הבינלאומית סקירה מעודכנת על כלכלת קנדה, ובה הזהירה כי למרות סימנים מעודדים, רמת ההשקעות במשק הקנדי עדיין חלשה והיצוא (להוציא אנרגיה) מדשדש, בעוד ש"חוסר האיזון בתחום הדיור" מחריף. לאור נקודות מדאיגות אלה, אמרה קרן המטבע, המדיניות המוניטרית הנוכחית, המרחיבה מאוד, הנהוגה בקנדה "מתאימה", ויש להתמיד בה - ולא להעלות את הריבית בשלב זה.

אולם בין כתיבת הדוח לבין פרסומו, הכריז סטיבן פולוז, נגיד הבנק אוף קנדה, על העלאת הריבית ברבע אחוז - מ-0.5% ל-0.75%. ההעלאה הזו - הראשונה בקנדה מאז 2010 - אמנם הייתה צפויה ואף נרמזה כמה פעמים על ידי בכירי הבנק בשבועות שקדמו לה, אבל די בסתירה משתמעת בין נימת הדאגה של קרן המטבע לבין הנימה הרגועה שעלתה מהודעת הבנק המרכזי של קנדה ומהאופטימיות שאפיינה את התחזית הכלכלית שצורפה לה, כדי לאותת על משהו פגום בגן העדן הקנדי.

- האם השפויים השתגעו?

יש לציין שקנדה הייתה בין המדינות המפותחות הבודדות שצלחו את המשבר הפיננסי הגדול ללא נזק רציני, בעיקר הודות לאיתנותה של מערכת הבנקאית הקנדית. זו מרוכזת בארבעה מוסדות גדולים, ואלה נמנעו מלהשתתף בטירוף המערכות הפיננסי שהשתולל מעבר לגבול, בארה"ב.

בקנדה, בדומה לשאר המדינות המפותחות, שוררת לאורך העשור הנוכחי סביבה של ריבית נמוכה מאוד. מדיניות זו מיועדת לתמרץ השקעות מצד פירמות וצריכה מצד משקי בית. אולם בפועל, מסיבות שונות, פירמות אינן רוצות להשקיע - אבל גם הן וגם משקי בית מעוניינים ללוות הרבה כסף במחיר (קרי, ריבית) נמוך ביותר.

התוצאה היא שרמת החוב של משקי בית קנדיים מרקיעה שחקים, הן אבסולוטית והן ביחס למדינות אחרות.

רמת החוב לא הייתה נמוכה מלכתחילה - די לציין שב-2007, בעת פרוץ המשבר בארה"ב ובעולם, עמד היחס בין החוב של משקי בית להכנסה שלהם על 125% (כלומר, גבוה מאוד מבחינה היסטורית), זהה לזה שהיה בארה"ב. אך במהלך העשור מאז, נפרדו דרכיהן של שתי המדינות. בעוד משקי הבית בארה"ב עסקו בהפחתת רמת החוב שלהם, שירדה בשנים האחרונות מתחת לרמת ה-100%, הקנדים המשיכו את חגיגת ההלוואות ביתר שאת, והיחס אצלם טיפס אל מעבר ל-150% (!).

החוב הזה מורכב מסעיפים שונים, ביניהם כרטיסי אשראי והלוואות לרכב וכדומה. אבל נתח מרכזי הוא משכנתאות. במונחים ריאליים, המחירים עלו בעשור האחרון ביותר מ-80%. בניגוד גמור להתפתחויות בארה"ב, הירידה במחירי הדיור בקנדה בעטיו של המשבר העולמי הייתה מוגבלת וקצרת טווח, והיא נעלמה במהירות כשמגמת העלייה התחדשה ב-2010.

כל זה נשמע מוכר היטב לאוזניים ישראליות, לפחות בכל הקשור לגידול בחוב לדיור ולעלייה במחירי הדיור. אבל בקנדה, בשונה מישראל, הגאות בדיור לא מוגבלת לצד הפיננסי ולמחירים. שם יש גאות גם בענף הדיור הפיזי, כלומר בענף הבנייה, וביטוי מובהק לכך הוא הגידול במשקלו של ענף הבנייה בשוק התעסוקה, שהגיע לשיא היסטורי של יותר מ-7%.

- מישהו אמר בועה?

נתונים אלה כמו גם אחרים משמשים נורות אזהרה ומאותתים על סיבה לדאגה. אבל מה בדיוק גורם לדאגה והאם צריך לדאוג הרבה או אולי רק מעט?

על כך חלוקים המומחים. כפי שכבר ראינו, קרן המטבע די מודאגת, בעוד שהבנק המרכזי של קנדה מפגין ביטחון ורוגע עד כדי כך שהוא מוכן להעלות את הריבית, על אף שצעד כזה מגביר את הסיכונים בכל תחום הדיור: עבור לווים (משקי בית), שהפירעון החודשי שלהם יעלה; עבור בנקים, ששיעור החובות בפיגור שלהם עלול לגדול; ולקבלנים ולעובדיהם, שהביקוש לדירות עלול לקטון.

כבר לפני כמה שנים הניף טורסטן סלוק, הכלכלן הראשי לנושאים בינלאומיים בדויטשה בנק, דגל אדום ביחס לשוק הדיור בקנדה. כאשר סלוק טען - עוד בדצמבר 2013 - שמחירי הדיור בקנדה עמדו על כ-60% מעל שוויים הכלכלי, הוא ספג קיתונות של בוז ולעג מעמיתיו, לא כל שכן מגורמים קנדיים אינטרסנטיים.

אבל סלוק לא הרפה. לפני שנתיים הוא פרסם ניתוח מקיף תחת הכותרת "קנדה נמצאת בצרה רצינית", ובו הצביע על שורה ארוכה של נתונים שמגמתם שלילית ושעל כן הם מעוררים דאגה, ואף ניבא סוף מר למה שהוא כינה "בועה".

אולם לא רק שהחגיגה לא הסתיימה, היא התעצמה עוד יותר, בין השאר הודות לזרמי כסף אדירים ממשקיעים מסין, שעיקר עניינם היה להבריח את כספם מסין, ושגרמו לסחרור מחירים מטורף בערים קנדיות כגון ונקובר וטורונטו.

על אף שנבואות הזעם של סלוק טרם התגשמו - או אולי בגלל שהמגמות השליליות שעליהן הצביע ממשיכות להחריף - הצטרפו אליו לאחרונה פרשנים ומנתחים רבים, בתוך קנדה ומחוצה לה. בעצם, כפי שהסקירה של קרן המטבע מוכיחה, כולם מודאגים. אבל לא כולם צובעים את התמונה בשחור.

גולדמן זאקס הצטרף לדיון ממש בימים אלה, עם סקירה הנושאת כותרת תוקפנית ומדאיגה במיוחד: "האם קנדה 2017 - ארה"ב 2007?". אולם, כפי שניתן היה לנחש, התשובה יותר מרגיעה וניתנת לתמצות במשפט אחד: "יש מקום לדאגה, אבל לא יותר מדי, ובוודאי לא לפאניקה".

גולדמן מביא מגוון של נתונים המתייחסים להיבטים שונים של שוק הדיור - הלוואות, מחירים, יכולת פירעון, מצב הבנקים ועוד - המובילים אותו למסקנה שחזרה על התסריט של 2007, הפעם בקנדה, אינה עומדת על הפרק. הפרטים הם חשובים, אבל כפי שקורה לעתים קרובות, הוויכוח בין המומחים מתמקד במשקל שהם נותנים לכל סדרת נתונים ובאופן שבו הם מרכיבים את הפאזל המלא מתוך מכלול החלקים.

2 מסקנות שמכוונות לישראלים

בהקשר הישראלי ניתן להסיק שני דברים חשובים מהסיפור הקנדי, עוד לפני שאנחנו יודעים איך הוא יסתיים ומי יתברר כצודק. המסקנה הראשונה היא עבור כל העוסקים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, או נמשכים להצטרף לכאלה, והיא פשוטה מאוד: מחקו את קנדה מרשימת היעדים האפשריים. במקרה הטוב לא יקרה שם אסון, אבל לפי הנתונים הקיימים הסבירות לגרוף רווחים של ממש נראית נמוכה למדי.

המסקנה השנייה רחבה בהרבה ונוגעת לשוק הדיור המקומי בכללותו. מי שטוען שיש בישראל "בועת דיור" או "בועת נדל"ן" מגזים מאוד או שאינו יודע על מה הוא מדבר. השוו את התמונה הישראלית, על כל מרכיביה, לזו של קנדה (או לשווקים מנופחים אחרים) היום, או לפלורידה, קליפורניה, אירלנד, ספרד ועוד מקומות ב-2006, ותראו איזה מרחק עדיין קיים בינינו לבין בועת נדל"ן אמיתית.

הכותב הוא יועץ כלכלי עצמאי

כמה קנדים עובדים בבנייה
 כמה קנדים עובדים בבנייה

צרו איתנו קשר *5988