נדחתה בקשת עיריית ת"א לערער על צמצום זכויותיה ב"בית הנערה" בהוד השרון

מכה לעיריית תל-אביב: נדחתה בקשתה להגיש למועצה הארצית לתכנון ובנייה ערר על החלטת הוועדה המחוזית להפקיד את תוכנית בית הנערה בהוד-השרון, לאחר שזכויותיה בקרקע צומצמו, ולטענתה הפחיתו את שוויה ב-85 מיליון שקל.

כזכור את התוכנית יזמה עיריית הוד-השרון, והיא חלה על שטח של 619 דונם, במערב הוד-השרון, 120 דונם מתוכם בבעלות היסטורית של עיריית תל-אביב, ויתרת הקרקע בבעלות בעלים פרטיים. בחודש פברואר האחרון, אחרי שנים ארוכות של הליכי תכנון, אושרה על הקרקע תוכנית לשכונה בת 2,494 יחידות דיור. אלא שבתוכנית הסופית שאושרה נערכו שינויים בהקצאת הזכויות לבעלי, וזכויות הבנייה של עיריית תל-אביב הופחתו מ-644 יחידות דיור ל-535. כלומר, לטענת עיריית תל-אביב הופחתו לה 17% מזכויות הבנייה - 109 יחידות דיור, ולפיכך היא טוענת כי שווי הקרקע שלה הופחת ב-85 מיליון שקל. הרקע לשינוי בהקצאת הזכויות היה בהתנגדויות שהוגשו על ידי יתר הבעלים הפרטיים בקרקע, שטענו כי עיריית תל-אביב קיבלה זכויות בנייה עודפות ודרשו לתקן את חלוקת הזכויות בין הצדדים.

לפי חוק התכנון והבנייה, על תוכנית שאושרה בוועדה המחוזית יכולים להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה, שהיא האינסטנציה התכנונית הבכירה ביותר, רק גורמים ספורים, כמו מגיש התוכנית וכמו גם הרשות המקומית "הנוגעת בדבר". עיריית תל-אביב הגישה בקשה לערור למועצה הארצית, בנימוק כי היא רשות מקומית הנוגעת בדבר.

מנגד, טענה הוועדה המחוזית כי מדובר במקרה נדיר שבו לרשות מקומית מסויימת יש קרקע בתחום רשות מקומית אחרת, אך לעיריית תל-אביב אין נגיעה לתוכנית אלא כבעלת קרקע, ולכן היא אינה רשות מקומית "הנוגעת בדבר". לטענת הוועדה המחוזית, מטרתה של עיריית תל-אביב למקסם את רווחיה בלבד, ועל כן יש לדחות את הערר על הסף.

גם הוועדה המקומית הוד-השרון טענה כי עיריית תל-אביב היא בעלת קרקע כמו כל בעל קרקע פרטי אחר בתחום התוכנית, שאין לו זכות לערור למועצה הארצית נגד אישור התוכנית. גם בעלי הקרקע הפרטיים טענו כי עיריית תל-אביב מבקשת לנצל לרעה בחוסר תום לב את מעמדה כרשות מקומית, וזאת במטרה למקסם את רווחיה.

מנגד טענה עיריית תל-אביב כי החוק מאפשר לרשות מקומית להגיש ערר נגד אישור תוכנית, ויש לה אינטרס כספי ישיר ומובהק בתוכנית מאחר ומדובר באובדן כספי משוער של 85 מיליון שקל בשווי הקרקע של העירייה בתחום התוכנית, ועל כן היא עונה להגדרה של רשות מקומית נוגעת בדבר. לטענתה החוק לא הגביל או צמצם את זכותה של הרשות המקומית הנוגעת בדבר להגיש ערר. עוד לטענתה לפגיעה שבוצעה בקניינה יש חשיבות גדולה מאחר שפגיעה בקופת הרשות המקומית בסכום כה גדול היא עניין מוניציפלי ולמעשה פגיעה בתפקודה כרשות מקומית. לטענתה פקודת העיריות מטילה עליה חובה לשמור על נכסיה שמנוהלים על ידה בכובעה השלטוני.

יו"ר ועדת המשנה לעררים במועצה הארצית, עו"ד שמרית גולן, החליטה לדחות את בקשתה של עיריית תל-אביב להגיש ערר וקבעה כי עיריית תל-אביב אינה רשות מקומית נוגעת בדבר. היא ציינה כי זכות הערר אינה ניתנת לכל רשות מקומית באשר היא, אלא יש צורך כי תתקיים גם נגיעה בדבר באופן מהותי, כלומר שהיא רשות הגובלת בתחום התוכנית. גולן נימקה את החלטתה בכך שגם אם עיריית ת"א מונעת מאינטרס המשקף את היותה גוף ציבורי, הוא אינו שונה מאינטרס של כל בעל קרקע אחר בתוכנית שאינו זכאי להגיש ערר ולכן אין להפלות בין בעלי הקרקע השונים.

לדברי עו"ד אלי וילצ'יק שייצג בעלים פרטיים בתוכנית: "התנגדנו לזכויות העודפות שנתנו בהתחלה לעיריית תל-אביב, ולשמחתי קיבלו את ההתנגדות וערכו טבלת זכויות חדשה. עיריית תל-אביב לאורך כל הדרך בתוכנית ניסתה לטעון לעצמה זכויות יתר על חשבון בעלי קרקע אחרים ולא בחלה להשתמש בסמכותה כרשות מקומית למרות שמדובר בקרקע שאינה בתחום השיפוט שלה, ושבנוגע אליה היא לא שונה מכל בעל קרקע פרטי אחר ואנחנו שמחים שהמועצה הארצית לא נתנה יד לשימוש זה".

עו"ד יפעת בן אריה ממשרד צבי שוב המייצג גם הוא בעלי קרקע במתחם מסרה כי "נראה כי הוועדה המקומית תל-אביב ניסתה ב"שיטת מצליח" להגיש ערר מטעה במטרה להתגונן בתכנית בכובעה כוועדה מקומית הגם שבתיק הנדון היא הייתה בעלת קרקע כמו יתר הבעלים ועל כן היה מלכתחילה היה עליה לבקש רשות לערער. ועדת המשנה לעררים במועצה הארצית לא נתנה יד להתנהלותה זאת של הוועדה המקומית ודחתה את הערר בשל חוסר סמכות. נראה כי ועדה מקומית אשר מצפה מאזרחיה להתנהל באופן התואם את החוק, מן הראוי שתנהג באופן דומה בייחוד שמדובר ברשות ציבורית עליה חלות חובות תום לב מוגברות"

שמאית המקרקעין נחמה בוגין, המייצגת בעלי הקרקע במתחם מסרה כי "יש לברך על ההחלטה שכן הניסיון של עיריית ת"א להגיש ערר היה מיותר ולא הוגן כלפי שאר בעלי הקרקע. הערר פגע בבעלי הקרקע האחרים הן בכך שהביא לעיכוב של מספר חודשים של המתנה לדיון והן כי בעלי הקרקע נאלצו לשכור עורכי דין לנושא וכמובן לשלם להם. אילו היה מתנהל דיון הנזק היה גדול יותר, כך שיש לברך על הדחייה על הסף בדיון שמנע נזק נוסף".