לונדון, פריז או אולי ברלין: מחפשים נדל"ן יוקרתי להשקעה?

מי שמחפש להשקיע בנדל"ן באירופה יתקשה לעמוד בקצב השינויים המהיר ולקבוע באילו מקומות בטוח להשקיע ■ לפניכם תחזית לנדל"ן היוקרתי ב-5 בירות אירופיות בשנה הקרובה

פריז / צילום:רויטרס
פריז / צילום:רויטרס

פריז: היפוך מגמה

הסביבה הפוליטית בנשיאות מקרון, יחד עם ריביות השפל ההיסטוריות, עזרו להפוך את מגמת ירידת המחירים הממושכת, והנדל"ן בבירת צרפת החזיר לעצמו סוף-סוף את שמחת החיים. המחיר הממוצע של דירה בפריז הוא 1,042 דולר לרגל רבוע, עלייה של 5.5% מלפני שנה, לפי מדד המחירים העדכני של LPI-SeLoger, שפורסם בנובמבר. המחירים עלו בכל 20 רבעי העיר.

פריז מובילה את תחזית הנדל"ן העולמי המובחר למגורים של סוכנות נייט פרנק ל-2018 - תרחיש שלא היה עולה על הדעת לפני שלוש או ארבע שנים - עם צפי לעלייה של 9% במחירים השנה. "בירת צרפת חזרה למכ"ם של המשקיעים בעולם, בייחוד אלו מארה"ב, מהמזרח התיכון ומאירופה", אמרה קייט אבריט-אלן, מנהלת המחקר הבינלאומי של הסוכנות.

פריז / צילום:רויטרס
 פריז / צילום:רויטרס

ברלין: בום או בועה?

העלייה במחירי בתים בבירת גרמניה היא מרשימה ומתמשכת בשלוש השנים האחרונות, אבל לא כולם מרוצים וכמה אנליסטים מזהירים מפני תיקון. בפברואר 2017, אמפיראקה, מכון מחקרי נדל"ן נחשב, הזהיר שהמחירים המבוקשים על ידי המוכרים כבר אינם בני השגה, וצפה תיקוני מחירים משמעותיים בעתיד. דויטשה בונדסבנק, הבנק המרכזי הגרמני, חזר על התחזית הזו. אבל המחירים המשיכו לעלות, בעיקר בזכות הגידול באוכלוסייה ומחסור חריף בבנייה חדשה. לפי סוכנות הנכסים צייגרט, מחיר הנכס הממוצע בעיר שנמנה עם 5% היקרים ביותר עלה ב-27% מיוני 2016 עד יוני 2017.

סבן הנקס, מנכ"ל צייגרט (Ziegert), אופטימי ביחס לסיכויי העיר להתחמק ממפולת מחירים. "זו הבירה של אחת הכלכלות החזקות ביותר בעולם, אבל רמת המחירים נמוכה יחסית בהשוואה לערים כמו לונדון", הוא אמר. "אני מלא ביטחון בעתיד".

בסקירת סגנון חיים שמכסה הכול, מתחבורה עד רמות זיהום, סוכנות סייביל'ז דירגה את ברלין בצמרת יעדי הטק העולמיים. בשנים הקרובות הנקס צופה שהשוק ייכנס לקצב עלייה שנתית של 5% עד 6%. "תהיה לנו צמיחה, אבל השוק מתבגר. נראה צמיחה, לא בום".

ברלין / צילום:רויטרס
 ברלין / צילום:רויטרס

דבלין: שוק חזק מעלה את המחירים

זו הייתה שנה מנצחת לבירת אירלנד, עם עלייה ממוצעת של 11.6% במחירי הבתים מאוקטובר 2016 עד אוקטובר שעבר, לפי לשכת הסטטיסטיקה האירית. אבל למרות שהמחירים בדבלין עלו ב-86% מהשפל של המיתון, הם נשארו נמוכים ב-22% מהשיא שלהם מ-2007.

בקצה העליון של השוק, העלייה במחירים הייתה משמעותית אך מפוכחת, אמר סיימון אנסור, יו"ר סוכנות הנכסים שרי פיצג'רלד רזידנשל.

בבולסברידג', הפרבר היוקרתי ביותר בעיר, המחירים עלו להערכתו ב-10% נכון לנכסים בשווי עד 1.2 מיליון דולר. העלייה במחירי נכסים בשווי 1.2-2.4 מיליון דולר הייתה 5%-7%. בתים בשווי של יותר מ-3 מיליון דולר עלו ב-3%-5%.

העליות בבולדברידג' נבעו ממחסור בהיצע. מומחים מעריכים שיש עוד מקום להתייקרויות נוספות השנה ובשנה הבאה - אם כי הקצב יירד אולי בגלל הקשחת כללי הטיפול במשכנתאות על ידי הבנק המרכזי האירי.

"ב-2018 אנחנו לא רואים דחיפה גדולה במחירים, אבל תהיה צמיחה מתונה כלשהי", אמר אנסור.

דבלין / צילום:רויטרס
 דבלין / צילום:רויטרס

לונדון: ירידת המחירים באזורים המובחרים נבלמה

הדבר הטוב ביותר שאפשר לומר על מרכז לונדון כעת הוא שירידת המחירים ב-2017 הואטה ביחס ל-2016. מספטמבר 2016 עד ספטמבר 2017 מחירי נדל"ן מובחר במרכז העיר ירדו ב-5.2%, לפי סוכנות הנדל"ן ומחקרי השוק סייביל'ז. מספטמבר 2015 עד ספטמבר 2016 הם ירדו ב-6.8%.

כמה נכסים מובחרים במיוחד ממשיכים להיסחר במחירים חזקים. בשנה שעברה, איילספורד אינטרנשיונל מכרה בית ב-62 מיליון דולר בקרלטון האוס טראס היוקרתי, קרוב לארמון בקינגהם, לקונה מחו"ל, למרות שהבית היה זקוק לשיפוץ יסודי.

במבט קדימה, סייביל'ס צופה הבראה מתונה בחמש השנים הקרובות, כאשר אנשים יתרגלו לרמה גבוהה של מס הבולים (עמלת הרישום) החדש, והאי ודאויות הפוליטיות שיצר הברקזיט ייפתרו אט אט.

השנה הסוכנות מאמינה שהמחירים לא יירדו, והעלייה תתחדש בשנה הבאה עם 2%. בחמש השנים הבאות צפויה צמיחה מצטברת של 20%. "השוק יסתגל לסביבת המס החדשה", אמר לוסיאן קוק, מנהל יחידת מחקר הנכסים למגורים בסייביל'ז.

לונדון/ צילום:רויטרס
 לונדון/ צילום:רויטרס

ליסבון: צמיחה משמעותית בנדל"ן מובחר

ב-2012, ממשלת פורטוגל החלה להציע היתרי תושב לבני לאומים לא אירופים, ובכך יצרה נהירה של משקיעים וקונים, שנמשכו למסים הנמוכים יחסית יחד עם הריביות הנוחות. התוצאה הייתה עלייה של 35% במחירים ב-2012-2016, לפי Confidencial Imobilario, אתר שמנתח את מגמות הנדל"ן בפורטוגל.

במקביל, הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה דיווחה שהמחיר הממוצע בשטח העיר ליסבון היה 253 דולר לרגל רבועה (כעשירית מ"ר) ביוני 2017 - עלייה של 15% ביחס ליוני 2016.

הרבעים המרכזיים סנטו אנטוניו ומיזריקורדיה השיגו את המחירים הגבוהים ביותר, 375 דולר ו-369 דולר לרגל רבועה בהתאמה, עם עלייה שנתית של 46% ו-38%, לפי ג'וליאן ווקר, מנהל אתר InternationalPropertyForSale.com. אבל הוא מציין כי ליסבון מציעה עדיין ערך הוגן לכסף.

"העלייה היא משמעותית, אבל המחירים נמוכים בהשוואה לרבעים של נדל"ן מובחר בבירות חשובות אחרות באירופה", הוא אומר.

ליסבון/  צילום:רויטרס
 ליסבון/ צילום:רויטרס

צרו איתנו קשר *5988