"הסיכון מול הרווח לא מצדיק כניסה למחיר למשתכן"

"למה אנחנו לא במחיר למשתכן? רמת הסיכון מול הרווחיות לא מצדיקה את זה", אמר היום (ד') תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן בפאנל "שלוש שנים למהפכה של שר האוצר" בוועידת הנדל"ן של "גלובס". בפאנל, בהנחיית כתב הנדל"ן של "גלובס" שלומית צור, השתתפו גם יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח דמרי; אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית ומנהל זרוע המשכנתאות מזרחי טפחות; הפעילה החברתית דפני ליף; אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב והאדריכל דוד קנפו, יו"ר עמותת האדריכלים. 

צור שאלה את דפני ליף האם היא מרוצה מתוכנית מחיר למשתכן והאם היא קנתה דירה. "לא קניתי דירה", ענתה ליף. "אני גרה בשכירות, עם שותף, בשוק מופקר. לפני כמה זמן נודע לי שהייתה לנו הצפה. אני חושבת שזה שיש ניסיון זה בזכות המחאה החברתית. זה נכנס למודעות של האנשים שמנהלים לנו את החיים. כשמסתכלים בזום אאוט אני רואה הרבה צביעות אצל שר האוצר. כי הוא היה אחד החסמים בחקיקת חוק השכירות. אין ויכוח על זה שיש מערב פרוע. מה קורה בסופו שלדבר? יש התערבות באמצעות מחיר למשתכן. ככה משפיעים על היזמים ועל הקונים. אני לא אוהבת את התכנית הזאת במיוחד. הדבר שאותי הכי מטריד, זה להגיד שזה שאנחנו מדברים על קניה. מדברים על חוסר יציבות בשוק העבודה. אני לא חושבת שלגרום לאנשים להיכנס לשוק המשכנתאות זה דבר אחראי. לא כשיש מקצועות שהולכים ונעלמים".

אברהם קוזניצקי התייחס גם הוא למחיר למשתכן: "אנחנו לא משתתפים במחיר למשתכן, מאחר שמנרב ידועה שבה הכל צריך להיות מושלם. אנו מקפידים על רמת התכנון ורמת הביצוע. הנקודה שהיא הרבה יותר חשובה: מחיר למשתכן הוא כיוון נכון. זה מצנן את מחירי הנדל"ן. אבל, האם מישהו מעלה בדעתו שמישהו מהמרכז יעזוב את החברים, את החינוך במרכז ויעבור לגור באופקים, בנתיבות, במצפה רמון? זה ברור שיישארו עשרות דירות ריקות. היו צריכים לחשוב צעד אחד קדימה והיו צריכים לעשות את זה בשלבים. שלב ראשון בראשל"צ, ששם אפשר להישען על השרותים במרכז, אחר כך נס ציונה ואז צעד אחרי צעד לדרום ולצפון. ברור שגם אם התכנית חיובית היא בעייתית".

"אני לא רוצה להתמודד עם תלונות של קונים", הוסיף דגן. "מכבסת המספרים, התעייפתי ממנה. אין במדינת ישראל שום נתון בדוק, כמו בכל מדינה מתוקנת. חסר במדינה יחידות קרקע. יש עליה בילודה. גידול טבעי. בעוד שנתיים קטסטרופה. הצליחו בפסיכולוגיה לעצור את השוק. נתנו לאנשים תחושה שלא כדאי למהר. המזכירה שלי למשל, זכתה, אבל לא יודעת עד היום איזה דירה היא תקבל. התכנית הוציאה אנשים לגדר. זה משפיע גם על היקף המכירות בפועל. בואו נסתכל קדימה".

צור: "יגאל דמרי, גם אתם לא מתים על התכנית, אך נכנסתם לפרוייקט או שניים?"

דמרי: "התוכנית התחילה לפני 3 שנים. מה קרה בשנים האלה? הוציאו מכרזים ל-90,000 יח"ד. זכו בהגרלות כ-45,000 זוגות צעירים. יש 8,000 יח"ד בביצוע. האוצר מתגאה בהישגים שלו, אבל חלק גדול מהזוגות הצעירים (36,000) מחכים. אלה פרויקטים לעוד 6 שנים לפחות. למשל, בגלילות, או במודיעין או שכונת היין באשקלון אין כלום. עד שיתחילו את הפיתוח ייקח 6 שנים. הזוגות הצעירים צריכים לקחת בחשבון 6 שנות שכירות. כותרות וכותרות. התוצאה היא כלום. הקטינו קצת את הביקוש. מי שזכה בהרבה כסף זה שוק המשרדים. ח"כ אורלי לוי-אבקסיס, שדיברה פה, צדקה. יש קטסטרופה. פעם כשהיה מכרז הייתי קונה חוברת ומכין הצעה. היום, כל המכרזים באינטרנט. יש מכרזים שעד היום מתגלגלים. בחודשיים האחרונים בלבד היו מעל 150 עדכונים. התנאים מעודכנים כל הזמן".

צור: "יש לכם פרוייקטים?"

"לקחתי פרויקט בביאליק כשאני יודע שהוא לא יהיה מחיר למשתכן. היה לי מכרז חמישים אחוז שוק חופשי, אבל היה לי במכרז שבתום שנה אני יכול למכור במחיר חופשי. מחיר למשתכן כרגע לא עשה כלום חוץ מנזקים. זה לא אמיתי. זה יימשך עוד חודש. מה יהיה בעוד שנה".

צור: "אורי יוניסי. איך בפועל אתה רואה את הזוגות שבאים לקחת משכנתא. הם יודעים לאיפה הם הולכים?"

יוניסי: "דן אטיאס הראה שיש מחסור של יותר ממאה אלף יח"ד. מדינת ישראל ידעה להתמודד עם מליון עולים בארבע שנים. זה אומר שהמדינה יודעת להתמודד. מה שאנחנו רואים בשלוש השנים האחרונות זה התערבות של מאה אחוז: מה יבנה, מה יהיה המפרט, כמה יעלה. כאילו השוק היה בכשל עשרות שנים. דרך אגב, התכנית הייתה של שר האוצר הקודם. זה בסדר להוציא ולסבסד, אבל מה עם משפרי הדיור? מה עם הלקוחות שרוצים להתחדש בדירות חדשות? יש פה סוג של עיוות. אנחנו רואים 11,000 יח"ד שנבנות. ואנחנו שואלים את עצמנו מה קרה? היינו צריכים לראות מנופים ו-50,000 יח"ד. אנחנו רואים לקוחות עם פתקים, ישיבו בצד ויחכו ולא יגיעו לשוק כמתווכים. זה אולי ימתן את המחירים אבל זה לא ריאלי. כי לא ברור לאן נגיע. דעתנו חיובית בנוגע לפרוייקט. מבחינת הלקוחות שמגיעים אלינו לשוק המשכנתאות, ראינו דעיכה שמוסברת כתוצאה מכך, שהלקוחות של מחיר למשתכן השתמשו בהון העצמי שלהם. השנה הם יגיעו לשוק ואני מעריך שתגדל כמות הלווים. אני מסכים עם חברי וחושב שיש סוג של בלבול. האחיינים שלי, שזכו, עדיין לא יודעים איזה דירה יוכלו לקנות. התחלנו לצאת לכאלה שזכו ולהציע להם שרותי חיתום - להבהיר להם איזה יכולות יש להם. הבנו שיש לא מעט יזמים שעובדים עם יועצי משכנתאות ואנחנו עובדים איתם. וזה בלי קשר לביקורת שלי. מה שעוצר את השוק זה משפרי הדיור שלא יודעים לאן ללכת. ולכן, המחירים לא יורדים. לדפני ליף, כדאי לקחת משכנתא כי סביב הריבית מאד נמוכה. כשאנחנו לוקחים בחשבון עם לשכור או לקנות. כדאי לעשות את הבדיקה. אנחנו כרגע לא רואים ירידת מחירים וגם לא צופים עליית ריבית".

ליף: "אני רוצה לדעת לאיפה המדינה הולכת. בפועל שוק השכירות ילך ויגדל. מה יקרה לכל האנשים שיאבדו את מקומות העבודה שלהם בגלל האוטומציה? יש אינטרס לאומי. זה ברור שרוב האנשים בחדר לא רוצים שמחירי הנדל"ן ירדו. הייתי שמחה שתהיה דירה בבעלותי, אך אני לא מוכנה לקחת התחייבות למשכנתא. לוודאות שאין. לא תהיה לנו פנסיה, אנחנו מחליפים הרבה מקומות עבודה. אני מודאגת וזה יכול להשמע ילדותי אבל זה הולך וגדל".

דוד קנפו התייחס לטענה כי אמנם הדירות זולות יותר, אך בשל איכות התכנון הן יעלו יום אחד ביוקר: "התכנון בשולי הפאנל. כבר עשרים דקות אנחנו מדברים על מספרים. אני כבר מבולבל כי על הבמה נזרקו עשרות מספרים. אם הייתי יושב בקהל לא הייתי מבין בכלל כמה התחלות בניה יש. זה מדינה שחיה על סטרואידים ופאניקה. אנחנו פוחדים מהאירנים. הפחד זה הדלק היהודי כדי לשרוד. אני חושב שיותר מאשר משבר דיור, יש משבר תכנון. כי אני מסופק אם אתם רוצים לגור באופקים או בשדרות. אתם תקבלו מחסנים. תכנון זה לא רק ארבעה דירות. אנשים מנותקים לגמרי. עברנו למספר ציני של מספרים חסרי חשיבות. שמענו על שוכנות שמאוכלסות רק עם צעירים, וצריך גני ילדים ובתי ספר. צריך לקרוא לוועידת הנדל"ן ועדת תכנון ולא רק נדל"ן. שכחנו את האנשים. מדינת ישראל ויתרה על התכנון. מדינת ישראל מאמינה ברגולציה, המכשולים. לא מאמינה בתכנון. הבשורה צריכה להיות להחזיר את התכנון למרכז החשיבה. כמו החזון של פעם".

לסיום, צור שאלה את משתתפי הפאנל: "אם אתם יושבים בכיסא של שר האוצר, מה הפתרון?"

דמרי: "כל דירה שעל המדף נמכרת. המחירים בפריפריה עולים, זה הנזק שמחיר למשתכן עשה . המדינה יכולה לבוא אלינו כקבלנים ובמקום שניקח את הסיכון על הרווחים הנמוכים. היינו יכולים לבנות עבור המדינה והיא תמכור לצעירים".

יוניסי: "מבחינתנו זה בסדר להמשיך עם מחיר למשתכן. אנחנו מברכים את שר האוצר על איחוד הסמכויות, אבל חשובים שצריך להציף את המדינה בקרקעות בשוק החופשי. לתת לכל מי שרוצה לקנות בשוק, גם אם יש מס רכישה, תחת כללי המס שקיימים".

דגן: "במדינת ישראל תמיד יהיה מחסור. האפשרות לשחרר יותר מהר קרקעות וליצור תעסוקה. אם לא יהיו מוקדי תעסוקה וכבישים נשאר בין גדרה לחדרה".

דפני: "אני מסכימה עם מה שנאמר על העדר חזון ועל העדר תכנון. זה הכי מדאיג אותי. אני מזמינה את כולנו לחשוב על האתגרים הבאים של מדינת ישראל לא מתוך מחשבה על רווח והפסד. העתיד נמצא בשוק השכירות לטווח ארוך".

קוזניצקי: "האבולוציה של המדינה שלנו מלמדת שלא צריך להקים עוד עיירות פיתוח. הרגולטור צריך להתוות מדיניות של צעד אחר צעד מהמרכז לצפון ולדרום. לא לזרוק לעיירות הפיתוח בלי תשתיות (חינוך, שעות הפנאי, בתי חולים). צעדים מדודים. לא בקפיצות. שהמרכז ייתן שרותים. זה תנאי בל יעבור. ראו מה שקרה, 65 שנה נתיבות נשארה נתיבות".

קנפו: "אני רוצה לשסיים במשפט אופטימי: משבר זה פוטנציאל לתיקון. המדינה ציכה להקשיב לציבור כדי שהציבור יהיה חלק מהתכנון של הבניה החדשה בישראל".