הורדת דירוג החוב של ברוקלנד: רווחיות נמוכה ודחיית פרויקטים

ביצועים תפעוליים חלשים שהציגה חברת הנדל"ן הזרה ברוקלנד קפיטל, הובילו את חברת הדירוג S&P מעלות להוריד בדרגה אחת את דירוג האג"ח שלה, לרמה של BBB בתחזית יציבה. במעלות מסבירים כי "דחייה מהותית במסירת הפרויקטים ורווחיות נמוכה יחסית של יחידות דיור שנמסרו, הובילו לשחיקה ביחסים הפיננסיים שכעת חורגים מהיחסים ההולמים את הדירוג הקודם", ומעריכים כי למרות שיפור מסוים הצפוי ביחסים הפיננסים שלה בשנה הבאה, "החברה עדיין תציג מינוף מאזני גבוה עם חשיפה לתנודתיות ביחסים הפיננסיים".

עוד מוסיפים בחברת הדירוג בנושא כי "הירידה ברווחיות והעלייה המהותית במינוף מיוחסות בעיקר להתארכות הפרויקטים מעבר למצופה, בין היתר בגלל מעבר לפרויקטים בהיקפים גבוהים יותר בשנתיים האחרונות, וכתוצאה מכך לעלייה משמעותית בהיקף ההוצאות".

בעקבות הורדת הדירוג, הריבית על האג"ח לשתי הסדרות של החברה תעלה בכרבע אחוז, ותעמוד בסדרה א' על כ-6.6% ובסדרה ב' על כ-9%.

סימנים חיוביים במבט קדימה

את פרופיל הסיכון הפיננסי של ברוקלנד מגדירים במעלות כמוגבל, בין היתר "בשל היקף פעילות מצומצם המוביל לתנודתיות גבוהה בביצועים התפעוליים ולחשיפה גבוהה לעיכובים בפרויקטים, פיזור גיאוגרפי נמוך, ושיעורי החזקה לא גבוהים ברוב הפרויקטים".

כן מציינים במעלות כי בפעילות הייזום למגורים של החברה בניו יורק מגולמים סיכונים מובנים, "כגון התחלת שיווק הפרויקט רק בשלבים סופיים של הבנייה וחוסר יכולת להשתמש במקדמות מלקוחות כמקור תזרימי וכתוצאה מכך חשיפה לסיכון של ירידת מחירים משמעותית".

גורמים אלה, לפי מעלות, מתקזזים חלקית בין היתר "על ידי מיקוד בברוקלין שיש בה ביקוש גבוה לדיור ברמות המחירים שבהם מתמקדת החברה, על ידי קוטנם של הפרויקטים שמחזורי הבנייה שלהם אמורים להיות קצרים יחסית, דבר המצמצם חלקית, להערכתנו, את החשיפה לתנודות השוק".

כאמור, במבט קדימה במעלות מזהים גם סימנים חיוביים וצופים כי "שיפור מסוים ביחסים הפיננסיים עשוי לחול בשנתיים הקרובות לאור צפי לסיום מספר פרויקטים גבוה יחסית", וכי ברוקלנד "תציג שיפור מסוים בהיקף מסירות הפרויקטים בשנים 2019-2020, שיוביל לשיפור מסוים ביחסים הפיננסיים בעיקר החל מ-2019".

תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכת מעלות כי בשנה הקרובה ברוקלנד תציג "ביצועים תפעוליים התואמים את תרחיש הבסיס שלנו ויחס חוב לחוב והון עצמי של כ-70%, בשל הערכתנו לביקוש ומחירים יציבים בברוקלין ובהתאם למדיניות הפיננסית שהוצגה לנו", ולגבי ההתניות הפיננסיות בגין האג"ח במעלות מציינים כי החברה "עומדת בהן עם מרווח מספק".

עם הורדת הדירוג לאג"ח ברוקלנד ייאלץ להתמודד לבדו בועז גלעד, יו"ר ונשיא החברה, לאחר שבשנה האחרונה נפרד משותפיו. תחילה סיכם גלעד על פרידה משותפו אסף פיטוסי, עם עסקה (שהושלמה בחודש נובמבר האחרון) במסגרתה רכש גלעד את מניותיו של פיטוסי תמורת סכום שהוערך בכמה עשרות מיליוני שקלים והעלתה את חלקו של גלעד ל-51% בזכויות ההצבעה בחברה.

חודש לאחר מכן, בדצמבר 2017, רכש גלעד את החזקות שני השותפים הנוספים - דוד גולדברגר ואיל יגב, תמורת 7.5 מיליון דולר, תמורה שחושבה בין היתר על בסיס ההון העצמי שהשקיעה החברה של גולדברגר ויגב בפרויקטים של החברה ותשולם "על פני שלוש שנים בהתאם לאבני דרך שנקבעו, בכפוף להתאמות".

מכירת הדירות צנחה, הקופה התרוקנה

ברוקלנד, שהגיעה לבורסה המקומית כחלק מגל הנפקות האג"ח של חברות נדל"ן אמריקאיות, הנפיקה בשנים 2014-2015 שתי סדרות אג"ח (א' ו-ב'), שהיקפן הנוכחי עומד יחד על כ-150 מיליון שקל והן נסחרות כיום בתשואות של 4.5%-6%.

ברוקלנד היא יזמית השקעות היושבת בברוקלין שבניו-יורק, עוסקת בעיקר ברכישת, ייזום ופיתוח נדל"ן למכירה ברובע ברוקלין. כן יש לה פעילות ייזום, פיתוח, רכישה והקמת נדל"ן מניב באותו אזור.

בסיכום הרבעון הראשון של השנה הכנסותיה, שמקור עיקרן במכירת דירות, צנחו בקרוב ל-60% ועמדו על קצת יותר מ-5 מיליון דולר, והיא עברה להפסד גולמי ותפעולי.

שינוי בסעיפי המימון שלה הובילו לצמצום של 45% בהפסדיה הרבעוניים, שהתקרבו ל-2 מיליון דולר, וזאת לאחר שאת 2017 כולה סיכמה בהפסד של 9.5 מיליון דולר.

עוד עולה מהדוחות כי במהלך השנה החולפת קופת המזומנים של החברה התרוקנה, ועמדה על פחות מ-200 אלף דולר, לעומת 11 מיליון דולר ברבעון המקביל ויותר מ-1 מיליון דולר בסיומה של 2017, כשלצד זאת הציגה פקדונות מוגבלים ומיועדים של פחות מ-3 מיליון דולר. סך נכסיה השוטפים עלה ל-267 מיליון דולר, לעומת 205 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2017.