מחיר למשתכן מקפיץ את היקף המשכנתאות, אך גם את הסיכון

תוכנית מחיר למשתכן מגיעה לשוק המשכנתאות. במערכת הבנקאית מעריכים כי במהלך חודש יוני נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-5.4 מיליארד שקל. מדובר בנתון דומה לזה של חודש מאי, כך פרסם אתמול בנק ישראל. נתונים אלה משקפים עלייה של 17% לעומת היקף המשכנתא החודשית שנלקחה בממוצע ב-12 החודשים האחרונים. בסך הכל נלקחו במחצית הראשונה של שנת 2018 משכנתאות בהיקף כ-29 מיליארד שקל, צמיחה של 11% לעומת המחצית המקבילה ב-2017. סך תיק המשכנתאות של הציבור הישראלי כבר מגיע כיום ל-330 מיליארד שקל.

 היקף משכנתאות מתחילת השנה

אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית ואחראי על פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, מציין שהצמיחה נובעת מפעילות של עסקאות בתוכנית מחיר למשתכן. "אנחנו מזהים שישנה קפיצת מדרגה בפעילות בשוק המשכנתאות, שנובעת מכניסה על עסקאות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. המשכנתאות שנלקחות בחודשים האחרונים הם של זוכי הפרויקט הראשונים מסוף שנת 2016 ותחילת 2017. רוכשים אלו השתמשו בהתחלה בהון העצמי שלהם, והיה להם פסק זמן עד שהקבלן יתארגן. הערכנו שנפגוש אותם במסות בשנת 2018", אומר יוניסי בשיחה עם "גלובס". מזרחי טפחות הוא השחקן הגדול ביותר בתחום המשכנתאות עם נתח שוק של מעל 35%.

עוד הוא מוסיף כי "חשוב להדגיש שאנחנו לא רואים יותר בנייה או שוק פורח. רמת הפעילות של משפרי הדיור והמשקיעים נותרה באותה רמה כמו בשנה שעברה, הפער מגיע מתוכנית מחיר למשתכן, ואנו צופים שהוא ימשיך ויגדל".

כמה מהווים היום רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן מסך שוק המשכנתאות?

"הם מהווים כ-30% מרוכשי הדירה הראשונה, כלומר סך חלקם בשוק המשכנתאות מגיע ל-10%. להערכתי חלקם יוכפל לאזור ה-20% מהשוק בעוד שנה".

 התפלגות מימון

מה המאפיינים של רוכשי הדירות במחיר למשתכן?

"מדובר בלקוחות צעירים יחסית, שמאוד חוששים מהרכישה ומהעסקה הפיננסית שכרוכה בה. ההכנסה של מרביתם היא ממוצעת, והרבה מהם גם לא מיוצבים מבחינת עבודה, ומסתייעים בהורים בהון עצמי או בנטילת חלק מהמשכנתא. עליית המחירים מהעשור האחרון יצרה פער שלילי אצל אותם זוגות צעירים, שנאלצים יותר לקבל סיוע מההורים.

"תופעה נוספת שאנחנו רואים היא שחלק לא מבוטל מהלקוחות שזכו לרכוש דירה בפרויקט - בעיקר באזור הפריפריה - הופכים למעשה למשקיעים, ומציעים את הדירות להשכרה. זאת, מכיוון שהם לא רוצים באמת לעבור לגור באזורים אלה. כאן קיים סיכון, שאם תופעה זו תהיה מאוד גדולה, ורבים יציעו את הדירות להשכרה, מחירי השכירות יירדו, וכתוצאה מכך גם שווי הנכס. אנחנו עדיין לא יודעים לכמת את היקף התופעה, אבל יש לה פוטנציאל להשפיע על מחירי הנדל"ן".

"רוצים שהכסף יישאר במשק"

כאמור יוניסי מדגיש כי בחלקו הארי של השוק - משפרי הדיור והמשקיעים - נותרה המגמה כשם שהייתה בשנה שעברה, כלומר ירידה בפעילות של כ-10% לעומת נתוני 2016. "חלקם של המשקיעים הולך ויורד. אם בעבר הם היוו מעל ל-20% משוק המשכנתאות, היום חלקם נמוך מ-15%, וזה בגלל מס הרכישה, העננה שנותרה לגבי סוגיית מס דירה שלישית ומחסור בהיצע. אני מקווה שהמגמות הללו לא יגרמו למשקיעים לקחת את הכסף הפנוי ולהשקיע אותו בכל מיני ערים בעולם. היינו רוצים שהכסף הזה יישאר במשק", אומר יוניסי.

ומה באשר למשפרי הדיור?

"אצל משפרי הדיור אנו רואים דילמה גדולה, והם עדיין נמצאים על הגדר. הם שמים תג מחיר גבוה על דירתם, ולא מוכרים אותה עד שיקבלו את המחיר, וגם כשהם מחפשים דירות חדשות, ההיצע שלהם מאוד קטן. חייבים לשפר להם דרמטית את ההיצע, וגם בקבינט הדיור מבינים זאת. צריך לעודד יותר בנייה ולהקצות להם יותר קרקעות".

בשורה התחתונה מה להערכתך יקרה למחירי הנדל"ן?

"אחרי 12 שנים בהם המחירים עלו בסך הכל ב-130% בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-20% בלבד, צפינו למצב של התמתנות. עליית המחירים אמנם נעצרה, אבל גם היקף התחלות הבנייה יורד, וזה מאוד מדאיג, כי הביקוש הטבעי לא יורד, ונפתח פער לשנים הבאות, שעלול לגרום לעליית מחירים. צריך להיזהר מזה ולעשות מעשה. את עודף הביקוש צריך לפתור בבנייה, וכדי לעשות זאת צריך לאפשר לכל העוסקים במלאכה לבנות.

כרגע הצפי שלנו הוא שתהיה היפרדות מחירים בין המרכז לפריפריה- במרכז תימשך העלייה בצורה מתונה, ובפריפריה נראה תהליך של עצירת עליית המחירים ונקודתית אולי אף נראה ירידה מינורית במחירים".

 משכנתא ממוצעת

יותר משכנתאות לדירות יוקרה

נתוני בנק ישראל מאפשרים הצצה עמוקה יותר למצב שוק המשכנתאות, ולא רק לנתוני על היקף המשכנתאות שנלקחו. מהנתונים (המתייחסים לחודשים ינואר-מאי) עולה כי על אף שעליית מחירי הנדל"ן במחצית הראשונה, הרי שלפי נתוני שוק המשכנתאות נמשכת זחילה איטית בכל הקשור להתפלגות השוק לפי שווי הנכס.

מהנתונים עולה כי בעוד דירות בשווי של עד 1.2 מיליון שקל היוו 21.6% משוק המשכנתאות ב-2017, הרי שבמחצית הראשונה של 2018 חלקן ירד ל-19.7%. תמונה הראי היא כמובן הדירות היקרות יותר - היקף המשכנתאות לרכישה דירות בשווי של מעל 2 מיליון שקל עמד על 38.2% במחצית הראשונה של 2018 לעומת 37.7% בשנת 2017. אגב, חלקן של המשכנתאות למימון נכס בשווי של מעל 3 מיליון שקל עמד במחצית הראשונה של כ-15% מהשוק.

עוד מעניין לציין כי אחרי שבשנים האחרונות נרשמה ירידה עקבית בשיעור ה-LTV (היקף המשכנתא מתוך סך שווי הנכס), במחצית הראשונה של 2018 חל שינוי קל במגמה: היקף המשכנתאות במינוף גבוה של מעל ל-60% משווי הנכס עמד על 30.7% מהשוק לעומת 28.5% בשנת 2017.

הסיבה לכך היא שינוי רגולטורי שעשה בנק ישראל: במארס האחרון הפיקוח על הבנקים הקל בדרישות ההון שלו מהבנקים במשכנתאות עם יחס מינוף של 60-75% משווי הנכס, ואיפשר לבנקים לרתק פחות הון מבעבר. נראה שלהקלה זו הייתה השפעה מיידית, שעודדה את הבנקים להעניק יותר משכנתאות מסוג זה. הקלה זו נועדה לטפל במגמה בה נוטלי משכנתאות לקחו הלוואה רגילה והציגו אותה כחלק מההון העצמי שלהם. הבעיה היא שהלוואה רגילה יקרה יותר ממשכנתא, ולכן בנק ישראל החליטו לתקן את העיוות ולבצע הקלה שתעודד את הבנקים להגדיל את אותן משכנתאות.

לעומת זאת פרמטר שנותר יציב בתיק המשכנתאות במהלך המחצית הראשונה הוא הריבית הממוצעת. בשנים האחרונות ראינו תנודתיות בפרמטר זו - הריבית עלתה בצורה חדה במהלך השנים האחרונות, וזאת על אף שריבית בנק ישראל נותרה כמעט ללא שינוי. לעומת זאת, במהלך המחצית השנייה של 2017 היא חזרה לרדת, אם כי במתינות, ואילו במחצית הראשונה של 2018 היא נותרה כמעט ללא שינוי.

כך למשל הריבית השקלית הקבועה הממוצעת עמדה בסוף חודש מאי על 3.82% לעומת 3.81% בסוף שנת 2017. הריבית הצמודה הקבועה ירד במחצית הראשונה אך מאוד במתינות: 3.25% נכון לסוף מאי לעומת 3.33% בסוף 2017. "הגענו לנקודת איזון שמגלמת את הסיכונים, את דרישות הרגולציה והצרכים של הבנקים, וכל עוד הריבית במשק לא תשתנה, היא תישאר בערך באותה הרמה", מעריך יוניסי.