באיזה שלב חללי עבודה משותפים מורידים את השווי של הבניין?

חללי העבודה המשותפים הם טרנד שרק הולך וגדל, אבל מחקר חדש של פירמת הנדל"ן האמריקאית cushman & wakefield מאיר צד חדש שלהם: משיעור מסוים של חללים משותפים, ערך הבניין כולו מתחיל לרדת.

לפי המחקר, שנערך על השוק בארה"ב, המשרדים הגמישים מהווים רק 1% מכלל המשרדים, אבל שיעורי הצמיחה שלהם גבוהים מאוד. יש ערים שבהן השיעור גבוה יותר כבר עכשיו. במנהטן מדובר על 3%, בסן פרנסיסקו על 2.9% ובלוס אנג'לס על 2.2%. לאור הצמיחה הכלכלית הנאה במדינות המפותחות, חוזים מחברי הדוח, שהצמיחה של חללי העבודה המשותפים צפויה להמשיך ושיעורם יגיע ל-5%-10% מכלל שוק המשרדים בחלק מהערים בעתיד הקרוב.

עוד לפי הדוח, יותר ויותר בעלי בנייני משרדים רואים בחללים משותפים מרכיב הכרחי בתמהיל השוכרים שלהם. הם משווקים בעיקר לסטארט-אפים קטנים ולקהל צעיר יחסית - אנשים שממילא עבדו מהבית או מבית קפה ולא שכרו משרד לעצמם. אבל יש חברות רבות שכבר מנסות להגיע לשלב הבא, ולפנות לקהל יותר רחב, לחברות יותר מבוססות וגדולות. דוגמה לכך היא מיקרוסופט ישראל, ששכרה את כל מתחם wework ברחוב דובנוב בתל אביב בקיץ האחרון.

 מי עובד בחללי עבודה משותפים

מחברי הדוח מציינים כי לחללים גמישים יש גם חסרונות לבעלי בנייני המשרדים: עלויות גבוהות יותר בגלל השקעה רבה בעיצוב ובתכנון, בלאי ופחת מוגברים, וענייני אבטחה ואבטחת מידע.

סיכון נוסף לבעלי בנייני משרדים הוא חוסר יציבות: אם פעם השוכרים היו נכנסים לחוזים של חמש שנים, והשקיעו הרבה בשיפוצים ובהתאמות - מה שהיה שיקול מרכזי בהארכת תקופת השכירות - עכשיו השאלה היא האם שוכרת ראשית של משרדים בבניין תוכל לעמוד במצב של חללים ריקים? הרי גם בארץ אי אפשר לשכוח את הימים שבהם התפוצצה בועת הדוט קום ומשרדים עמדו ריקים או הושכרו במחירי רצפה כדי שלא יעמדו ריקים. מכאן, שבעלי בנייני המשרדים צריכים לשמור על תמהיל סביר עם החברות הללו.

רו"ח נירית ברגמן, מנהלת תחום שוק ההון בריט 1, קרן ההשקעות במקרקעין הראשונה והגדולה בישראל, שלה נכסים מניבים בהיקף של 4.5 מיליארד שקל, שופכת קצת פרופורציות ואומרת כי "חללי עבודה משותפים צוברים תאוצה ממש נגד עינינו. הטרנד נהנה מסיקור רב שתורם להפיכתו למשמעותי, ככל הנראה, יותר מהמצב בשטח. ממחקרים עולה כי למרות הצמיחה החזקה והסיקור האוהד, מדובר על שיעור חדירה נמוך מאוד של כ-1% ממלאי המטרים להשכרה בארה"ב נכון לאמצע 2018".

מה המצב בישראל?

"בישראל הנתונים פחות זמינים, אבל ניתן להעריך בזהירות הנדרשת שהמצב דומה. Coworking, כקונספט, עונה להערכתנו על צורך והוא צפוי להישאר. יש לכך יתרונות לבעלי הנכסים, למשל, גידול בתפוסה כתוצאה ממגזר שוכרים חדש כמו פרילנסרים ועובדים שאיישו לפני כן בתי קפה או עבדו מהבית, ועלייה ברווחיות".

מה האתגרים?

"באשר לשווי הנכס, המחקר של קושמן את וויקפילד על ארה"ב הראה ששיעור אכלוס של כ-15%-30% על ידי חללי עבודה משותפים נחשב חיובי ותורם לעליה בשווי של הנכס הנמכר. מצד שני צריך לזכור כי קיים אתגר גדול בהשכרה לגופי Coworking משום שעלולה להיווצר תלות בלקוח עם חוזים קצרים הדורש השקעות גמר גבוהות. השאלה מה תהיה היכולת של גוף כזה לשלם את השכירות בתקופות פחות טובות, כשהביקוש למתחמים ירד, נותרת עדיין פתוחה.

"להערכתנו, ניהול Coworking הוא מקצוע בפני עצמו, בדומה לניהול מלון למשל, וקיימות כמה דרכים לעשות זאת. ריט 1 בחרה בדרך של שיתופי פעולה עם גופים מובילים ובהתאם לאסטרטגיה של פיזור - סקטוריאלי וגאוגרפי - תוך שמירה על שיעור מהתיק שאינו מהותי".

לפי הדוח, שיעור חברי WeWork שעובדים עבור חברות שיש בהן יותר מ-100 עובדים הוכפל פי 4 מ-2010 והגיע ל-12%, ואילו שיעור העובדים שהם פרילנסרים או עצמאים צנח באותה תקופה מ-68% ל-39%.

עד כמה לרדת? ניתוח של 17 עסקאות מכירה מהשנתיים האחרונות, של בניינים שיש בהם חללי עבודה משותפים, מראה את הקשר בין שווי העסקה לבין שיעור החללים המשותפים בבניין. במקומות שבהם 40% או פחות מהשטחים הושכרו לחללי עבודה משותפים, השווי היה בטווח או קצת פחות מהמחיר של עסקאות דומות באזור. ככל שהשטח המושכר לחלל משותף היה גדול יותר, גדל הפער בין שווי המכירה לבין העסקאות הדומות בשוק. למעשה, התוצאות הראו שמשקיעים נוטים לדרוש הנחה על המחיר, ככל ששיעור החללים המשותפים גבוה יותר.