נוהל חדש: חוק עידוד השקעות הון גם למיזמי תמ"א 38

עד לאחרונה הטבות המס לפי החוק לעידוד השקעות הון חלו רק על פרויקטים של הריסה ובנייה או פינוי-בינוי • נוהל חדש יאפשר לקבל את ההטבות גם לפרויקטים של חיזוק, בתנאי שלבניין יתווספו לפחות 6 דירות

חיזוק בניין לפי תמ"א 38/1 / צילום: אייל פישר
חיזוק בניין לפי תמ"א 38/1 / צילום: אייל פישר

חוק עידוד השקעות הון מהווה בשורה של ממש ליזמי תמ"א 38/1

הטבות המס העיקריות שמוענקות ביחס לבניינים במסגרת חוק עידוד השקעות הון הן, בין היתר, שיעור מס מופחת ביחס למכירת הדירות, פחת מואץ על השכרת הדירות, מס דיבידנד מופחת ופטור ממע"מ במכירת הדירות שיושכרו למשך תקופה של חמש שנים לפחות. הטבות אלה עשויות להוות שיקול מרכזי בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

עד לאחרונה, ההטבות לפי חוק העידוד לא חלו ביחס לפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 - שיפוץ וחיזוק. האפשרות לשילוב חוק העידוד בהשכרת דירות היזם הייתה עד לאחרונה פתוחה רק בפני יזמים שביצעו פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) או פינוי-בינוי, אשר במסגרת פרויקטים אלה נהרס הבניין הישן, ותחתיו נבנה בנין חדש.

פרויקטים מסוג תמ"א 38/1, במסגרתם לא נהרס המבנה אלא נוספות לו בין היתר קומות חדשות, חלים על בניינים שלגביהם ניתן היתר בנייה עד שנת 1980 בלבד. לאור תנאי הסף לניצול ההטבות לפי חוק העידוד, כי הבניין שלגביו נדרש אישור ל"בניין מאושר" ממרכז ההשקעות נבנה החל מה-31.7.1988, עמדת מרכז ההשקעות עד לאחרונה הייתה כי תישלל הזכאות לקבלת בניין "מאושר" ביחס לפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 וזאת מכיוון שבניינים אלה לא עמדו, בין היתר, בתנאי הסף הנ"ל.

בסוף שנת 2017 ניתן פס"ד חברת קומותיים, אשר קבע כי יש לפרש את החוק ככזה שמסמיך את המנהלה במרכז ההשקעות להעניק את אישור ההטבות גם ביחס לתוספת בנייה.

לאחרונה, בעקבות פסק הדין שניתן, פרסם מרכז ההשקעות נוהל מעודכן לפיו ניתן להגיש בקשה להוספת דירות לבניין קיים (שנבנה לפני שנת 1988). לבניין יתווספו שש דירות לפחות, "בגודל סביר" (טרם ניתנה פרשנות למונח "סביר"), עם פרצלציה לפי דין, וזאת מעבר לדירות הקיימות בבניין טרם הבנייה. בניין אשר השיפוץ והתוספת שלו אינם בהתאם לאמור לעיל, לא יהיה זכאי ליהנות מהוראות חוק העידוד.

עם זאת, יש לציין כי ההסדר אינו מתאים לכל סוגי היזמים שכן יש להשכיר לפחות מחצית מהדירות לתקופה שלא תפחת מחמש שנים ובתקופה זו יזמים מסוגים מסוימים יעדיפו למכור את כל הדירות ולהמשיך להשקיע בפרויקטים הבאים על אף ההטבות הניתנות במסגרת חוק העידוד.

לסיכום, לאור שינוי עמדתו של המרכז להשקעות כמחויב מפס"ד קומותיים, נראה שנפתחה בפני יזמי תמ"א 38/1 ההזדמנות להשיא רווחים גבוהים יותר משמעותית מאשר בעבר.

הכותב מכהן כיו"ר (משותף) של ועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין (מחוז תל-אביב ומחוז מרכז)

צרו איתנו קשר *5988