משרד הפנים מזהיר: יבנה וחריש צומחות מהר מדי – והקריסה מעבר לפינה

מה יקרה בשנים הקרובות בבאר יעקב, מועצה מנומנמת עד לא מזמן, שמספר תושביה לפני עשור לא הגיע לעשרת אלפים, ואילו בסוף 2017 הוא הגיע לכמעט 23 אלף? כיצד תתפקד המועצה המקומית מזכרת בתיה, לאור גידול של כמעט 30% במספר תושביה? האם עיריית מודיעין עילית הסתגלה לגידול שנתי ממוצע של כמעט 6% במספר תושביה?

מחקר שנערך עבור משרד הפנים על ידי חברת כוורת יועצים, בפיקוח ראש מינהל פיתוח במשרד הפנים, אדית בר, מנהל אגף בכיר בתכנון ופיתוח ההון האנושי ברשויות המקומיות, רועי דהן, ועיינה אדלר, מנהלת אגף הכשרות וידע באגף, נוקב ברשימת היישובים שנמצאים בהליכי פיתוח מואצים, ואולי אף מואצים מידי.

המחקר מעלה שהן אינן נערכות לתהליכי העיור המואצים, ואם לא יפעלו בדחיפות, בסיוע ממשלתי - הן צפויות לבעיות כלכליות ותפקודיות, ופגיעה במערכות התשתיות העירוניות, ואולי אף לקריסה.

המחקר מגדיר מהי עיר שנמצאת בהליך גידול מואץ? החוקרים בדקו ספרות מחקרית עולמית, והגיעו למסקנה, שבהגדרה הזו נכללות ערים שממוצע הגידול השנתי של אוכלוסייתן הוא 4% ויותר. זאת על סמך בדיקה שערכו בין ערי העולם, שהעלתה, כי הערים שאוכלוסייתן נמצאת בהליך של צמיחה מואצת בשנים האחרונות בקנה עולמית מתאפיינות בגידול אוכלוסין שנתי ממוצע של 4%. לפחות. "אלופת העולם" בגידול אוכלוסין שנתי היא העיר בבייהאי (BEIHAI שבסין, שגדלה בקצב שנתית ממוצע של 10.6%, גאזיאבד (GHAZIABAD) שבהודו שגדה בקצב של 5.2% צנעא בתימן וסוראט בהודו (5%) קאבול באפגניסטן 4.7% ועוד.

בישראל הגידול השנתי הממוצע של רשויות מקומיות מגיע ל-2%, ואולם הסכמי-הגג שנחתמו בשנים האחרונות, שיבשו לא מעט מהנתונים, והקפיצו את מספר התושבים ברשויות מקומיות רבות שכלולות בהסכמים, אולם לא רק. הליכי הבנייה המואצים ביישובים רבים, גם כאלה שלא נכללו במסגרת ההסכמים, גרמה לזינוק במספר התושבים, במיוחד בערים החרדיות.

אלופת הצמיחה בישראל: חריש

חריש היא האלופה בהא הידיעה של הגידול הדמוגרפי. מאז 2012 מספר תושבי העיר החדשה זינק בכמעט 50%, בקצב של 9.5% בשנה; אחריה באר יעקב שגדלה בקצב של 7.25 בשנה, קריית יערים בקצב של 6% לשנה, מזכרת בתיה, גבעת זאב ומודיעין עילית החרדית ב-5.9%, כפר תבור ויבנה 5.8% ועוד. מקומות כמו הוד השרון (גידול שנתי של 3.4%) ונס ציונה (3.2%) אמנם לא כלולות בהגדרת הדיור המואץ של משרד הפנים, ואולם אף הן מתאפיינות בשיעור גידול חריג, שאף הוא צריך לעורר תשומת לב.

המחקר לא הסתכל רק על קצב הצמיחה של השנים האחרונות, אלא גם על זה שצפוי בעתיד, וזאת משום שעיקר הבנייה מהסכמי-הגג, אמורה להגיע בעתיד. וכך, באר יעקב היא המקום הצפוי לגידול היחסי הרב ביותר בארץ: בעיר היו בשנת 2016 5,354 דירות, והסכם הגג אמור להוסיף לה 218% (11,653 דירות); על כל 1,000 דירות שישווקו במועצה המקומית, תגדל האוכלוסייה ב-19%; מעלות, שדרות וטירת הכרמל יגדילו את האוכלוסיות שלהן ב-14-15% על כל אלף דירות שיתווספו להן, מכוח הסכמי-הגג, ואחריהן אלעד, נתיבות ואופקים, שיוסיפו לתושביהן 13-14%.

מי שהחוקרים לא מודאגים לגביהן, הן ערים גדולות שאמורות לגדול בעקבות הסכמי-הגג: חיפה, ראשון-לציון, באר-שבע, נתניה, אשדוד יגדילו את אוכלוסייתן בשיעורים של עד 2% על כל 1,000 דירות שיתווספו להן.

במסגרת העבודה בוצעו ראיונות עם אנשי ממשל ורשויות מקומיות, כדי להבין, עד כמה הבעיות והאתגרים של הליכי דיור מואץ אכן מופנמים בשלטון המרכזי והמקומי ועד כמה רשויות מקומיות אכן נערכות למימוש ההסכמים. כצפוי, התברר שהדברים מאוד רחוקים משני הגורמים, במיוחד מהרשויות המקומיות: "הראיונות שבוצעו העלו כי כיום הרשויות המקומיות ומשרדי הממשלה אינם פועלים בהתאם לעקרונות שזוהו כגורמי הצלחה בניהול תהליכי צמיחה עירוניים.

לא ניכרת ראייה מערכתית של השלכות הסכמי-הגג, ולא גובשה גישה ממוסדת, משפטית, כלכלית-חברתית מסודרת זה לב ליבו של הסיפור וממש לא ברור מה זה אומר של גופי השלטון המרכזי באשר להשלכות ארוכות הטווח של מימוש הסכמי-הגג. מעבר לכך, בפועל מרבית הרשויות אינן עומדות בקצב השיווק שהוגדר בהסכם, והרשויות המקומיות מתקשות בחיזוי אחוזי המימוש של הסכם הגג בפועל, שמשתנים רבים הם בגדר נעלמים בשנות מימוש ההסכם, כגון קצב מימוש ההסכם, תמהיל התושבים החדשים, מעבר לכך, ניכר כי הרשויות מתמקדות בעיקר בהתמודדות היכולת לשווק בפועל אזורי מסחר ותעשייה וכו".

"כאשר רשויות השלטון המקומי מתקשות לנהל תכנון ארוך טווח של תהליכי הצמיחה העירוניים ולנהל את הצמיחה ישנן לגידול המואץ השפעות שליליות רבות. בין ההשפעות השליליות אפשר למנות גידול בעומס על מערכת התשתיות העירונית, עומס בכבישים, פגיעה באיכות השירותים העירוניים הניתנים לתושבים, יצירת קשיים כלכליים למערכות השלטון המקומי ופגיעה באיכות הסביבה", מתריעים החוקרים.

במשרד הפנים מדברים על כך שהמחקר אינו תיאורטי, וכי הם חשים אותו יום-יום. "כל עוד הדברים הם בעולמות התכנון - ניחא. עכשיו מגיעים לשלב הביצוע. משלימים חלק מהשכונות החדשות, מגיעים התושבים החדשים, והנזק שנגרם לרשויות המקומיות נגרם בשני היבטים: הראשון, חוסר יכולת לתת מענה לתושבים שנמצאים בהליכי קליטה. הם לא בנויים להיקפים האלה. לא בכוח האדם, לא ביכולות המקצועיות ולא במשאבים. "ראשון-לציון תוכל להתמודד עם התושבים החדשים. מי שישלם את המחיר הכבד זו הפריפריה", אומר מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן.

"הסיפור הכבד יותר זה התושבים החדשים שמגיעים ודורשים שירותים. אין לרשויות הללו יכולות לספק את השירותים הללו ולכן הרשות תיקח את כל העוגה התקציבית - ותפגע בכלל התושבים. התושבים החדשים הם תושבים גרעוניים עבורה. אין לה (לרשויות המוניציפליות) את המסחר, התעסוקה והשירותים. קח את כל היישובים שלהם הוסיפו שכונות פרווריות והתיישבו בהן משפחות צעיריות עם מספר ילדים. אלה צרכני השירותים הגדולים ביותר. הם רוצים מיד שירותי חינוך ושעות פנאי, ואין לרשות אפשרות לעמוד בזה".

שר הפנים, אריה דרעי הוסיף בהקשר זה, כי "רוב הרשויות שחתמו על הסכמי-גג כבר הגיעו אלינו. מי שלא הגיעו היו אלה שעדיין נמצאות בהליכי התכנון הראשוני ושראשיהן לא מבינים עדיין מה צפוי להם".

ההמלצות: קבינט ניהול צמיחה בכל רשות

מחברי הדוח ממליצים כי לאחר החתימה על הסכם-הגג, על הרשות להקים מינהלת הסכם-גג שתנהל ותפקח על לוחות הזמנים של עבודות הפיתוח והבנייה הציבורית.
עוד ממליצים על הקמת קבינט ניהול לצמיחת הרשות, שיכלול את בעלי התפקידים הרלוונטיים ברשות המקומית ויגדיר יעדים אסטרטגיים ארוכי טווח, שיכללו את מנועי הצמיחה של הרשות.
המלצה נוספת מתייחסת לשיתוף ציבור ולעידוד יוזמות של שיתוף ציבור במגזר הציבורי, במטרה לחזק את האמון בין האזרח לשלטון, הרחבת הידע לקבל החלטות, הרחבת הלגיטימציה לקבל החלטות, עמידה על חסמים לביצועה, ויצירת שיתופי פעולה שעשויים לקדם ולממש החלטות. "שיתוף ציבור יסייע להנהלת הרשות בבניית אמון מול הציבור בעיקר מול תושבי העיר הוותיקים שנוטים לחוש נדחקים לשולי סדר היום העירוני כיוון שרבים מהמשאבים מוקצים לטובת שכונות חדשות".

נתון מעניין שעולה מהדוח, ונצפה בכמה רשויות, הוא כי רבים מהתושבים שעוברים לשכונות חדשות, מגיעים מהשכונות הוותיקות באותה עיר. מה שמאיץ את החלשת השכונות הוותיקות. בהקשר זה מציין הדוח כי יש לחזק גופי ניהול בתחום ההתחדשות העירונית.

בדוח צוין כי רשויות שנחתם בהן הסכם-גג צריכות להיערך לגידול קיצוני במספר יחידות כמו שירות לתושבים, הון אנושי, מערוכת מידע, ניהול כספים ויחידת הנדסה. כמו כן, על העיריות לבנות מסד נתונים אמין לגבי מספר רוכשי הדירות בעיר, מהיכן הם מגיעים, רמת השכלתם, מיקום התעסוקה שלהם, וכך תוכל הרשות להתאים את פעילותה לצורכיהם.