שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, מהשבועות האחרונים, מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל, רווי ולמוד החבטות. שוב עולה כי הנפגעים העיקריים מהחלטות הממונה יהיו ציבור הרוכשים.

זאת, בהמשך להחלטות שונות של רשויות המס מהשנים האחרונות, אשר הרעו גם הן את מצב הרוכשים בקבוצות, וביניהן הטלת מע"מ על רכישת הקרקע, מיסוי הזכויות הנרכשות כרכישת דירה גמורה ולא כרכישת קרקע, והחלטת בנק ישראל להחמרת וייקור תנאי האשראי לליווי פרויקט בנייה לקבוצת רכישה.

האם החלטתו של הממונה, אשר קבעה כי חברי קבוצת יונייטד שרונה מהווים יזם על-פי חוק המכר, היא החלטה אחראית?

על-פי הפרסומים, בנסיבות של חוסר ברירה מצד הקבוצה, רכשה הקבוצה זכות לחלק מהיחידות במסגרת המועד האחרון לתשלום במכרז, על-מנת למוכרן לצדדים שלישיים, כדי לאפשר התממשות הפרויקט, ואכן מכרה אותן מאוחר יותר לצדדים שלישיים. יש להבין כי הקנס המשמעותי מאוד בסך של 4.25 מיליון שקל (!) שהטיל הממונה על הקבוצה לאור סיווגה כיזם, ומשכך בגין אי-דיווח כנדרש, מיזם על-פי חוק המכר, פותח פתח, אולי, לסדרת השלכות חמורות נוספות.

כעת יעלו גם שאלות על חשיפה של הקבוצה לתשלום מע"מ במיליונים בגין המכירות, חבות של הקבוצה להנפקת בטוחות לרוכשים ממנה לפי חוק המכר, חשיפות הקבוצה למיסוי הכנסות במס הכנסה (טופס 50) ובמדרגותיו ולא במיסוי מקרקעין, חבותה של הקבוצה לבדק ואחריות לדירות למשך שנים רבות על-פי חוק המכר, ועוד. כל זאת, ככל הנראה, מבלי כוונה מצד איש מהצדדים, הקבוצה או הקונים ממנה, לביצועה של עסקת מכר מיזם, או לתמחורה ככזו, ולמעשה בהיעדר ברירה אחרת מצד חברי הקבוצה. במצב זה היה לדעתנו נכון ואחראי יותר מצד הממונה שלא להטיל על קבוצת רוכשים, שהינם פרטיים ולא עוסקים בנדל"ן, הגדרה כה מחמירה של יזם במקרקעין.

בנוסף, הממונה פרסם נייר עמדה ובו עקרונות חדשים, המרחיבים את המקרים בהם יסווגו כיזם המארגנים של קבוצות רכישה.

אף החלו פרסומים בעקבות ההחלטה לפיהם נעשו פניות כנגד מארגנים שונים, לאכיפת חוק המכר עליהם. משמעות החשיפות הכלכליות הקשות למארגנים אשר תוחל עליהם ההגדרה, מתמרצת כמובן את המארגנים שלא לבצע את הפעולות שפורטו בנייר העמדה. אולם למרבה האירוניה, פעולות רבות שפורטו בו הן כאלה שמקובל לראותן כפעולות חיוביות ולטובת הקבוצה.

בכך, פרסום המבחנים החדשים פוגע למעשה בקבוצה. כך למשל, על-פי המבחנים, הסיכון להגדרת המארגן כיזם עולה בין היתר במקרים הבאים - מארגן המקדם את התכנון לפני גיבוש הקבוצה, פעולה האמורה להגדיל את הוודאות לקבוצה ואת המחויבות של המארגן; מארגן הרוכש את הקרקע ולא רק אופציה לרכישתה, פעולה המהווה בדרך-כלל מאמץ (יקר) של המארגן, על-מנת להוציא את הפרויקט לפועל בהיעדר ברירה אחרת; ומארגן המגייס כמשתתפים בקבוצה חברים ומכרים שלו ואף את עצמו, פעולה המגדילה את הסיכוי להתגבשות הקבוצה, וכן מקובל לראותה כמחויבות של המארגן לקבוצה ולהצלחתה. יתרה מזאת, בפעולות שיבצעו כעת המארגנים כדי לגדר לעצמם את הסיכון מהעקרונות והמבחנים החדשים, עלויות העסקה לקבוצה כנראה תגדלנה, ומשכך תתגלגל הפגיעה על הרוכשים עצמם.

יש לזכור: קבוצות הרכישה הן תחום לרכישת ובניית דירות בישראל, שעל-פי פרסומי הלמ"ס היקפו השנתי הוא מיליארדי שקלים. משרד המשפטים קידם בעבר תזכיר הצעת חוק שטרם אושרה, ואשר על אף חסרונותיה, נועדה להיטיב עם חברי קבוצת הרכישה. טוב היה אם הממונה היה נדרש לאימוץ ההצעות שבתזכיר חוק קבוצות הרכישה, במקום יצירת חשיפות נוספות וחדשות לחברי הקבוצה ולמארגנים. 

הכותב הוא עורך דין מקרקעין בכיר ממשרד שבלת