מדעי החלל המשותף: לאן צפוי להגיע ענף שטחי העבודה, ואיך זה קשור לפקקים

עם כל הרעש הרב סביב חללי העבודה המשותפים, הנתח הריאלי שלהם בישראל הגיע כבר ל-1.5% מכלל שטחי המשרדים בישראל, בדומה לשיעור בערים אירופיות - כך עולה ממחקר ראשון מסוגו של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר שנעשה בתחום החללים המשותפים. עוד לפי המחקר, כ-80 אלף שוכרים ברחבי המדינה משתמשים בשיטה זו לשכור לעצמם שטחי משרד - כ-2% מהעובדים בארץ.

שוק החללים המשותפים בישראל נמצא עדיין בחיתוליו, וגם בעולם מדובר בתופעה צעירה שטרם מלאו לה 10 שנים, ולפיכך המחקר אודותיה מצומצם יחסית. חללי העבודה הראשונים הופיעו בארה"ב בתחילת העשור הנוכחי, ומאז מספרם צומח במהירות, מכ-300 בשנת 2010 לכ-4,000 בסוף 2018 בארצות הברית. מחוצה לה הקצב מהיר אף יותר - מ-200 ליותר מ-10,000 כיום.

לכאורה המודל העסקי של השוק הזה פשוט: היזם שוכר שטחי משרדים לטווח ארוך, מתאים אותם לצרכיו ומשכיר אותם לטווח קצר. אולם כדי לצקת תוכן הכרחי לתוך החללים המשותפים ולהפוך אותם לאטרקטיביים, יזמים שפועלים בתחום חייבים להשקיע כספים רבים בשיפוץ ובאבזור השטחים, וגם לדאוג לתחזוקה שוטפת ברמה גבוהה, וליצירת אירועים לחברי קהיליית השוכרים. כל זאת, תוך דאגה לכך שהשטחים יהיו כל הזמן מאוכלסים, משום שבניגוד לשטחי משרדים רגילים, חלק משמעותי מקהל השוכרים של החללים המשותפים אינו נאמן, אינו יציב מבחינת עסקיו, "מתנדף" בקלות, ולחלקו יש אלטרנטיבה לנהל את עסקיו באמצעות לפטופ בבתי קפה. הקריסה של WeWork מוכיחה שהמודל בתנאים כאלה אינו פשוט כלל ועיקר.

לפי הדוח של חברת צ'מנסקי בן שחר שחיבר בוריס דנילביץ, בישראל פועלים כ-180 חללי עבודה משותפים, רובם המכריע באזור תל אביב. תל אביב עצמה היא המובילה הגדולה עם 82 חללים, אחריה ירושלים עם 26, רמת גן 16, בני ברק 11, בהרצליה ובנתניה יש 10 חללים כאלה בכל עיר, בראשון לציון וברעננה תשעה בכל אחת, בפתח תקווה שמונה, ובחיפה יש שבעה חללים. מיד אחריה באר שבע עם שישה חללים כאלה, כמו גם בכפר סבא ובמודיעין.

WeWork אמנם הפכה כמעט לשם גנרי לחללי עבודה משותפים, אולם חלקה בענף אינו גדול כל-כך: יש לה כיום 12 סניפים, מהם שבעה בתל אביב, ואחד בכל אחד מהערים הבאות: הרצליה, רמת גן, ירושלים, חיפה, ובאר שבע. בקרוב מתוכנן להיפתח חלל נוסף בפתח תקווה, וכפי שפורסם בשבוע שעבר, החברה מנהלת מגעים לשכור שטחים במגדל סוזוקי במזרח תל אביב.

השחקנים הגדולים האחרים מלבדה הם Regus הבינלאומית ו-Be All המקומית, שבבעלות נס שובל.

 תל אביב מובילה במספר חללי העבודה המשותפים

בצ'מנסקי בן שחר מציינים כי יש הבדל בין דפוסי הפעילות של החברות הללו: Be All ו-WeWork פועלים בסניפים גדולים, בעיקר בתל אביב ואילו ל-Regus סניפים קטנים יותר, אך בפריסה גיאוגרפית גדולה בהרבה, למשל בנצרת, בקיסריה ובאור יהודה. עוד חברות שמשתתפות בחללים המשותפים, אבל בהיקפים נמוכים יותר הם Mindspace, קליקה, שרונה ספייס, אופן ואלי, אורבן פלייס, בי וורק, מיקסר, מרקספייס, נט גב, רומס ואופיקס שלכל אחת מהן שלושה-חמישה סניפים. בחברת אינטר ישראל, הנציגה הישראלית של חברת השיווק, ייעוץ וניהול הנדל"ן המניב האמריקאית קושמן אנד ווייקפילד סופרים למעלה מ-50 חברות הפועלות בתחום - בהיקפים שונים.

בסך-הכול, מעריכים בצ'מנסקי בן שחר, היקף הביקושים לחללים משותפים בישראל נע בסביבות 350-400 אלף מ"ר. "בבנייני משרדים רגילים, עובד לוקח שטח ממוצע של 20 מ"ר ברוטו. בחללים המשותפים זה נע בסביבות ה-4-5 מ"ר", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר. 

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

לדבריו, השוכרים מחולקים לשני סוגים: "יש חברות גדולות שיושבות בחלק מהחללים הללו, והן לקחו חללים גדולים. אולם מרבית האנשים הם פרילאנסרים למיניהם, שלא רוצים להתחייב לזמן ארוך, ויש להם נקודת יציאה בכל רגע" (ראו תיבה).

גם נוסחאות המחירים משתנות מחברה לחברה. ב-WeWork וב-Regus , החברות נותנות לשוכרים כמה אופציות שכירות, על בסיס חודשי, ולעתים גם יומי ושעתי: האפשרויות העיקריות הן שולחן באופן ספייס על בסיס מקום פנוי או קבוע ושולחן ליחיד, או לקבוצת אנשים במשרד משותף.

נוסף לעמדת העבודה או המשרד, חללי העבודה המשותפים מציעים לשוכרים חדרי ישיבות לפי הצורך (בתוספת תשלום), שירותי משרד כמו הדפסות, עמדות טלפון ופקס, אזורי מנוחה, מטבח מאובזר, וחלקם מדגישים את האווירה הקהילתית, ומציעים הרצאות, סדנאות העשרה ואירועים.

תמיר בן שחר: "מדובר בשוק חדש. אפשר להתווכח עם אדם נוימן על מה שעשה או לא, אבל הוא שינה את מפת השוק שנים קדימה.

"פעם היינו מחלקים את השוק לכאלה שרוכשים משרדים לשימושים שלהם ולכאלה שרוכשים לצורכי השכרה. היום יש הרבה יותר תתי-שוקים - יש בניינים שבנו אותם כקבוצות רכישה, והיום בגלל הריבית הנמוכה רואים יותר ויותר אנשים שקונים משרדים לצורכי השקעה. זה כבר לא רק חברות כמו גב ים ועזריאלי שמקימות מבנים להשכרה כאסטרטגיה העסקית שלהן, ומדובר על שטחים גדולים מאוד. פה מדובר על בעל בית ששוכר אלפי מ"ר כדייר משנה של גב ים, ועכשיו הוא מחפש לעצמו את דיירי המשנה שלו לעוד סיבוב. אני חושב שזה עוד סוג של דיירים".

 מחיר ליום עם התחייבות לשנתיים ב-Regus

המחירים: מ-42 שקל ליום בנצרת

שכירת שולחן באופן ספייס ב-WeWork עולה בין 750 שקל לחודש בדרום תל אביב ל-1,600 שקל במגדלי מידטאון; שכירת משרד בשטח של החל מ-10 מ"ר עולה 1,600-2,200 שקל לחודש.

המתחרה הגדולה Regus גובה דמי שכירות יומיים לשולחן קבוע לאדם, בהתחייבות לשנתיים, שנעים בין 42 שקל ליום במשרדים בנצרת ובנתניה ל-115 שקל ליום בשרונה ובמגדלי אלקטרה בתל אביב.

באשר לתפוסה, יש כרגע נתונים רק לגבי תל אביב. לפי צ'מנסקי בן שחר, שיעור שטחי המשרד בעיר דומה כאמור לשיעור בערים אירופיות. לעומת זאת, שיעור התפוסה מגיע ל-2% מכלל תפוסת המשרדים בעיר, שזה נמוך מהממוצע האירופאי, שמגיע לכ-8%. בכל מקרה, התפוסה בחללים פתוחים אינה נמדדת באופן דומה לזה של משרדים רגילים, כי בשיטה הזו יש אלמנט של "מיטה חמה".

להערכת צ'מנסקי בן שחר, יש לענף השטחים המשותפים בישראל לאן לצמוח, כי הביקושים אליו עדיין גדולים מההיצעים.

ואכן, הענף הזה עומד להתפתח מאוד בתקופה הקרובה, ושחקנים חדשים עומדים להצטרף אליו: חברת Rent24 הבינלאומית, שפועלת בתשע מדינות, מחזיקה כרגע בשני סניפים בתל אביב ומתכננת להתרחב בישראל. החברה השנייה בגודלה ברוסיה בתחום, SOK, עתידה לפתוח סניף ראשון בתל אביב בשטח של 3,000 מ"ר ומתכננת עוד חמישה סניפים בשטח כולל של 20 אלף מ"ר. הרשת הבינלאומית LABS השייכת לטדי שגיא מפעילה כיום סניף בעזריאלי שרונה בשטח של 10,000 מ"ר ובוחנת מיקומים נוספים; חברת Mindspace שבשליטת דן זכאי ויותם אלרואי שמפעילה ארבעה סניפים בישראל, בוחנת אפשרויות נוספות, ולבסוף רשת מלונות פתאל נכנסה גם היא לאחרונה לתחום.

להערכת צ'מנסקי בן שחר, מנועי הצמיחה הגדולים של החללים המשותפים בישראל הם משבר התחבורה, וחוסר הנכונות של הציבור להמשיך ולבזבז זמן בפקקים. לפיכך, הדבר יגדיל את היצע השטחים הללו בפריפריה. גם הגידול במספר היזמים ובמספר העובדים הפרינלנסרים יגדיל את הדרישה לחללים משותפים כאלטרנטיבה מועדפת על פני משרדים רגילים.

 מחיר לשולחן בחודש ב-WeWork

השקעה במשרדים? "שטחים קטנים של עד 150-200 מטר הם חסרי כדאיות כלכלית"

בשנים האחרונות נכנסו הרבה מאוד משקיעים לשוק המשרדים, בעיקר באזור תל אביב, וזאת כתחליף לשוק הדירות למגורים, שרשם ירידה גדולה מאוד במספר המשקיעים עקב העלאת מס הרכישה על ידי שר האוצר משה כחלון ב-2015. בין המשקיעים גם לא מעט קבוצות רכישה שפועלות בתחום המשרדים בתל אביב, ובהן בעיקר אנשים שרכשו שטחים של עד 200 מ"ר, שמתאימים למשרדים קטנים.

מטבע הדברים, החשש הוא שמשקיעים אלה עלולים להיפגע הן מהתחרות הגוברות בינם לבין עצמם, הן בגלל היצע השטחים הגדול באזור תל אביב, בעיקר באזורי בני ברק ופתח תקווה, והן בגלל השטחים המשותפים.

מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר, תמיר בן שחר, לא רואה תחרות: "מרבית השוכרים בחללים משותפים הם ארעיים. היום יש להם צורך ולכן הם משתמשים בשטחים שהם שוכרים. מה יהיה בעוד חודש? הם לא יודעים. זה גם תולדה של מצב שמוכר לנו מארה"ב, שבו היום אדם עובד בשיקגו ומחר הוא עושה רילוקיישן ליוסטון. הארעיות של הצעירים יוצרת מצב שבו הם אינם מוכנים להתחייב לזמן ארוך ולכן השיטה הזו מתאימה להם.

"אפשר להסתכל על זה כך: אם לחלק גדול מהם לא היתה אפשרות לשכור את ה-5 מ"ר האלה, כנראה שהם היו ממשיכים לעבוד מהבית או מבתי קפה. לכן נוצר כאן שוק חדש. מצד שני הם מייצרים רק 5 מ"ר ביקושים ולא 20 מ"ר ברוטו, כמו שמייצרים עובדים במשרדים רגילים".

יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל קושמן אנד ווייקפילד, אומר שאף הוא לא רואה תחרות בין שטחי משרדים רגילים, לבין חללים משותפים: "אני מסתכל על חללים משותפים כעל חללי אירוח, למצב ביניים. למשל לחברה שצריכה פתרון זמני במקרה שבו היא זכתה לדוגמה במכרז וצריכה מהרגע להרגע לגייס עשרות מהנדסים ושטח שיאפשר את הפעילות הזו. זה עבד מצוין בפארקי ההייטק. זה יוצר זמינות שאין לך מול יזם שעושה עסקאות ארוכות טווח. "החללים הקטנים, שמשמשים סטארט-אפים קטנים של שניים-שלושה אנשים, חוסכים את כל הבלבול מוח של ההתארגנות ומספקים פתרון לפעילות שאינה ארוכת טווח.

"לכן, זה אינו מתחרה מוצק לשטחי הרצפה שגישת ההשכרה שלהם היא לטווחים ארוכים ולפעילות הליבה של הארגון, כי לא תמצא פעילות ליבה של ארגון בתוך חללים שיתופיים, אלא רק את שולי הפעילות שלו". בלומנטל אמנם נחרץ, אולם נזכיר כי מיקרוסופט שכרה את כל המבנה של WeWork ברחוב דובנוב בתל אביב.

"אני רואה גם תופעה של חברות גדולות ששוכרות שטחים בחללים משותפים, כדי להקים סניפים קטנים ו'לצוד' את אותם סטארט-אפים", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל הסניף הישראלי של חברת שירותי הנדל"ן המניב CBRE.

מוקמל טוען כי התחרות עם המשרדים המסורתיים קיימת - אבל נכונה בעיקר למשרדים הקטנים. "החללים המשותפים פוגעת משמעותית בתחום המשרדים הקטנים, של עד 200 מ"ר", הוא אומר. "אמנם אני לא רואה משרד רואי חשבון הולך לחללים משותפים, אבל לענף ההייטק ברובו זה מתאים.

"אם פעם סטארט-אפ של חמישה-שישה אנשים היה מחפש משרד קטן ושוכר משרד לשלוש שנים, היום הוא הולך לחללים המשותפים. אין ספק שהפגיעה במשרדים הקטנים היא פגיעה קשה ואני רואה את זה בהרבה מקומות, שבהם בעלי המשרדים לא יכולים להרים את המחירים ולהעלות את התשואות, ראה פתח תקווה ובני ברק ואפילו בתל אביב. מבדיקה שאנחנו עשינו, שטחים קטנים של עד 150-200 מטר הם חסרי כדאיות כלכלית".