חברת תיירות? רווחי איסתא מגיעים ברובם מפעילות נדל"ן

מנייתה של חברת איסתא  בלטה במסחר בבורסת תל אביב ביום חמישי האחרון, עם זינוק של כ-9% במחזור מסחר ער, בעקבות הודעת החברה על כוונתה לפעול לגיוס הון או חוב באמצעות הכנסת שותפים לפעילות הנדל"ן שלה.

לפי ההודעה של איסתא, הכסף שיגויס ישמש "בעיקר לשם המשך הרחבת פעילות הנדל"ן", וככל הידוע, בכוונתה של איסתא להכניס לפעילות שותף אסטרטגי הפועל בתחום, או לחלופין משקיע מוסדי - מה שיסייע לה לייצר עסקאות משמעותיות.

איסתא, שנוסדה ב-1989 ונמצאת בשליטתם של המנכ"ל אחישי גל והתאחדות הסטודנטים בישראל, התחילה לפני כ-30 שנה לפעול בתחום התיירות, ובשנים האחרונות היא משקיעה משאבים רבים בפיתוח פעילות הנדל"ן שלה. פעילות זו כוללת בעיקרה החזקה בנכסים מניבים בישראל, בבתי מלון בישראל ובחו"ל וכן בפעילות יזמית בתחום המגורים במסגרת תוכניות מחיר למשתכן והתחדשות עירונית. 

בעיקר פעילות הנדל"ן שלה מחזיקה איסתא יחד עם שותפים. עם אלה נמנים רשת מלונות פתאל, שעמה היא שותפה בפעילות מלונאות בקפריסין; קרן הריט סלע קפיטל, שעמה היא מחזיקה במלון באילת; איש המלונאות והנדל"ן ראובן אלה; שהחליט בימים האחרונים להפעיל זכות סירוב ולהיכנס במקומה של חברת ישראל קנדה ברכישת חלקה של איסתא בבית מלון בהרצליה; ושותפים נוספים.

רווחים מנדל"ן בישראל ובחו"ל

דוחותיה הכספיים של איסתא מצביעים על כך שעיקר רווחיה כיום מגיעים מפעילות הנדל"ן שלה, בתמיכת שערוכי נכסים. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2019, רווחיה של איסתא אחרי מס מנדל"ן להשקעה בחו"ל התקרבו ל-27 מיליון שקל, ומנדל"ן להשקעה בישראל הגיעו לכ-25 מיליון שקל. זאת, בעוד פעילות התיירות והפנאי של החברה ייצרה לה רווח לפני מס של כ-11 מיליון שקל, ואילו פעילות הנדל"ן היזמית הסבה לה הפסד של כ-1.5 מיליון שקל.

 המספרים הבולטים של איסתא בפעילות הנדלן

ממצגת למשקיעים שפרסמה איסתא בחודשים האחרונים, עולה כי שווי נכסיה המניבים והמלונאיים הסתכם בסיום המחצית הראשונה של 2019 בכ-820 מיליון שקל, וכי נכסים אלה ייצרו יחד בסיכום שנת 2018 רווח תפעולי נקי (NOI) שהתקרב ל-50 מיליון שקל.

איסתא העריכה באותה מצגת כי תשקיע כ-265 מיליון שקל בחמישה מלונות בישראל ובחו"ל, הנמצאים בשלבי הקמה שונים, שיניבו רווח תפעולי נקי שנתי של כ-21 מיליון שקל, החל משנת 2023. 

לאיסתא גם תוכניות להתרחבות משמעותית בתחום התעשייה והלוגיסטיקה - וגם בתחום זה בעיקר יחד עם שותפים. במסגרת זאת החברה מקימה, בין השאר, שני מרכזים לוגיסטיים במושב בית חלקיה, שם היא מחזיקה במגרש נוסף זמין לבנייה, שותפה בקרקע סמוך למושב מגן שאול, ועוד.

השלמת עסקת היסתור צפויה ביוני

כבר לפני שנתיים הסביר בראיון ל"גלובס" שמעון סיבוני, מנכ"ל איסתא נכסים, המרכזת את פעילות הנדל"ן של איסתא, על הרציונל לבסס את פעילות הנדל"ן בצד פעילות התיירות. לדבריו, "מטרת בניית מצבת הנכסים היא לייצר זרם הכנסות יציב וקבוע לאורך שנים, מפעילות יציבה, סולידית ושקטה, שתהיה סינרגטית לפעילות הקיימת".

בתחום תיירות הפנאי פועלת איסתא כסוכנות נסיעות תחת המותג איסתא וכמה מותגים נוספים, ונחשבת לאחד מגופי התיירות המובילים בארץ. לאיסתא גם פעילות משמעותית בתחום התיירות העסקית, באמצעות חברת היסתור, שהסכם למכירתה (חלקה של איסתא כ-82%) נחתם באחרונה מול חברת התיירות תלמה, תמורת כ-130 מיליון שקל. איסתא, שאמורה לקבל בתמורה למניותיה בהיסתור סכום של 106.3 מיליון שקל, מסרה כי השלמת העסקה וקבלת מלוא התמורה צפויים להניב לה רווח לאחר מס של כ-74 מיליון שקל. מועד השלמת העסקה, שנקבע ל-1 ביוני 2020, עם אפשרות להארכתו בעד 90 יום נוספים. 

מלבד התוכנית לגיוס כסף לפעילות הנדל"ן, איסתא הודיעה ביום חמישי גם על אישור של תוכנית רכישת מניות בהיקף של עד 20 מיליון שקל בשנה הקרובה, וציינה כי הדירקטוריון אמר בעניין זה כי "המהלך מהווה הבעת אמון בחברה, ויש בו כדי להצביע על כך שמחיר המניה הנוכחי אטרקטיבי".

היום בצהריים רושמת מניית איסתא ירידות מתונות, ובסך-הכול אחרי העליות מיום חמישי, השלימה טיפוס של כ-25% בשנה האחרונה, המשקף לה שווי נוכחי של כ-900 מיליון שקל. למרות העלייה השנתית, מניית איסתא עדיין רחוקה בכ-30% מרמת השיא שקבעה במהלך 2017.