לא חייבים לרכוש דירה: איך להשקיע בפרויקטי התחדשות עירונית באזורי ביקוש?

הכתבה בשיתוף הלמן אלדובי

נדמה שכיום אין ממש צורך להציג את תחום ההתחדשות העירונית: כל ישראלי שהתעניין בנדל"ן בעשור האחרון מכיר את המושג, ויודע היטב שמדובר בסקטור בעל פוטנציאל צמיחה. יש שיגידו שפוטנציאל הצמיחה הזה כבר מתממש, אך יש מי שסבורים כי אנו רק בתחילת הדרך.

כדי להבין עד כמה גדול הפוטנציאל הקיים, מספיק להתבונן בדוח שיצא ממש לאחרונה מטעם משרד המשפטים, במסגרת העבודה החשובה להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית. כחלק מהסקירה הכללית שבפתח הדוח, הוזכר הביקוש הצפוי לדירות עד שנת 2040 - כמיליון וחצי יחידות דיור חדשות - שאמור לקבל מענה רחב בין היתר באמצעות התחדשות עירונית.

עוד נכתב שם כי אם קצב הבנייה בהתחדשות עירונית יימשך כפי שהוא כיום, בשנת 2040 ניוותר עם מחסור של כ-420 אלף יחידות דיור; וכי כדי לענות באמת על המחסור הזה, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, מסך כל התחלות הבנייה בישראל, צריך להגיע בשנים 2036 עד 2040 ל-46%. כיום הוא עומד רק על כמחצית מכך. כל הנתונים הללו ממחישים היטב עד כמה הפוטנציאל בתחום גדול - ועד כמה רצוי לממש אותו.

מהגנה מפני אסונות - לפתרון דיור כולל

חשוב לזכור כי הפריחה של תחום ההתחדשות העירונית התבססה בעיקרה על תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה יותר בשם תמ"א 38. התוכנית נהגתה במטרה לאפשר חיזוק של כמה שיותר בנייני קומות קיימים הן מפני רעש אדמה חזק והן מפני מתקפת טילים, עת יצאה לדרך ב־2005. לאחר חבלי לידה לא מעטים שנמשכו כמה שנים, החל התחום לפרוח - עד לשיא מסוים שבו אנחנו נמצאים בשנים האחרונות.

השיא הזה אומנם מורגש הרבה פחות בפריפריה (ועל כך נשמעה ביקורת רבה בתקופה האחרונה) - אך באזורי הביקוש מדובר בשינוי מהותי. עד כדי כך השינוי מהותי, שתחום ההתחדשות העירונית הפך להיות לא רק פתרון למיגון מבנים וחיזוקם, אלא לפתרון דיור לכל דבר ועניין.

רק לשם ההמחשה נציין כי על פי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2018 (האחרון שיצא עד כה), 74% מיחידות הדיור הנמצאות בהליכי תכנון בפרויקטים לפינוי־בינוי היו במחוזות תל אביב והמרכז המבוקשים. מחוז ירושלים נמצא אחריהם, עם 12%; באותם שני המחוזות יחד נכללים 71% מיחידות הדיור שאושרו לפינוי־בינוי באותה שנה. עוד קובע הדוח כי שבע מתוך עשר הערים המובילות בהתחדשות עירונית הן מגוש דן רבתי; רמת גן, עוד אחת מהערים המרכזיות בגוש דן בהתחדשות עירונית, הייתה העיר שבה נמכרו הכי הרבה דירות במסגרת התחדשות עירונית ב-2018.

לפרטים על השקעה בקרן ההתחדשות העירונית של הלמן אלדובי הקליקו כאן>>

"בסופו של יום הביקוש הרחב לדירות ולדיור הוא באמת במרכז הארץ", אומר נועם ברכה, מנכ"ל הלמן אלדובי קרנות השקעה, שלה קרן המשקיעה בהתחדשות עירונית. "ושם כמות הקרקעות הפנויות לבנייה פשוט נגמרת. הפתרון לכך הוא פשוט לבנות על הקיים; לייצר פוטנציאל יחידות דיור חדשות נוסף על מה שיש באמצעות התחדשות עירונית - תמ"א 38, או פינוי־בינוי. ההתחדשות העירונית היא גם הדרך היחידה לבנות ממ"ד לאוכלוסייה אזרחית שמתגוררת בבניינים ישנים, והדרך היחידה לחזק בניין קיים ולפתח אותו. ככל שהתקדמנו, כך הפך הפתרון הזה שימושי עבור אוכלוסייה שהולכת וגדלה כאן בישראל".

לדברי ברכה, "השיח כיום נוטה לכיוון תוכניות מתאר שמעניקות פתרון כולל, מקיף, ברמה של שכונות שלמות ולא כניתוח קוסמטי כדוגמת חיזוק ושיפוץ של בניינים יחידים, לכן עולם הפינוי-בינוי הופך ליותר ויותר מדובר בתקופה האחרונה. המגמה היא לבצע פינוי־בינוי בשכונות שלמות, ולנסח תוכניות כדוגמת תוכנית הרבעים בתל אביב, שבעצם מתייחסת להתחדשות העירונית לפי אזורים ולא בצורה נקודתית ומקומית. אין לנו ספק שהעולם הזה יילך לכיוון של פינוי־בינוי למתחמים גדולים יותר, לפרויקטים גדולים יותר, וכתוצאה מכך העלויות יהיו אחרות וצורכי המימון יהיו אחרים.

 פרויקט של הקרן ברחוב ג'ורג' אליוט בלב העיר. מבצעים ניתוח מעמיק לפני השקעה במימון פרויקט / הדמיה: אלון בן נון אדריכלים

במקביל לכך, וכתוצאה ישירה מהשינוי הזה, אנחנו מניחים שהתחום יתקדם למציאות שבה יהיו פחות ופחות יזמים קטנים. יזמים יתחברו יחד ויהפכו להיות גוף אחד משמעותי וגדול יותר. כך נישאר עם יזמים איכותיים מאוד, כאלו שיכולים להוביל פרויקטים רחבי היקף. אותו הדבר יקרה גם בתחום המימון, להערכתנו, ובענף ישחקו תפקיד גופים שיכולים לתמוך ולהעניק ליווי לפרויקטים גדולים מאוד בהתחדשות עירונית".

מימון פרויקטים בפיזור רחב באזורי הביקוש

נושא המימון לא מוזכר כאן סתם כך: כדי לאפשר לפרויקטים גדולים - הכוונה היא לכאלה שבהם ייבנו מאות ואלפי יחידות דיור - להתקדם, להבשיל ולצאת לפועל, נדרשת תמיכה פיננסית ראויה מצד גופים שונים המתמחים בכך. כך לדוגמה, קרן ההשקעות "הלמן אלדובי התחדשות עירונית", שמעניקה אשראי ליזמים בתחום האחראים על פרויקטים באזורי ביקוש. את כספי המימון היא מגייסת, בין היתר, ממשקיעים פרטיים מן השורה שיכולים להפוך חלק מהפרויקט מבלי להשקיע בו סכומי עתק. הקרן מציעה מימון ליזמים בשלבים הראשונים שלאחר קבלת ההיתר, ומאפשרת למשקיעים ליהנות מהרווח שיניבו הפרויקטים הללו בסוף הדרך.

"הקרן שלנו הוקמה בשנת 2019, וכיום כבר יש בה 8 פרויקטים", מספר ברכה. "זו לא קרן תמ"א 38, אלא קרן שנותנת פתרון רבתי בהתחדשות עירונית. אנחנו בעצם מאגדים כסף אצלנו בקרן ומשקיעים בפיזור רחב של פרויקטים נבחרים באזורי הביקוש. אנחנו מעניקים מימון כהלוואות ליזמים לתקופה של בין 12 ל-48 חודשים, אך חשוב להדגיש: מאחר שהוודאות והיציבות היא הדבר החשוב לנו מכול, אנחנו מספקים את המימון אך ורק ליזמים שהפרויקט שלהם קיבל היתר בנייה או היתר בתנאים. הקרן היא קרן חוב ציבורית, שפועלת כמובן תחת בית השקעות גדול. היא הוקמה בשיתוף קבוצת דייברגון, חברה הפועלת בתחום המימון לפרוקטי ההתחדשות העירונית בקרנות פרטיות כבר יותר מעשור, עם 20 פרויקטים עד כה.

"סכום המינימום להשקעה בקרן שלנו עומד על 150 אלף שקל ומקנה למשקיע החזקה בשותפות מוגבלת ציבורית, לא סחירה. כאמור, אנחנו מממנים ומשקיעים רק בפרויקטים באזורי הביקוש. כיום רוב הפרויקטים שלנו נמצאים בתל אביב, ברחובות מרכזיים כמו שינקין, יהודה המכבי, דוד ילין, מוזיר ועוד. לצד אלו יש לנו פרויקטים בשכונת רוממה בירושלים, בראשון לציון ובבת ים - באחד מפרויקטי פינוי־בינוי הגדולים ביותר שאושרו עד כה בישראל".

באשר לבחירת הפרויקטים מסביר ברכה כי "אנו מבצעים ניתוח מעמיק לכל פרויקט ולכל יזם לפני ההחלטה האם להעניק לו מימון. אנחנו בוחנים אותו בעצמנו ועושים דוח אפס משלנו (דוח שנעשה בראשית הפרויקט ומעריך את הכדאיות הכלכלית שלו), כשאנו רואים כי היזם עומד בכל הקריטריונים ובכל תנאי הסף להעמדת מימון, אנחנו מציגים את כל מבנה הפרויקט, פרטי היזם ואת המימון עצמו בפני ועדת ההשקעות של הקרן, ואחר כך בפני דירקטוריון הקרן, ורק לאחר מכן מחליטים אם לאשר את העמדת המימון. מאחר שאנחנו עובדים בשקיפות מלאה, כל הפרטים הללו יוצגו גם בפני הציבור. היתרון שלנו, כגוף מוסדי גדול ו־ותיק כאן בישראל, הוא הידע ויכולת הניתוח וניהול הסיכונים ובחירת הפרויקטים הנכונים, וגם האפשרות לגיוס כסף גדול על מנת 'לשדך' אותו לפרויקטים השונים".

ברכה מסביר גם על התאמת הליווי המימוני: "כשהיזם מגיע אלינו הוא מציג בפנינו את ארסנל הפרויקטים שיש ברשותו, ואנחנו בעצם מציעים לו פתרון לכל פרויקט. אפשרות אחת היא לספק לו תחליף לליווי בנקאי מלא, כולל העמדת ערבויות חוק מכר וכל דבר אחר שתלוי בכך, לפי קצב התקדמות הבנייה. לכל פרויקט ופרויקט יש חשבון ליווי משלו, חשבון בבעלות הקרן שמבטיח נגישות רק לקרן - לא ליזם ולא לאיש מטעמו. במילים אחרות, השעבוד הראשון הוא לטובת המשקיעים בקרן. אפשרות נוספת שאנחנו מציעים היא השלמת הון עצמי, שכם לשכם לצד אחד הבנקים הגדולים הפועלים כאן בישראל, שבמקרה זה הוא מי שמעמיד את החוב הבכיר".

בהלמן אלדובי מציינים כי בימים אלו הקרן יוצאת לסבב הגיוס השלישי שלה, ולכן היא פותחת את השורות למשקיעים חדשים. "הנדל"ן הוא עולם קונסרבטיבי, שנתפס כיציב מאוד", מסכם ברכה. "זו השקעה שאינה קורלטיבית לשווקים הפיננסיים, השקעה יציבה בנכסים ריאליים, אמיתיים, נכסי נדל"ן בפריים לוקיישן של מדינת ישראל. היא מיועדת לכל משקיע, שיוכל בעזרתה לייצר איזשהו עוגן ופיזור בתיק ההשקעות שלו".

לפרטים על השקעה בקרן ההתחדשות העירונית של הלמן אלדובי הקליקו כאן>>

*שמה הרשמי של הקרן: ״הלמן-אלדובי התחדשות עירונית שותפות מוגבלת״. המידע במסמך זה הינו מידע תמציתי שנועד להסב את תשומת הלב בלבד ואינו מהווה הצעה לרכישה או מכירה של יחידות השתתפות של הקרן, כמו כן המידע במסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ או לשיווק השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם. בנוסף, על כל אדם המבקש לקבל מידע מלא ביחס לני"ע של השותפות לעיין בפרסומי השותפות המפורסמים באתר הפרסומים של רשות ניירות ערך, לעיון. https://bit.ly/2XLJ5ny ההשקעה עלולה להיות כרוכה בסיכונים שונים כמפורט בסעיף 24 לפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי לשנת 2019 שפורסם ביום 30 במרס 2020 (אסמכתא: 2020-01-037684). לעיון בתשקיף השותפות, לרבות הסיכונים הכרוכים בהשקעתה. https://bit.ly/2WwNj0U מועד הפדיון הסופי הינו כמפורט בהסכם השותפות ובכפוף למגבלות המפורטות בו. לפרטים אודות תוצאות הנפקות שביצעה השותפות ראה דיווחי השותפות מהימים 2 באוגוסט 2019 (אסמכתא: 2019-01-080371) וה-29 בדצמבר 2020 (אסמכתא: 2019-01-114630). אין בהיתרה של הרשות לניירות ערך לפרסם את התשקיף משום אימות הפרטים המובאים בו או אישור מהימנותם או שלמותם, ואין בה משום הבעת דעה על טיבם של ניירות הערך המוצעים.