הלבניה שקרסה היא רק ההתחלה: מדוע המבנים לשימור בחיפה הולכים ונעלמים

חיפה מלאה במבנים אייקונים מתקופות שונות ובסגנונות אדריכליים מגוונים, אבל הזנחה של הנושא במשך שנים רבות ובעיקר חוסר היתכנות כלכלי מנעו מהעירייה לשמר אותם • שמאי המקרקעין אריה קמיל: "אף אחד לא ישקיע 8,000 שקלים בשימור של נכס שעולה 10,000 שקל למ"ר"

הלבניות בחיפה לאחר קריסתה של אחת מהן  / צילום: בר אל, גלובס
הלבניות בחיפה לאחר קריסתה של אחת מהן / צילום: בר אל, גלובס

קריסת המגדל הפרבולי של בז"ן, הידוע גם בשם "לבניה", עוררה בציבור סוג של תדהמה שדומה אולי לזאת שחשו רבים כשכנסיית נוטרדאם בפריז עלתה בלהבות ב-2019. תוך דקות הפכו הסרטונים והתמונות מהקריסה לממים ברשתות החברתיות, והדיון הציבורי בשאלת הזיהום במפרץ חיפה כבש את הכותרות מחדש.

לשני מבני הלבניות יש כל מה שצריך בשביל להפוך לאייקון ברמה לאומית: ניראות, בולטות על רקע הסביבה השטוחה, צורה משונה ומוניטין של גורם מזהם. למבני הלבנייה נערך סקר שימור מקצועי ויש תוכנית מגירה לשיקומם, אולם למרבה הצער זה לא סייע להציל אותם, וזה לא מקרי.

בחיפה יש ריבוי מרשים של מבנים נהדרים ויוצאי דופן, דוגמאות לסגנונות אדריכלות שונים ומגוונים. בעיר התחתית ניתן למצוא הרבה מבנים עות'מניים, וגם את הבתים של המושבה הטמפלרית ובנייה מנדטורית. בהדר הכרמל יש מצבור גדול של מבנים אקלקטיים, ולצדם מבנים בסגנון הבינלאומי. על הכרמל יש מבנים של הטמפלרים, מבנים מנדטוריים וגם לא מעט מבנים מהעשורים הראשונים של המדינה. נוכח העבר המפואר, ניכרת כעת בשטח גם הזנחה אדירה.

ניסינו להבין למה זה לא עובד - איך יכול להיות שהמבנים האיקוניים של חיפה הולכים ונעלמים.

בית אוליפנט / צילום: איל יצהר, גלובס
 בית אוליפנט / צילום: איל יצהר, גלובס

הלבניות: "ציפוי הבטון מתקלף וזיון הברזל גלוי ומחליד בחלקו"

מגדלי הקירור הוקמו ב-1939 כדי לקרר מים שהתחממו בעת הליך הזיקוק של הנפט. כינויים "לבניות" ניתן להם בשל דמיונם למכלי הזכוכית שבהם הייתה תנובה משווקת חלב חמוץ שכונה לבניה. קוטר כל אחד היה 70 מטר והגובה 80 מטר.

בשנת 2008 יצאו הלבניות משימוש, ובהזמנת בז"ן הוכן עבורן תיק תיעוד לשימור, על ידי האדריכלית תמר דה לה זרדה. התיק מתאר מצב של בלאי מסוכן של המבנים: "ציפוי הבטון מתקלף וזיון הברזל גלוי ומחליד בחלקו... עדיין יש מים העומדים בפנים. תוך כדי ההפעלה, כמעט כל המשטחים נתונים לתנאים מימיים. העמודים והקורות נמצאים כל הזמן בתנאים משתנים בסביבה רטובה ויבשה, וכתוצאה מכך המגדלים רגישים להתדרדרות פיזית כתוצאה מקורוזיה. לאורך זמן יש לוודא שהמעטפת החיצונית לא תתקלף".

ההסטוריה של הלבניות
 ההסטוריה של הלבניות

לדברי האדריכלית דה לה זרדה, תיק התיעוד מופיע כחלק ממסמכי תוכנית חפאג/1200/ב שאושרה במרץ 2018, התוכנית הסטטוטורית של מתחם בז"ן.
המבנה הדרומי שופץ מאז והפך למרכז מבקרים. הצפוני - קרס.

בשיחה איתה בשבוע שעבר אמרה דה לה זרדה ל"גלובס", שהכתובת הייתה על הקיר: "חלק חשוב מאוד בקונסטרוקציה של הבניין היה מערכת אדירה של סולמות שתי וערב מעץ, שעליהם טפטפו טיפות מים. בלי הדבר הזה אתה מקבל רק את מעטפת הבטון. בסקר שערכתי לפני כעשר שנים כתבתי שיש שם בעיה ושצריך לבדוק את החוזק שלהם. הם לא עשו כלום. מספיק היה שהעירייה הייתה מבהירה שזה סמל העיר ודורשת לדעת איך שומרים את זה".

אדריכל אריאל וטרמן, מהנדס העיר חיפה, אומר שקריסת הלבניה נמצאת בבדיקה ואינו יכול להתייחס אליה.

בבז"ן סירבו לומר מי בודק את הקריסה ולהגיב לשאלות "גלובס".

איך קרה שהמבנה קרס?

וטרמן: "אין לי הרבה מה לעשות עם מבנים לשימור שמוזנחים. אם המקום מוגדר כמבנה מסוכן אז אנחנו מתערבים מתוקף חוק העזר המקומי. יש לצערי מקרים שבהם מבנים קורסים בלי שיש לכך אינדיקציה מוקדמת. אנחנו מנסים לאתר את המבנים האלה".

לחיפה אין תוכנית שימור סטטוטורית. אולי זה היה יכול לסייע בעניין קידום השימור המקומי?

וטרמן: "יש לנו רשימת שימור והיא מאוד אפקטיבית. ברגע שמבנה ברשימה אין אפשרות להרוס אותו וברגע שהוא נהיה מסוכן אנחנו דואגים לטפל בו. בתקופה האחרונה ניתנה לנושא עדיפות על ידי הנהלת העירייה ואנחנו במהלך נרחב של סקרי שימור, ומכסים שטחים נרחבים שלא טופלו בעבר".

הכדאיות הכלכלית: "מחיר הקרקע פשוט לא גבוה מספיק"

במקרה של גוף גדול ועשיר כמו בז"ן, המחיר של השימור לא אמור להיות פקטור. אולם במקרה של מבנים אחרים לשימור, זה המכשול העיקרי.

על פי עיריית חיפה, ברשימת השימור ישנם כ-800 מבנים לשימור וכ-3,000 חלקות שהן חלק ממתחמים לשימור. הרשימה מופיעה באתר העירייה, ובקרוב תיפתח לציבור שכבת השימור במערכת ה-GIS.

בית בירקנהיים / צילום: בר אל, גלובס
 בית בירקנהיים / צילום: בר אל, גלובס

"בעיניי, מחיר הקרקע הוא הגורם המרכזי בעלויות השימור", אומר שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד שמאות המקרקעין קמיל טרשנסקי רפאל. הוא ליווה את תוכנית השימור של תל אביב, ובימים אלה מטפל בתוכניות השימור של הרצליה, רמת גן וגבעתיים: "ברגע שמחיר המכירה אינו מאפשר את השיפוץ הניכר לפי הסטנדרטים זה פשוט לא יקרה - אלא אם כן תהיה התערבות מצד הרשות שתיתן תמריצים לצורך הזה. אף אחד לא ישקיע 8,000 שקל בשיפוץ ושימור של נכס שהערך שלו 10,000 שקל למ"ר.

"ואני כבר לא מדבר על חיזוק המבנה לפי תקן רעידות אדמה, שזה הרבה יותר יקר במבנים לשימור, ועל העתקת המערכות לגגות המבנה".

המהנדס משה ממון הוא יועצה של עיריית ת"א-יפו לענייני שימור ב-30 השנים האחרונות, והוא שופך אור על העלויות הגבוהות: "בית תל אביבי טיפוסי הוא בן שלוש קומות כששטח כל קומה הוא 200 מ"ר. שטח המעטפת של בניין כזה הוא 1,000-1,200 מ"ר.

"לשפץ ברמת שימור בית כזה עולה סדר גדל של 2,500 שקל למעטפת (כולל חלונות, דלתות תריסים). זה אומר 2.7 מיליון שקל לשיפוץ בניין בסגנון הבינלאומי. אם זה לא היה בית לשימור זה היה עולה 1,500 שקל למ"ר. אם הבית הוא בסגנון האקלקטי, יותר מצועצע, אני מעריך שמדובר ב-3,500 שקל למ"ר למעטפת".

מחירי נכסים לשימור בחיפה
 מחירי נכסים לשימור בחיפה

השימור דורש חיזוקים למבנה, להסדיר את כל נושא התשתיות (חשמל, מים, תקשורת), חומרי הבנייה והגמר חייבים להיות באיכויות שמותאמות לזמן הבנייה המקורי, ולעתים הם נדירים ומיובאים מחו"ל. גם בעלי המלאכה המיומנים בעבודה בטכניקות שעברו מהעולם ואינן מתועשות הם נדירים ועלות עבודתם גבוהה.

אסף גסטפרויד, עו"ד ושמאי מקרקעין, יו"ר לשכת השמאים בחיפה: "כשמוכרים בניין בעלות של 12,000 שקל למ"ר, אתה חושב שיש יזם שיכול להרשות לעצמו לשפץ ב-3,000 שקל ואפילו לשמר? מה שמעניין את היזמים זה לא שהמבנה לשימור אלא היתכנות כלכלית. היזם רואה בשימור עול. קח בניינים לשימור בכרמל, שנבנו על ידי הבריטים, ותראה שהם נמכרים ב-20,000 שקל למ"ר. לך לכרמליה, לכרמל הצרפתי, לקחו את הבניינים האלה, השאירו חלקים מקוריים ועשו תמ"א 38. למה שם כן? זה לא שבחיפה אין בניינים לשימור, זה פשוט שבעיר התחתית והדר זה לא כלכלי.

בית חמווי / צילום: איל יצהר, גלובס
 בית חמווי / צילום: איל יצהר, גלובס

"אם המחירים יעלו ויגיעו ל-16 אלף שקל למ"ר, יהיה תמריץ ליזמים לשמר מבנים. הנתיב השני הוא שעיריית חיפה תקל על היזמים. תפחית את המטלות השימוריות".

האדריכלית תמר דה לה זרדה מעירה גם שיש בעיה של היעדר ודאות ליזמים: "ב-2016 יצאה רשימת שימור, אך לפי החוק היא מתעדכנת מעת לעת. נוצר מצב שיזם שהוציא תיק מידע לקראת היתר לפני שנתיים מגלה פתאום שהמבנה שלו נכנס לרשימת השימור. נוסף לכך, כרגע אין שום מנגנון להעברת זכויות או מנגנונים כלכליים שיכולים לתמוך בשימור. בתל אביב יש מצב של ודאות. באר שבע מכינה תוכנית שימור לעיר העתיקה שמציעה מנגנונים כלכליים. אצלנו זה לא קורה".

המדיניות: "בית אחר בית נהרס אף שהם ראויים לשימור"

"מצב השימור בחיפה בכי רע. אנחנו רואים איך בית אחר בית נהרסים אף שהם ראויים לשימור", אומר אביהו האן, חבר מועצת העיר חיפה מטעם סיעת הירוקים וחבר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. "אנחנו מנהלים קרבות על הצלת בתים ולעתים קרובות מפסידים. הוועדה לתכנון ובנייה מאפשרת הריסתם של מבנים שהיו ברשימת השימור. כלומר, סקר שימור מכניס אולי מכניס מבנה לרשימה. אפשר גם להוציא אותו".

איך זה קשור לקריסת הלבנייה?

"אם חיפה הייתה מכינה תוכנית שימור סטטוטורית אז הייתה התייחסות לכל רחבי העיר. הלבניות הן חלק מהרכיבים האלה. היו מבצעים בדיקות ולא היו מאפשרים למבנים להגיע למצב כל כך קטסטרופלי".

אדריכלית רות ליברטי שלו, ראש הנתיב לשימור המורשת הבנויה בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון, מסבירה את הכישלון של שימור המבנים בחיפה בהיעדר תודעה: "ת"א מיתגה את עצמה כ'עיר לבנה', כעיר שיש לה מורשת והיא חוגגת את זה בכל הכוח. בחיפה הכול מאוד מהוסס. כולם מבינים שיש מורשת אדריכלית משמעותית, אבל העיר לא מגבה את הכוונות בהקצאה של משאבים, מנגנונים, הבאה לכלל השלמה של תהליכים. וזה קורה הרבה לפני ראשת העיר הנוכחית".

בית הקרנות / צילום: איל יצהר, גלובס
 בית הקרנות / צילום: איל יצהר, גלובס

האדריכלית פארה גולדמן, המלמדת במסלול לתכנון ערים בטכניון ומי שהייתה ראש המחלקה לשימור בעיריית תל אביב, מסכימה ומוסיפה: "ראשי העיר בחיפה היו חסרי מודעות לשימור ויש כאן חשש גדול מתביעות שיבואו בעקבות הכנת תוכנית שימור סטטוטורית. המאזן בוועדות הסטטוטוריות בין אנשי מקצוע לפוליטיקאים מחליש את היכולות של צוות השימור בעירייה לאכוף שמירה על ערכי השימור". 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988