הסבת משרדים למגורים? מה אפשר ללמוד מהניסיון של בריטניה

בחודש יולי האחרון האריכה הממשלה הבריטית את חוק זכויות הפיתוח המותרות בעת הפיכת והסבת בנייני משרדים ומפעלים למגורים, ללא צורך לעמוד בתקנות התכנון והבנייה למגורים. פשוט כך. ההארכה הזו זוכה לדיונים ערים בתקשורת הבריטית.

מחקר שבחן מאות יחידות דיור שהוקמו על בסיס הסבת בנייני משרדים ומפעלים למגורים, שנערך בידי חוקרים משתי אוניברסיטאות באי הבריטי, חשף תוצאות עגומות למדי. המחקר, שעליו דווח ב"גרדיאן" ובכלי תקשורת נוספים בבריטניה, מצא ששחרור היזמים מכל חוקי התכנון והבנייה למגורים יצר זן חדש של יחידות דיור קטנטנות שאינן ראויות למגורי אדם.

החוקרים בדקו 138 פרויקטים ועוד כ-100 תוכניות שקיבלו היתר, ומצאו שנבנו יחידות דיור בשטח של עד 16 מ"ר (מקביל לחדר שינה בישראל), שגודלן פחות מחצי מן התקן הבריטי לגודל מינימלי ליחידת מגורים, העומד על 37 מ"ר; חדרים שהגישה אליהם ממסדרונות ארוכים; חלונות המשקיפים אל-תוך חלל בתוך הבניין; חלונות המשקיפים על חדרים אחרים וחדרים רבים שאין בהם אפילו חלון אחד לרפואה. ממש כך, כמו בתא בבית סוהר.

המחקר גילה שרק 22% מן הדירות שנוצרו בעקבות ההקלה הנ"ל עמדו בתקני החלל המותר למגורים כנדרש על פי חוקי התכנון והבנייה בבריטניה, לעומת 73% מהיחידות שעמדו בתקן מבין אלה שהוסבו בהתאם להליך תכנוני מלא.

סיכום המחקר העלה שבנייני משרדים ומפעלים שהוסבו לבנייני מגורים יצרו סביבת מגורים באיכות גרועה, המשפיעה על בריאות הדיירים (הפיזית וגם הנפשית), על רווחתם ועל איכות חייהם של התושבים. החוקרים צופים התפתחות של פשיעה, שכונות עוני ואלימות.

התקנות הוארכו כדי לענות על הצורך בדירות לבידוד

המחקר פורסם כבר בינואר 2020, אך בשל משבר הקורונה הוארכו התקנות המאפשרות הסבה למגורים של מבני משרדים ותעשייה, כחלק ממגמה ממשלתית למסור בתים ביתר קלות לצורך הגברת הבידוד הנדרש בתקופת הקורונה. המצב מאפשר יצירת דירה זעירה עם תנאי מחיה ירודים, ובנוסף היזמים אינם נדרשים להכין תשתיות למגורים בדמות פארקים, בתי ספר, גני ילדים, חניות וחנויות.

חקיקת החירום הבריטית מאפשרת הקמת דירות למגורים במקום בנייני משרדים ומפעלים שנבנו במאה ה-18 ושהם חסרי תשתיות מים, ביוב, חשמל וגז. כמובן שהפיתוי ליזמים שבנייני המשרדים והמפעלים שלהם היו ריקים חודשים רבים, בא לידי ביטוי בהיתר להוספת עוד שתי קומות לבניין (מזכיר את תמ"א 38?).

אז לפני שמאפשרים בישראל הסבה של משרדים ומבני תעשייה למגורים, כדאי ללמוד מן המחקר הבריטי, לשמור על כל הוראות חוק התכנון והבנייה ולהבטיח מספיק שטחי ציבור גם במקרים של הסבת מבנים למגורים.

הכותב ממשרד עו"ד רז לבנת